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Escreveu em 16/12/2018 03:12

Todo contrato de locação, seja comercial ou residencial, tem o objetivo a negociação entre duas partes, em que uma cede o uso do seu bem para que a outra possa usufruir. Esta relação é onerosa, ou seja, uma parte para um valor estabelecido para a outra. Mas além deste valor, que é o aluguel, existem outras condições em uma locação que afetam o seu bolso, seja você locador ou locatário.

Já citamos algumas destas condições em um artigo anterior, como impostos sobre o bem, multa rescisória e também sobre como efetuar o reajuste da locação. Este artigo pode ser acessado no link abaixo:
Dúvidas comuns em um contrato de locação.

Mas existem outras condições que afetam financeiramente as partes envolvidas, e vamos detalhar elas melhor neste artigo.

Atualizando o valor da locação somente quando o índice for positivo

A Lei do Inquilinato não define qual o índice que deve ser utilizado para o reajuste nos valores de uma locação, mas deve-se, por definição legal, utilizar um índice oficial do governo, como o IGP-M, IPCA, entre outros. A legislação também estipula qual deve ser sua periodicidade, quer seja a locação residencial ou comercial, esta periodicidade só poderá ocorrer anualmente, ou seja, a cada 12 (doze) meses de locação.
Contratos que utilizem valores fixos, como por exemplo 10% de reajuste obrigatório, ou que tenham uma periodicidade inferior à 12 (doze) meses, pode ter a sua cláusula anulada.

Um item que gera bastante discussão é sobre a atualização somente quando o índice for positivo, o que impede a redução no valor do aluguel.

O Art. 18 da Lei do Inquilinato cita:
"É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste."

Como os índices são influenciados de acordo com a inflação, ao ocorrer um cenário de deflação o índice pode ser negativo, o que reduziria o valor do aluguel acordado em contrato.
Para evitar este cenário alguns contratos contam com a seguinte citação:

"O valor do aluguel firmado neste contrato será reajustado a cada 12 (doze) meses, tendo como base a variação dos seguintes índices: INPC ou IGP ou IGPM ou IPC ou IPCA, utilizando-se o índice que apresentar a maior variação no período, desde que este possua valor positivo. Caso o indicador possua valor negativo na data do reajuste, manter-se-á inalterado o valor do aluguel.

A responsabilidade do pagamento dos impostos da locação

De acordo com a legislação, os impostos sobre o bem por padrão são de responsabilidade do locador, e não do locatário. Sendo assim, se o contrato não tiver especificado de quem é a responsabilidade, essa será do proprietário do bem, ou seja, o locador.

O que é citado no Artigo 22 da Lei do Inquilinato:
"Art. 22. O locador é obrigado a:
(...)
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;"

Mas a legislação permite que esta obrigação seja transferida para a pessoa que vai utilizar o bem, ou seja, o locatário. Para que isso ocorra, é recomendado que o contrato tenha a seguinte citação:
"Durante a vigência deste contrato, assim como em uma eventual prorrogação, ficará à encargo do LOCATÁRIO o pagamento da totalidade dos impostos, taxas e tributos que venham a incidir sobre o imóvel ora locado."

O pagamento sobre as benfeitorias feitas

Todo bem necessita de manutenção, seja para melhorar o bem em questão ou para a sua conservação. Um exemplo de manutenção em um imóvel pode ser a troca de uma janela que tenha sido quebrada.

A legislação, mais precisamente a Lei do Inquilinato, prevê a forma como será feita a indenização das benfeitorias no bem.

"Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."

Existem 3 (três) tipos de benfeitorias que podem ser feitas em um imóvel.

I. Benfeitorias necessárias:
São as que tem como objetivo principal conservar o bem, evitando assim que ele se deteriore.
Exemplos: Consertos de rachaduras em paredes, trocas de telhas, troca de uma porta que esteja quebrada, entre outros.

II. Benfeitorias úteis:
As benfeitorias úteis não tem como objetivo conservar o bem, mas sim facilitar a sua utilização.
Exemplos: A criação de uma rampa na entrada para acesso de cadeirantes, criação de uma área de estacionamento, entre outros.

III. Benfeitorias voluptuárias:
São as que servem para tornar o bem mais agradável ou melhorar a sua estética.
Exemplos: A compra de itens estéticos, como vasos, mesas, ou a troca de um piso para outro mais bonito, mesmo sem a necessidade da troca do atual.

É importante ressaltar que as indenizações sobre tais benfeitorias devem estar bem explicitas em contrato, caso não estejam, o locador pode correr o risco de ter que pagar um valor que não esteja esperando no final do contrato porque o locatário efetuou melhorias no imóvel.
Para isso o contrato deve conter a seguinte citação:
"As benfeitorias, úteis ou voluptuárias, não terão o direito de retenção ou indenização, mesmo que a autorização tenha sido submetida e autorizada pelo LOCADOR."

As necessárias também podem estar citadas no parágrafo anterior, mas por se tratar de melhorias obrigatórias para a conservação do bem, recomenda-se que elas sejam pagas pelo proprietário, mas somente após a sua aprovação.
"As benfeitorias necessárias terão o direito de retenção ou indenização, desde que antecipadamente submetidas à autorização e aceite expresso do LOCADOR."


Finalizamos este artigo citando a importância de se entender bem um contrato, para que assim evite-se surpresas desagradáveis ou mal entendido entre as partes envolvidas.

Ao assinar um contrato de locação sempre preste atenção nas suas cláusulas. Não coloque em risco o seu bem, sua tranquilidade ou até mesmo a negociação entre as partes.
 

Conclusão

Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo. 
 

Artigo originalmente criado em:
https://www.99contratos.com.br/artigos/clausulas-que-mexem-no-bolso-locacao.html