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Escreveu em 02/01/2019 03:01

Originalmente publicado em:

https://www.99contratos.com.br/artigos/importancia-contrato-locacao.html

Ao assinar um contrato de locação de imóvel, seja residencial ou comercial, as partes confirmam o início de uma relação comercial. Mas, mesmo tendo uma enorme importância no negócio, nem todo mundo compreende as suas cláusulas que existem no contrato e o que deve obrigatoriamente constar no documento.

O que é um contrato de locação?

Quais são as informações que devem constar nesse documento? Por que ter um contrato é tão importante?

São perguntas comuns, e queremos ajudar a esclarecer estas dúvidas com algumas informações que podem ser lidas abaixo.

Um contrato consiste em uma formalização de um negócio, bilateral ou plurilateral, e tem como principal objetivo adequar às vontades das partes envolvidas e serve como documento mediador e regulamentador dos interesses de todos. Este instrumento, o contrato, especifica as regras que serão adotadas na locação de um imóvel. Entre estas regras, está a definição / classificação das partes envolvidas, as suas obrigações no processo e quais serão as penalidades, caso elas não sejam cumpridas.

É primordial que o contrato seja elaborado conforme as particularidades de cada tipo de imóvel e as necessidades de cada um dos envolvidos, e para isso, não é recomendado o uso de modelos prontos existentes na internet, pois eles não foram feitos para se ajustar à sua necessidade.
Outro detalhe importante é se atentar para o tipo de imóvel que será alugado. Um contrato de locação residencial não pode ser utilizado para um imóvel comercial, e vice-versa. Cada contrato tem suas peculiaridades, cláusulas específicas para cada tipo de situação, como por exemplo o contrato de locação para temporada, que não pode exceder o tempo de locação de 90 dias, e sua elaboração tem diferenças para o de locação residencial.

O que deve constar em um contrato de locação?

Um contrato deve ser elaborado de acordo com as características do imóvel e as necessidades das partes envolvidas. Mas algumas cláusulas e fatores são essenciais para todo contrato. Como os listados abaixo:

1 • A qualificação das partes
O contrato deve conter as informações do locador (proprietário), locatário (inquilino) e, caso seja optado por utilizar a garantia na modalidade de fiador, os seus dados do fiador.
Deve-se adicionar os principais dados pessoais como:
   nome completo, 
   estado civil, 
   nacionalidade, 
   profissão,
   documento de identidade,
   CPF e
   endereço completo de residência.

2 • Descrição do imóvel
O contrato de locação de imóvel deve ter especificado qual é o imóvel que está sendo negociado, incluindo informações como endereço, descrição do imóvel, se faz parte de um condomínio, entre outros fatores.

3 • Tipo de locação
A destinação do imóvel (residencial, comercial ou temporada) é essencial no contrato de locação de imóvel, uma vez que cada tipo de contrato tem regras específicas. 

4 • Prazo de locação
Neste ponto é descrito se o contrato terá um prazo determinado ou indeterminado.

5 • Valores e condições de pagamento
O contrato deve ter qual o valor que será pago como remuneração pela locação, assim como também deve estar especificado se haverá ou não reajuste do aluguel.
O reajuste deve ser feito anualmente (12 meses de contrato) e também deve obrigatoriamente ser utilizado um índice oficial do governo.
Não é permitida pela nossa legislação a utilização de moeda estrangeira em contratos de locação.
Junto com estas informações, deve ser descrita a forma de pagamento e também quem será responsável pelo pagamentos dos encargos, impostos e tributos que recorram sobre o imóvel.

6 • Garantias
Como garantia, em caso o locatário se torne inadimplente com o pagamento. As garantias mais utilizadas são:

Caução: Colocação de um bem móvel ou imóvel para ser usado no ressarcimento de prejuízos do locador. Quando for feito em dinheiro, o valor deve corresponder a até 3 meses do aluguel pactuado;
Fiança: Inclusão de uma pessoa (fiador) capaz de assumir as obrigações do devedor (locatário) caso este não as cumpra;
Seguro fiança: Contratação de uma apólice de seguro por conta do locatário, onde o locador é o único beneficiário. Neste caso, a seguradora será responsável por honrar o compromisso caso o pagamento atrase.

Deve-se ressaltar que mesmo existindo diversas modalidades para garantia, só é permitido o uso de uma delas na locação.

7 • Manutenção do imóvel
O contrato deve especificar se o locatário pode ou não efetuar modificações no imóvel, assim como também deve deixar claro se manutenções / benfeitorias serão ou não reembolsáveis.

8 • Penalidades
Nesta cláusula serão definidas quais serão as penalidades para cada parte, caso uma das outras cláusulas seja descumprida. Nela poderá existir um valor a ser cobrado da parte que descumprir o contrato. A Lei do Inquilinato não especifica um valor ou percentual limite para esta penalidade, mas se o valor aplicado for superior à 10% do valor devido, e juros superiores a 1% ao mês (ou 12% ao ano), o contrato pode se encaixar na Lei da Usura e com isso ter sua cláusula anulada.

Na rescisão antecipada, costuma-se cobrar o equivalente a 3 alugueis, porém de forma proporcional ao tempo que falta para terminar a vigência do contrato. Por exemplo: caso o locatário devolva o imóvel faltando 10 meses em um contrato de 30 meses, deverá pagar ao locador a quantia equivalente a 1/3 da multa rescisória.

A Lei do Inquilinato

A lei 12.112/2009 tem como principal objetivo evitar desavenças na relação comercial entre o proprietário, o inquilino e demais partes envolvidas, regulamentando o mercado de alugueis. A Lei do Inquilinato especifica o que pode ou não ser exigido em um contrato de locação, abordando aspectos como quebra de contrato, ações de despejo, garantias e direitos e deveres cotidianos de inquilinos e proprietários. 

Um contrato de locação de imóvel não pode ser elaborado sem ter a Lei do Inquilinato em mente. Com o risco de tornar um contrato nulo perante a justiça.

Considerações finais

Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido e registrado em cartório. 
Este registro servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo. 


Referências: 
Lei 10.406
Lei do Inquilinato

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Escreveu em 02/01/2019 03:01

Parabéns pelo excelente artigo.