Modelo de Ação de Adjudicação Compulsória para Regularização de Imóvel Adquirido por Cessão de Direitos Hereditários: Pedido de Outorga de Escritura Definitiva em Face de Herdeiros Omissos

Publicado em: 18/11/2024 Civel Direito Imobiliário

Modelo de petição inicial de Ação de Adjudicação Compulsória, proposta por adquirente de imóvel obtido através de cessão de direitos hereditários, com pagamento integral e posse mansa e pacífica. O documento detalha o contexto fático e jurídico: os herdeiros do antigo titular não providenciaram a outorga da escritura definitiva, apesar das tentativas do autor. Fundamenta-se no artigo 1.418 do Código Civil, pacta sunt servanda, boa-fé objetiva, posse comprovada, e jurisprudência atual. O pedido visa a regularização da propriedade, com a expedição de carta de adjudicação e averbação no registro imobiliário, além de custas e honorários.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de [Cidade/UF]

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. J. dos S., brasileiro, solteiro, comerciante, portador do CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, RG nº X.XXX.XXX-X, residente e domiciliado à Rua X, nº XX, Bairro X, CEP XXXXX-XXX, Cidade/UF, endereço eletrônico: ajdoss@email.com,
por seu advogado infra-assinado (instrumento de mandato anexo), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA em face de:

M. F. de S. L., brasileira, viúva, aposentada, portadora do CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, residente e domiciliada à Rua Y, nº YY, Bairro Y, CEP YYYYY-YYY, Cidade/UF, endereço eletrônico: mfsl@email.com,
C. E. da S., brasileiro, casado, engenheiro, portador do CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, residente e domiciliado à Rua Z, nº ZZ, Bairro Z, CEP ZZZZZ-ZZZ, Cidade/UF, endereço eletrônico: ces@email.com,
e demais herdeiros necessários do falecido J. P. de O., todos qualificados no termo de inventário anexo, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. DOS FATOS

Em 21 de dezembro de 2013, o Autor celebrou com os Réus, na qualidade de herdeiros do falecido J. P. de O., contrato de cessão de direitos hereditários referente ao imóvel situado à [endereço completo do imóvel], matrícula nº XXX do Cartório de Registro de Imóveis de [Cidade/UF], pelo valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), pago à vista, conforme recibo e comprovantes anexos.

O imóvel em questão havia sido adquirido por J. P. de O. mediante contrato de compra e venda, devidamente registrado na matrícula do imóvel. Contudo, J. P. de O. veio a falecer antes de efetuar a transferência da propriedade para o seu nome, permanecendo o imóvel registrado em nome do antigo proprietário.

Após o falecimento de J. P. de O., seus herdeiros, ora Réus, promoveram a venda do imóvel ao Autor por meio de cessão de direitos hereditários, recebendo integralmente o preço ajustado. Desde então, o Autor exerce a posse mansa e pacífica do bem, arcando com todos os encargos e tributos incidentes.

Apesar das reiteradas tentativas do Autor para que os Réus providenciassem a outorga da escritura definitiva, estes vêm se omitindo injustificadamente, obstando a regularização da propriedade perante o registro imobiliário.

Diante da recusa e inércia dos Réus, não restou alternativa ao Autor senão buscar a tutela jurisdicional para obter a adjudicação compulsória do imóvel, nos termos da legislação vigente.

Resumo: O Autor adquiriu, pagou e possui o imóvel, mas não obteve a escritura definitiva por omissão dos Réus, herdeiros do antigo titular, sendo imprescindível a intervenção judicial para a regularização da propriedade.

4. DO DIREITO

4.1. DA LEGITIMIDADE E DO CABIMENTO DA AÇÃO

A presente demanda encontra respaldo no CCB/2002, art. 1.418, que assegura ao promitente comprador, titular de direito real, o direito de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, e, em caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

O Autor, na qualidade de cessionário dos direitos hereditários sobre o imóvel, preenche todos os requisitos legais: (i) existência de contrato de cessão de direitos hereditários, (ii) quitação integral do preço, (iii) posse mansa e pacífica, (iv) recusa injustificada dos Réus em outorgar a escritura definitiva.

O CPC/2015, art. 319, exige que a petição inicial contenha a exposição dos fatos e fundamentos jurídicos do pedido, o que se observa no presente caso, estando o Autor legitimado a figurar no polo ativo da ação, enquanto os Réus, herdeiros do titular registral, são legitimados passivos.

4.2. DA FORÇA VINCULANTE DOS CONTRATOS E DA BOA-FÉ OBJETIVA

O princípio do pacta sunt servanda (os contratos fazem lei entre as partes) impõe o dever de cumprimento das obrigações assumidas, conforme CCB/2002, art. 421. A boa-fé objetiva, por sua vez, exige lealdade e honestidade nas relações contratuais (CCB/2002, art. 422), vedando comportamentos contraditórios e omissos que impeçam a efetivação do direito do adquirente.

Os Réus, ao receberem o valor ajustado e permitirem a posse do imóvel pelo Autor, obrigaram-se, por força do contrato e da lei, a promover a transferência definitiva da propriedade, não podendo se furtar a tal obrigação.

4.3. DA POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EM CASO DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS

A jurisprudência admite a adjudicação compulsória mesmo em hipóteses de cessão de direitos hereditários, desde que comprovada a cadeia sucessória, a quitação do preço e a posse do imóvel, cabendo ao adquirente exigir a regularização da propriedade.

O Autor anexou aos autos o contrato de cessão, comprovantes de pagamento e docum"'>...

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Legislação e Jurisprudência sobre o tema

Informações complementares

Simulação de Voto

I - RELATÓRIO

Cuida-se de ação de adjudicação compulsória promovida por A. J. dos S. em face de M. F. de S. L., C. E. da S. e demais herdeiros necessários do falecido J. P. de O., todos devidamente qualificados, objetivando a adjudicação compulsória de imóvel objeto de cessão de direitos hereditários, mediante quitação integral do preço e posse mansa e pacífica.

Narra o Autor que, em 21 de dezembro de 2013, celebrou contrato de cessão de direitos hereditários referente ao imóvel situado em [endereço completo], matrícula nº XXX do Cartório de Registro de Imóveis de [Cidade/UF], pelo valor de R$ 35.000,00, pago à vista. O imóvel permanecia registrado em nome do antigo proprietário, pois o titular hereditário J. P. de O. faleceu sem promover a transferência registral. Apesar das tentativas do Autor para obter a escritura definitiva, os Réus vêm se omitindo injustificadamente.

O Autor instruiu a inicial com documentação comprobatória do contrato, do pagamento, da posse e da cadeia sucessória.

II - FUNDAMENTAÇÃO

1. Da Admissibilidade e do Conhecimento

O feito encontra-se em termos, presentes os pressupostos processuais e condições da ação, não havendo preliminares a serem conhecidas de ofício. Os Réus foram devidamente citados e não apresentaram defesa apta a afastar as alegações autorais. Assim, conheço do pedido.

2. Dos Fatos e do Direito

Extrai-se dos autos que o Autor celebrou com os Réus contrato de cessão de direitos hereditários do imóvel descrito nos autos, quitando integralmente o preço pactuado e assumindo a posse do bem de forma mansa e pacífica, arcando com tributos e encargos.

A pretensão encontra respaldo no art. 1.418 do Código Civil, que assegura ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva ou, em caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Destaco que a cessão de direitos hereditários, desde que cumpridos os requisitos legais — formalização contratual, comprovação de quitação, posse e recusa injustificada dos herdeiros —, admite a adjudicação compulsória, conforme reiterada jurisprudência dos tribunais pátrios (TJRJ, Apelação Acórdão/TJRJ; TJSP, Apelação Cível Acórdão/TJSP).

O princípio do pacta sunt servanda (CCB/2002, art. 421), aliado à boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422), impõe o dever de cumprimento das obrigações contratuais assumidas. A recusa injustificada dos Réus configura violação desses princípios, não podendo o Autor ser prejudicado.

Além disso, os princípios constitucionais da função social da propriedade (CF/88, art. 5º, XXIII) e da segurança jurídica reforçam a necessidade de regularização registral, conferindo ao adquirente a plenitude do direito de propriedade.

A prova documental acostada aos autos — contrato de cessão, comprovantes de pagamento, certidões e documentos dos herdeiros — demonstra, de forma inequívoca, o preenchimento dos requisitos exigidos para a procedência do pedido (CPC, art. 373, I).

Ressalte-se que não há óbice legal ou jurisprudencial à adjudicação compulsória na hipótese de cessão de direitos hereditários, desde que comprovada a cadeia dominial, a quitação e a posse pelo adquirente.

3. Da Observância ao Art. 93, IX da CF/88

Em respeito ao art. 93, IX, da Constituição Federal, a presente decisão encontra-se devidamente fundamentada, com exposição clara dos fatos e do direito aplicável, permitindo o controle de sua legalidade e transparência jurisdicional.

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para:

Determinar a adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial em favor do Autor A. J. dos S., expedindo-se a respectiva carta de adjudicação para averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente;
Condenar os Réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do CPC;
Defiro, se necessário, a intimação do Ministério Público;
Defiro os benefícios do art. 212 do CPC para intimações em nome do advogado subscritor;
Fica facultada a realização de audiência de conciliação/mediação, nos termos do art. 319, VII, do CPC.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

[Cidade], [data].

Juiz de Direito

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