propter rem condominio fiduciaria
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Penhora. Incidência sobre unidade condominial. Bem objeto de alienação fiduciária. Domínio resolúvel do credor fiduciário que não afasta a natureza «propter rem da obrigação. Penhora determinada. Recurso provido.

2 - TJSP Penhora. Incidência sobre unidade condominial. Bem objeto de alienação fiduciária. Domínio resolúvel do credor fiduciário que não afasta a natureza «propter rem da obrigação. Penhora determinada. Recurso provido.

3 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza propter rem do débito. Alienação fiduciária em garantia. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial provido. Civil. Recurso especial. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único (redação da Lei 13.043/2014) . CCB/2002, art. 1.345. CPC/2015, art. 797. CPC/2015, art. 805, CPC/2015, art. 835, § 1º e § 3º.

1 - As normas da Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º, e do CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. ... (Continua)

4 - TJSP Apelação - Embargos à execução - Taxa de Condomínio - Sentença de procedência - Apelo do condomínio - Execução promovida em face do credor fiduciário - Natureza «Propter rem da obrigação - Responsabilidade do credor fiduciário que exsurge da imissão na posse do imóvel após a conclusão do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária plena - Orientação jurisprudencial - Apelo desprovido

5 - STJ Agravo regimental. Recurso especial. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Compra e venda registrada. Alienação fiduciária. Posse. Obrigação de natureza propter rem. Legitimidade da adquirente.

«1.- A jurisprudência desta Corte entende que que «a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto (EREsp 138.389/MG, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJ 13/09/99). ... (Continua)

6 - TJSP Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Possibilidade de penhora da unidade condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, ainda que objeto de alienação fiduciária, observada sempre a cientificação do credor fiduciário para eventual quitação do débito. Precedente do STJ. Decisão reformada. Recurso provido

7 - TJSP Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Possibilidade de penhora da unidade condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, ainda que objeto de alienação fiduciária, observada sempre a cientificação do credor fiduciário para eventual quitação do débito. Precedente do STJ. Decisão mantida. Recurso improvido

8 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - Cobrança de Condomínio em fase de Cumprimento de Sentença - Insurgência da instituição financeira contra a r. decisão que deu preferência do débito condominial sobre o credor fiduciário - Descabimento - O crédito condominial que, diante da natureza propter rem, prefere ao fiduciário - Inteligência da Súmula 478, do C. STJ - Precedentes desta C. 27ª Câmara de Direito Privado - Decisão mantida - RECURSO IMPROVIDO.

9 - TJSP Agravo de instrumento. Execução. Contribuições condominiais. Possibilidade de penhora da unidade condominial, em razão da natureza «propter rem da dívida, ainda que tenha sido objeto de alienação fiduciária, conforme atual entendimento da Câmara. Recurso provido

10 - TJSP Agravo de instrumento. Execução de contribuições condominiais. Possibilidade de penhora da unidade condominial, em razão da natureza «propter rem da dívida, ainda que tenha sido objeto de alienação fiduciária, conforme atual entendimento da Câmara. Recurso desprovido

11 - TJSP Agravo de instrumento. Execução. Contribuições condominiais. Possibilidade de penhora da unidade condominial, em razão da natureza «propter rem da dívida, ainda que tenha sido objeto de alienação fiduciária, conforme atual entendimento da Câmara. Correta intimação da Caixa Econômica Federal, concedendo-lhe oportunidade para quitação do débito. Crédito condominial que prefere ao fiduciário. Agravo de instrumento desprovido, prejudicado o agravo interno

12 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE O IMÓVEL, GERADOR DA DÍVIDA DE CONDOMÍNIO, PELA CONSTRIÇÃO DA INTEGRALIDADE DO IMÓVEL EM SI. INSURGÊNCIA DA EXEQUENTE, CESSIONÁRIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. NATUREZA «PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. PREVALÊNCIA DOS INTERESSES DA MASSA CONDOMINIAL SOBRE OS DO AGENTE FINANCEIRO. DESARRAZOADO OBRIGAR OS DEMAIS CONDÔMINOS A ARCAREM COM AS DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DO BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO OBSERVADA. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA.

Agravo de instrumento provido... (Continua)

13 - TJSP Agravo de instrumento. Ilegitimidade «ad causam. Condomínio. Despesas condominiais. Fase de execução de sentença. Alegação de nulidade do processo pela não inclusão no pólo passivo do credor fiduciário. Desnecessidade. Possibilidade de o condomínio-credor demandar contra um dos codevedores, a totalidade da dívida condominial. Dívida «propter rem, que onera o titular do direito real, podendo ser exigida a qualquer um deles. Recurso, quanto ao tema, desprovido.

14 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE O IMÓVEL, GERADOR DA DÍVIDA DE CONDOMÍNIO, PELA CONSTRIÇÃO DA INTEGRALIDADE DO IMÓVEL EM SI. INSURGÊNCIA DO EXEQUENTE. POSSIBILIDADE. NATUREZA «PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. PREVALÊNCIA DOS INTERESSES DA MASSA CONDOMINIAL SOBRE OS DO AGENTE FINANCEIRO. DESARRAZOADO OBRIGAR OS DEMAIS CONDÔMINOS A ARCAREM COM AS DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DO BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO OBSERVADA. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA.

Agravo de instrumento provido... (Continua)

15 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de Execução de Título Extrajudicial. Decisão que indeferiu pedido de penhora sobre imóvel gerador da dívida. Inconformismo do condomínio exequente, que invoca a natureza propter rem da dívida exequenda. Não acolhimento. Imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal em garantia de financiamento contratado pelo executado. Penhora que não poderia atingir a propriedade resolúvel da credora fiduciária, estranha à execução. Aplicação do disposto no CPC, art. 789. Regra geral da responsabilidade patrimonial que não se relativiza ante a natureza propter rem das despesas que compõem o crédito exequendo. Decisão mantida. Recurso não provid

16 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Interlocutória agravada que manteve a determinação de praceamento do imóvel. Agravo Insubsistente. Em que pese a aparente desoneração do credor fiduciário quanto a dívida propter rem anterior à sua consolidação na posse plena do imóvel, inscrita no Lei 9.514/1997, art. 27, §8º e o CCB, art. 1.368-B, o entendimento recente da quarta Turma do Superior Tribunal de justiça, representada pelo Recurso Especial Acórdão/STJ, evoluiu no sentido de que tais dispositivos apenas disciplinam relações jurídicas existentes entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não alcançando, portanto, a relação jurídica existente entre condomínio edilício e os condôminos. Natureza propter rem da dívida que, a exemplo do disposto no art. 1345, vincula o imóvel que a gerou, sobrepõe-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive o credor fiduciário, que não pode ostentar maiores direitos que o proprietário pleno do imóvel. Tal entendimento vale igualmente para o arrematante do imóvel que não integrou a lide na fase de conhecimento, a teor do AgInt no AREsp. Acórdão/STJ. Admissível, portanto, que a constrição recaia sobre o bem imóvel gerador da dívida propter rem, ainda que alienado fiduciariamente, porquanto sobre o interesse do credor fiduciário prevalece o interesse da coletividade condominial. Vantagem da garantia para o credor fiduciário, que tem como contrapartida o ônus de quitar a dívida e exercer o direito de regresso ou, preferindo, ver o imóvel responder pela dívida em praceamento, auferindo o que sobejar para amortização da dívida do contrato, após quitação da dívida condominial, devendo, entretanto, e conforme a fase processual, ser citado ou intimado para integrar o feito no polo passivo. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO

17 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Crédito da arrematação. Dívida propter rem. Preferência sobre a do promitente vendedor. Consonância do acórdão estadual com o entendimento do STJ. Não provimento.

1 - «A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp. Acórdão/STJ, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2.As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). ... (Continua)

18 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença. Imóvel alienado fiduciariamente. Levantamento da penhora incidente sobre a unidade autônoma requerido pela credora fiduciária. Indeferimento. Preferência do crédito oriundo de despesas condominiais sobre aquele garantido pela alienação fiduciária. Obrigação de natureza «propter rem. Desconstituição da penhora indeferida. Recurso improvido.

19 - TJSP Direito de preferência. Concurso de credores. Pretensão de reconhecimento da preferência do crédito decorrente de alienação fiduciária sobre o crédito condominial. Descabimento. Preferência determinada de acordo com a natureza do crédito. Obrigação «propter rem das despesas condominiais. Preferência deste crédito. Recurso não provido.

20 - TJSP Concurso de credores. Direito de preferência. Cobrança. Condomínio. Despesas condominiais. Insurgência de credor fiduciário contra decisão que manteve a penhora que recaiu sobre o imóvel gerador das despesas condominiais. Afirmativa de que a obrigação decorrente das contribuições condominiais tem caráter «propter rem e prefere ao crédito fiduciário. Validade. Obrigação do condômino/devedor fiduciante de arcar com o pagamento das despesas condominiais, contudo, o inadimplemento da obrigação recairá sobre o imóvel gerador das despesas. CCB, art. 1345. Recurso desprovido.

21 - TJSP Agravo de instrumento. Execução de contribuições condominiais. Decisão guerreada que deferiu a penhora sobre os direitos do imóvel, gerador da dívida condominial. Possibilidade de penhora da unidade condominial, em razão da natureza «propter rem da dívida, ainda que tenha sido objeto de alienação fiduciária, conforme atual entendimento da Câmara. Recurso provido

22 - TJSP PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE CRÉDITO CONDOMINIAL. PENHORA QUE RECAIU SOBRE OS DIREITOS QUE O DEVEDOR POSSUI SOBRE O IMÓVEL. DETERMINAÇÃO DE QUE O PRODUTO DA ARREMATAÇÃO SEJA DESTINADO, PRIMEIRAMENTE, AO CREDOR FIDUCIÁRIO. DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU REFORMADA. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL EM RAZÃO DA SUA NATUREZA PROPTER REM.

Recurso provido... (Continua)

23 - TJSP Cumprimento de sentença - Ação de cobrança de despesas condominiais movida inicialmente em face dos devedores fiduciários da unidade condominial - Consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorrida no curso da fase executiva - Legitimidade do seu ingresso na lide - Obrigação propter rem - Credor, contudo, que se trata de empresa pública federal, atraindo a competência da Justiça Federal em razão da pessoa - Agravo de instrumento provido

24 - TJSP Cumprimento de sentença. Despesas condominiais. Penhora de unidade fiduciariamente alienada. Cabimento, ressalvado o entendimento pessoal do relator, ante a natureza «propter rem do débito. Manifestação do STJ nesse sentido. Credor fiduciário que, contudo, por não ter sido parte no feito deve ter a oportunidade de quitar o débito condominial. Recurso provido.

25 - TJSP Despesas condominiais. Execução por título extrajudicial. Penhora de unidade fiduciariamente alienada. Cabimento, ressalvada a posição pessoal dos julgadorss locais. Natureza «propter rem do débito que autoriza a constrição do imóvel. Entendimento do STJ nesse sentido. Credor fiduciário que, contudo, deve ter oportunidade de quitar o débito condominial. Recurso improvido, com observação.

26 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - DESPESAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DECISÃO QUE DETERMINOU A PENHORA DOS DIREITOS SOBRE O IMÓVEL COM DETERMINAÇÃO DE CIÊNCIA DA CONSTRIÇÃO AO CREDOR FIDUCIÁRIO - INSURGÊNCIA DO BANCO - AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO PARA QUE SEJA EFETUADA A CONSTRIÇÃO SOBRE O IMÓVEL - DESPESA DE CONDOMÍNIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - ACOMPANHA O BEM, INDEPENDENTEMENTE DE QUEM SEJA O PROPRIETÁRIO - DECISÃO MANTIDA - AGRAVO NÃO PROVID

27 - TJSP Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Decisão que indeferiu a penhora do imóvel gerador da dívida, mantendo-se somente a penhora sobre direitos aquisitivos do executado sobre o bem, anteriormente deferida. Inconformismo do condomínio exequente, que alega a possibilidade de penhora do próprio imóvel em razão da natureza propter rem do crédito exequendo. Não acolhimento. Imóvel alienado fiduciariamente pelo devedor ao Banco do Brasil. Anterior ordem de penhora dos direitos do devedor sobre o imóvel deu-se para viabilizar o ato constritivo, o qual não poderia atingir a propriedade resolúvel do credor fiduciário, alheio à execução. Aplicação do disposto no CPC, art. 789. Regra geral da responsabilidade patrimonial que não se relativiza ante a natureza propter rem das despesas que compõem o crédito exequendo. Decisão mantida. Recurso não provid

28 - TJSP Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Penhora do imóvel fiduciariamente alienado. Entendimento do STJ no sentido de admitir tal medida ante a natureza «propter rem do débito. Conveniência em se adotar entendimento uniforme que recomenda a adoção daquela posição, ressalvado o entendimento da Corte local em sentido contrário. Credora fiduciária que, contudo, deve ser cientificada da constrição e ter oportunidade de quitar o débito condominial. Recurso provido.

29 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que determinou que a parte exequente esclareça se pretende a penhora dos direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel indicado, tendo em vista a alienação fiduciária constituída em favor da Caixa Econômica Federal. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação de eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO

30 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que não admitiu a penhora do imóvel em razão deste encontrar-se alienado fiduciariamente, não integrando parte do patrimônio pessoal do executado. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação a eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Precedentes desta Colenda Câmara e do Colendo STJ. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO

31 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que não admitiu a penhora do imóvel em razão deste encontrar-se alienado fiduciariamente, não integrando parte do patrimônio pessoal do executado. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação de eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Precedentes desta Colenda Câmara e do Colendo STJ. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO

32 - TJSP Direito Processual Civil. Cumprimento de Sentença. CONDOMÍNIO. Penhora de Direitos Aquisitivos. Obrigação Propter Rem. Impossibilidade de Penhora do Imóvel Alienado Fiduciariamente. Avaliação. Possibilidade de Ser Realizada por Oficial de Justiça. Recurso Parcialmente Provido.

33 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de execução de título extrajudicial (verbas condominiais). Decisão que deferiu o pedido de alienação judicial do imóvel, com determinação de que o valor da arrematação não seja inferior ao saldo devedor do contrato, e ressalvando a preferência do credor hipotecário/fiduciário no levantamento do valor. Insurgência do exequente. Cabimento. Imóvel não atingido pela penhora, mas apenas os direitos da parte executada, com garantia de alienação fiduciária. Eventual arrematante que substituirá o devedor fiduciante (executado), assumindo as obrigações e encargos que decorrem do financiamento. Execução que se processa no interesse do credor e preferência do crédito condominial que não podem ser desconsiderados. Leilão que deve ser deferido, afastando a exigência de que eventual arrematação somente se efetive por valor suficiente para quitação do débito contratual decorrente da alienação fiduciária. Verba de condomínio, ademais, que configura obrigação de caráter propter rem e se presta justamente a manter o imóvel, devendo ser paga com preferência ao crédito hipotecário e, também, ao derivado de alienação fiduciária em garantia. Enunciado da Súmula 478/STJ. Precedentes deste E. TJSP. Decisão reformada. Recurso provido.

34 - TJSP Apelação. Ação anulatória. Alienação Fiduciária. Imóvel. Inadimplemento do contrato de mútuo. Procedimento extrajudicial de consolidação iniciado. Sentença de procedência. Reconhecimento de nulidade de intimação, cancelamento da consolidação e reabertura do prazo para a purga da mora, incluindo-se valores comprovadamente pagos a título de tributos, impostos, taxas, despesas condominiais incidente sobre o imóvel. Insurgência de ambas as partes. Pretensão dos autores de afastar a devolução dos valores pagos pelo credor fiduciário, incidentes sobre o imóvel, e majoração dos honorários de sucumbência com alteração da base de cálculo. Contrarrazões com preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade. Determinação de complemento de preparo direcionada a ambas as partes, mas realizada apenas pelos autores. EXAME: Apelo do banco credor fiduciário deserto pela ausência de recolhimento do complemento de preparo. Preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade afastada. Recurso que sustentou o afastamento das dívidas de caráter «propter rem relativas ao imóvel e pagas pelo credor fiduciário. Impugnação sucinta que não se confunde com ausência de impugnação. Desacolhimento do recurso dos autores no mérito. Autores que deram causa à lide pela incontroversa inadimplência das parcelas no contrato de mútuo. Despesas de caráter «propter rem como IPTU e condomínio que são de responsabilidade dos devedores fiduciantes e decorrem do uso exclusivo do imóvel nos termos da cláusula 27ª, §1º do contrato celebrado e do art. 27, §8º da Lei 9.514/97. Reembolso devido dos encargos comprovadamente pagos pelo credor fiduciário. Honorários advocatícios corretamente arbitrados com base no valor atualizado da causa nos exatos termos da inicial. Sentença mantida. RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO. RECURSO DO RÉU NÃO CONHECIDO

35 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Unidade objeto de contrato de compra e venda gravado com cláusula de alienação fiduciária. Instrumento particular não registrado na matrícula da unidade devedora. Apelante que ainda figura na condição de titular da propriedade da unidade devedora. Instituição financeira que consta para o condomínio como proprietária. Legitimidade para integrar o polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais. Dívida «propter rem. Coletividade que possui a faculdade de ingressar com a cobrança em face do proprietário ou do compromissário comprador. Procedência da ação mantida. Recurso não provido.

36 - TJSP Apelação Cível - Condomínio - Execução de Título Extrajudicial - Embargos à execução - Rejeição - Insurgência do embargante - Ilegitimidade passiva e chamamento ao processo - Instituição financeira representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), figurando como proprietário do imóvel no registro competente - Legitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais - Ainda que comprovada eventual alienação fiduciária do imóvel, não se afasta a responsabilidade do proprietário e do possuidor dada a natureza propter rem da obrigação, consoante precedentes firmados pelo C. STJ - Não fosse pela preclusão, incabível o chamamento ao processo, na hipótese dos autos - Sentença mantida - Recurso desprovido

37 - TJSP Condomínio edilício. Despesas comuns. Execução fundada em título executivo extrajudicial. Imóvel alienado fiduciariamente. Execução dirigida contra os devedores-fiduciantes. Notícia da consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. Irrelevância desse evento, isoladamente, para efeito de alteração da responsabilidade material pelas despesas condominiais, que segue sendo do devedor fiduciante até a imissão na posse do credor fiduciário (ou de terceiro adquirente do imóvel). Inteligência da Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. Além do mais, ainda que venha a ocorrer dita imissão na posse, a alteração da figura do responsável pelas despesas contemporâneas a esse fato não excluiria a responsabilidade pessoal dos então condôminos pelas despesas anteriores, mesmo se considerada a natureza propter rem dos encargos condominiais. Decisão agravada, que rejeitou alegação de ilegitimidade passiva do executado e pedido de extinção da execução quanto a si, confirmada. Agravo de instrumento do coexecutado desprovido

38 - TJSP Agravo de instrumento. Cobrança de despesas condominiais. Decisão agravada que determina a baixa da hipoteca junto ao imóvel e acolhe os embargos declaratórios em desfavor da agravante sem a observância da intimação constante do CPC, art. 1.023, § 2º. Inconformismo. Desacolhimento. Não obstante deva o magistrado zelar pelo contraditório substancial, não deflui real prejuízo às partes, no caso concreto, que justifique a decretação da nulidade da r. decisão impugnada. Preferência do crédito condominial, de natureza propter rem, àquele do credor fiduciário. Súmula 478 do C. STJ. Agravo improvido.

39 - TJSP Processual. Condomínio edilício. Execução por quantia certa. Crédito relativo a contribuições ordinárias. Imóvel alienado fiduciariamente. Execução dirigida exclusivamente contra o devedor fiduciante. Situação em que inviável a penhora do imóvel como um todo, não sendo o devedor, mercê da garantia outorgada, titular do domínio. Possibilidade quando muito de constrição dos direitos decorrentes da alienação fiduciária (CPC, art. 835, XII). Caráter propter rem da obrigação que, em absoluto, não se confunde com existência de direito real sobre a coisa. Impossibilidade de se penhorar, nesse caso, bem integrante do patrimônio de terceiro estranho à relação processual. Decisão agravada, que indeferiu a penhora sobre o bem, mantida. Agravo de instrumento do condomínio-exequente não provido.

40 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. Título executivo extrajudicial. Dívida decorrente de taxa condominial. Obrigação «propter rem". Decisão agravada deferiu a penhora dos direitos sobre o imóvel com determinação para que fosse levado à leilão os valores já quitados. Imóvel alienado fiduciariamente. Desdobramento da posse, devedor fiduciante adquire a posse direta do bem, enquanto o credor fiduciário a posse indireta - propriedade resolúvel. Possibilidade de determinação de penhora e leilão apenas sobre os direitos dos devedores, e não da propriedade de terceiro não integrante da lide (instituição financeira). Decisão modificada. RECURSO PROVIDO.

41 - TJSP Agravo de instrumento - Execução de débitos condominiais - Decisão de primeiro grau que indeferiu a penhora dos direitos do executado sobre o imóvel alienado fiduciariamente - Recurso do exequente.

42 - TJSP Condomínio edilício. Despesas comuns. Execução por título extrajudicial. Embargos à execução opostos pela incorporadora com alegação de ilegitimidade passiva, ante a alienação do imóvel, já transmitido em definitivo ao adquirente. Pertinência. Jurisprudência vinculante do STJ no sentido da responsabilidade dos adquirentes somente a partir de sua imissão na posse, com ciência inequívoca do condomínio, aplicável em relação a compromissos de compra e venda (REsp. Acórdão/STJ, 2ª Seção, Rel. Min, Juiz Felipe Salomão, j. 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Hipótese diversa da dos autos. Adquirente que é proprietário, nessa condição tendo inclusive transferido a unidade, por meio de alienação fiduciária em garantia, a instituição financeira. Falta de entrega das chaves ao adquirente, motivado pelo descumprimento de suas obrigações, que não retira dele a condição de efetivo condômino. Responsabilidade do proprietário por encargos inclusive anteriores à aquisição do domínio, em face do caráter propter rem da obrigação. Embargos procedentes. Sentença de improcedência reformada, com acolhimento da lide incidental e extinção da execução. Apelação da executada-embargante provida para tal fim

43 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Cumprimento de sentença de ação de cobrança de taxas e despesas condominiais. Decisão agravada julgou prejudicada a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador da dívida condominial. Irresignação da exequente. Cabimento. Preliminar de preclusão pro judicato afastada. Dívida tem natureza propter rem. Possibilidade de a penhora recair sobre os direitos aquisitivos que os executados possuem sobre o imóvel gerador do débito condominial e gravado com cláusula de alienação fiduciária. Inteligência do art. 835, XII do CPC. Entendimento sedimentado no C. STJ e nesta Câmara. Medida eficaz porque garante a satisfação, mesmo que parcial, do crédito. Tratando-se de lide sobre obrigações sucessivas inadimplidas, a eventual alienação dos direitos abarca os interesses do condomínio credor. Preferência do crédito condominial em relação a eventual crédito fiduciário. As despesas condominiais são obrigações propter rem que visam a preservação do conjunto condominial e da unidade autônoma, constituindo crédito privilegiado frente ao crédito fiduciário. Aplicação, por analogia, do enunciado da Súmula 478 do C. STJ, aplicável ao caso. Decisão reformada. Recurso provido... (Continua)

44 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO -

Ação de execução de título extrajudicial - Crédito executado oriundo de quotas condominiais inadimplidas - Decisão agravada que acolheu a irresignação da credora fiduciária e inadmitiu a penhora anteriormente determinada - Insurgência recursal do condomínio exequente - Pretensão de penhora do imóvel, que deu origem à dívida condominial, dado em garantia de alienação fiduciária - Impossibilidade - O caráter propter rem (ambulatório) do débito condominial (art. 1.345, do CC/02) é excepcionado pelo art. 1.368-B, do CC/02, e Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º, quando se tratar de imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia - Nessa situação específica, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é do devedor-fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel - Não é admissível a penhora da propriedade do bem imóvel, alienado fiduciariamente, para satisfação de crédito originário de contribuição condominial, porquanto a coisa não integra o patrimônio do devedor-fiduciante, mas, sim, o do credor-fiduciário (terceiro) - Precedente do STJ e deste Colegiado - Decisão mantida - RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

45 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO -

Execução de débitos condominiais - Decisão que revoga anterior, na qual se deferiu o arresto dos direitos que a devedora tem sobre a unidade condominial, posteriormente convertido em penhora, que pretende a credora seja mantida - Credor fiduciário (CDHU) já se manifestou nos autos, contrário à expropriação da unidade devedora como um todo - Verbas condominiais - Natureza propter rem da obrigação - Crédito condominial que prefere a qualquer outro - Execução que se realizada no interesse do credor - Existência de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária sobre o bem imóvel - Penhora sobre direitos aquisitivos - Preço da arrematação que não compreende os direitos creditícios do credor fiduciário - Arrematação que acarretará a sub-rogação do arrematante nos direitos e obrigações do devedor fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor fiduciário - Penhora da unidade condominial de propriedade fiduciária de instituição financeira - Possibilidade - Natureza propter rem da obrigação - Necessidade apenas de intimação da credora fiduciária, nos termos do CPC, art. 889, V, obrigação já satisfeita nos autos - Eventual saldo que poderá ser utilizado para a amortização crédito garantido pela alienação fiduciária apenas depois de satisfeito o débito condominial exequendo - Decisão reformada. ... (Continua)

46 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

Decisão interlocutória que rejeitou impugnação da credora fiduciária à penhora de imóvel alienado fiduciariamente, para o fim de pagamento de despesas condominiais parcialmente alterada. Em tese, não é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento das despesas condominiais, uma vez que o devedor fiduciante é mero possuidor direta da unidade condominial, cuidando-se de propriedade resolúvel sobre o bem que pertence ao credor fiduciário (conforme o art. 27, § 8º da Lei 9.514/1997 e do art. 1.368/B, parágrafo único, do CC/2002). Contudo, a penhora do próprio imóvel pode ser admitida, desde que o condomínio exequente promova também a citação do credor fiduciário. Natureza propter rem da obrigação. Precedente recente do STJ. Decisão parcialmente alterada, viabilizando-se a renovação do ato de cientificação da Instituição Financeira, a qual deverá ser citada, para integrar o polo passivo da execução, devolvendo-se os prazos legais para impugnação. ... (Continua)

47 - TJSP CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -

Rateios condominiais - Penhora da unidade condominial devedora gravada com alienação fiduciária e não apenas dos direitos aquisitivos do condômino sobre ela, em conta a natureza da obrigação (propter rem) - Necessidade, tão somente, de se cientificar a credora fiduciária, na forma estabelecida pelo, V, do CPC, art. 889 - Providência já observada - Agravo de instrumento não provido... (Continua)

48 - STJ Condomínio em edificação. Alineação fiduciária do imóvel. Recurso especial. Ação de cobrança. Condomínio. Alienação fiduciária. Imóvel. Pagamento. Responsabilidade. Despesas condominiais. Devedor fiduciante. Posse direta. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.368-B.

«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência, do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administratio 3/STJ). ... (Continua)

49 - TJSP Agravo de Instrumento. Execução de Título Extrajudicial. Débito condominial. Decisão agravada que deferiu a penhora sobre os direitos havidos sobre o imóvel gerador da dívida. Irresignação dos executados. Inadmissibilidade. A dívida em questão decorre de despesas condominiais, tratando-se, pois, de obrigação que tem natureza propter rem. Outrossim, a ordem de penhora prevista no art. 835 do CPC não é de caráter absoluto, devendo ser aplicada no caso concreto, de modo a equalizar os interesses do credor, no que tange à eficiência da execução, e do devedor, relativamente à menor onerosidade referida no art. 805 do diploma processual. Em se tratando de dívida gerada pelo próprio imóvel, natural que antes de mais nada se pretenda a penhora sobre o próprio bem. Tampouco pode deixar de ser considerado que os executados, ora agravantes, sequer cogitaram do oferecimento de outros bens à penhora. No mais, restou demonstrado nos autos que os executados detêm apenas a propriedade resolúvel do bem em questão, objeto de alienação fiduciária, tal como dispõe o CPC/2015, art. 835, XII . Iterativa jurisprudência, inclusive do C. STJ, já firmou entendimento no sentido de que em sendo a titularidade do domínio da credora fiduciária, que não integra o polo passivo da execução, afigura-se inadmissível a penhora sobre o imóvel gerador da dívida condominial, em sua integralidade, sendo possível, tão somente, a incidência da constrição sobre o direito resultante do negócio, de que são titulares os devedores fiduciantes. Recurso improvido

50 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Despesas Condominiais. Ação de execução de título extrajudicial. Irresignação do exequente contra decisão que indeferiu a penhora dos direitos possessórios da unidade condominial, diante do saldo devedor informado pelo credor fiduciário. Natureza propter rem da obrigação. Interesses da coletividade condominial que se sobrepõem aos da Instituição Financeira. Possibilidade da penhora dos direitos aquisitivos da unidade devedora ainda que seja objeto de garantia de alienação fiduciária, observando-se, contudo, a necessidade de ciência da credora fiduciária, nos termos do CPC, art. 889, V - CPC. Decisão reformada. Recurso provido, com observação... (Continua)