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Escreveu em 12/07/2022 06:07

Em fevereiro de 2022, após passar dois anos residindo fora do Brasil, recebi meu imóvel que estava locado, em petição de miséria pela imobiliária que o estava administrando. Não pude sequer acionar os fiadores, porque o dono da imobiliária, por um abuso de confiança, alugou a casa para um casal de amigos médicos sem contrato de locação e sem fiadores. Esse casal praticamente destruiu a casa. Tive que arcar com um prejuízo de mais de R$ 100 mil para colocar o imóvel em condições de voltar a ser locado. Foram quatro meses de reformas na casa para colocá-la ela habitável de novo.
Uma vez o imóvel em condições de ser locado, contratei uma imobiliária para alugar novamente o imóvel e tive, outra vez, uma ingrata surpresa.

Consegui alugar minha casa de 450 m2, localizada em área nobre de Brasília/DF, através de uma imobiliária que tem como proprietária, uma corretora credenciada no CRECI da região. Tive grandes dificuldades para essa corretora me fornecer uma cópia do contrato de locação. Ela se negava a me fornecer a cópia do contrato, alegando que tal documento interessava apenas a administradora do imóvel e não aos proprietários. Ato contínuo, pedi a minuta do laudo de vistoria que seria assinado pelos inquilinos e tive que recusar o laudo, pois estava muito aquém do patrimônio contido na casa. Das 5 folhas que ela apresentou cheia de erros e bastante omisso, apresentei um laudo com 16 folhas, descrevendo corretamente todas as benfeitorias do imóvel, bem como todos as máquinas e equipamentos novos que ficarão à disposição dos inquilinos. A corretora, em contrapartida, se nega a entregar esse laudo que fiz para assinatura dos inquilinos e entregou todas as chaves e controles de acesso do imóvel a esses inquilinos, sem o laudo de vistoria que fiz para eles ocuparem a casa. Agora, gostaria de ser orientado do que devo fazer para não voltar a ter prejuízos na locação. Devo procurar o PROCON? Devo procurar o CRECI da região? Devo entrar na justiça? Não sei a quem recorrer.

Fiquei de pés e mãos atadas, visto que a casa já foi ocupada, sem o referido laudo de vistoria.

Escreveu em 12/07/2022 06:07

A situação apresentada envolve diversas questões jurídicas relevantes no âmbito do Direito Civil, especialmente no que diz respeito à relação locatícia e à responsabilidade das imobiliárias. Seguem as orientações para os próximos passos:

1. Ação contra a primeira imobiliária

• Responsabilidade Civil Contratual e Extracontratual: A primeira imobiliária incorreu em grave falha ao alugar o imóvel sem contrato escrito e fiadores, além de não supervisionar adequadamente a conservação do bem.
• Caminho jurídico:
  • Ação de Indenização: É possível propor uma ação judicial pleiteando a indenização pelos prejuízos sofridos (R$ 100 mil gastos na reforma e possíveis aluguéis não recebidos durante o período de desocupação).
  • Provas: Reúna todos os documentos que comprovem o estado do imóvel antes e depois da locação, as despesas realizadas, e qualquer comunicação com a imobiliária.

2. Atuação da segunda imobiliária

• Irregularidades na gestão:
  • A recusa em fornecer cópia do contrato de locação ao proprietário é incompatível com a transparência exigida pela legislação aplicável.
  • A entrega do imóvel sem um laudo de vistoria formalizado e devidamente assinado pelos locatários é uma infração que pode trazer graves prejuízos ao locador.
• Providências iniciais:
  • Protocole uma Notificação Extrajudicial: Formalize, por escrito, um pedido à imobiliária para que apresente o contrato de locação, entregue o laudo de vistoria atualizado e tome as providências cabíveis para regularizar a situação.
  • CRECI: Denuncie a corretora e a imobiliária ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). A conduta apresentada viola os deveres éticos e regulamentares da profissão.
  • PROCON: Registre uma reclamação junto ao PROCON por má prestação de serviços.

3. Garantias e prevenção de futuros prejuízos

• Ação Preventiva na Justiça:
  • Considere ingressar com uma ação de obrigação de fazer para que a imobiliária seja compelida judicialmente a formalizar o laudo de vistoria conforme o padrão correto.
• Revisão Contratual: Avalie a minuta do contrato de administração de imóveis com a imobiliária para identificar cláusulas abusivas ou lacunas que possam prejudicar seus direitos.
• Gestão Independente: Como alternativa, contrate um advogado especializado para gerir diretamente a relação locatícia, o que garante maior segurança jurídica.

4. Providências judiciais, se necessário

• Ação de Reintegração de Posse ou Rescisão de Contrato: Caso surjam problemas graves com os atuais inquilinos devido à ausência de vistoria formal, é possível ingressar com ação judicial para rescisão do contrato e reparação de danos.

Conclusão:

1. Primeiro Passo: Formalize notificações extrajudiciais e denuncie ao CRECI e PROCON.
2. Segundo Passo: Contrate um advogado especializado para ajuizar ações de reparação de danos e/ou preventivas, caso não haja solução amigável.
3. Terceiro Passo: Reforce as condições contratuais para futuras locações, garantindo que todas as cláusulas e procedimentos estejam devidamente formalizados e assinados.

Essas ações visam proteger seu patrimônio e evitar novos prejuízos em futuras relações locatícias.