Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO DA PARCELA FINAL. FINANCIAMENTO NÃO APROVADO. RISCO DO ADQUIRENTE TOMADOR DO FINANCIAMENTO. COTAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR NÃO IMITIDO NA POSSE. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. REVISÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

Promessa de Compra e Venda. As partes firmaram promessa de compra e venda de dois imóveis comerciais, para funcionamento de escritórios. O contrato principal não foi pactuado, tendo em vista o não pagamento da parcela final, vencida em 05.04.2014. A parte autora imputa a culpa pela não realização do contrato ao promitente vendedor, que não logrou êxito em cumprir sua obrigação de aprovar o financiamento imobiliário, a permitir o pagamento da última parcela. Como cediço, a desistência do contrato de compra e venda pelo comprador autoriza a rescisão contratual, com retenção parcial dos valores pagos a título de multa. Por outro lado, se o contrato principal não for pactuado por culpa do promitente vendedor, cabível a resolução do contrato, com devolução integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme enunciado de súmula 543, do STJ. Na hipótese dos autos, o contrato de promessa de compra e venda prevê o pagamento de várias parcelas, sendo a última com vencimento em 05.04.2014, mediante (i) pagamento à vista por recursos próprios, (ii) financiamento imobiliário por instituição bancária, ou (iii) financiamento próprio junto ao promitente vendedor, conforme condições e parcelas ajustadas no contrato. Logo, de fato, o promitente vendedor possuía obrigação contratual de conceder empréstimo financeiro ao promitente comprador. Todavia, para exercício desse direito, o comprador deveria cumprir as condições previstas no item 7, IV do quadro resumo: manifestação por escrito entre o 120º e 90º dia anteriores ao vencimento da parcela de 05.04.2014, com apresentação da escritura de promessa registrada no RGI, sob pena de o pagamento ter de ser realizado por recursos próprios. A parte autora, contudo, não comprovou preencher quaisquer dos requisitos, cingindo a juntar troca de e-mails realizadas após o vencimento da avença, desrespeitando o aviso prévio, para realização de acordo sobre a dívida e pagamento via financiamento imobiliário por concessão própria do vendedor ou por sua intermediação junto às instituições financeiras. Dessa forma, não merece prosperar a alegação do autor de culpa do promitente vendedor para não pactuação do contrato, em razão de não conceder o empréstimo financeiro para quitação da parcela final. Ao contrário, verifica-se a culpa do promitente comprador, pois há apenas pedido de financiamento após o vencimento da avença. Com efeito, não atendido o prazo e as condições contratuais para o financiamento próprio, a Construtora vendedora se eximiu da obrigação de concessão do crédito, restando ao promitente comprador quitar a parcela por recursos próprios ou se submeter aos riscos de concessão de financiamento imobiliário, que acabou não sendo aprovado e não realizado o pagamento. A análise de crédito não foi aceita, por pendência de declaração de Imposto de Renda do promitente comprador e não aceitação do bem dado em garantia em nome da pessoa física do sócio. Quanto ao requisito de registro do contrato de promessa no RGI pelo comprador, não há notícia de cumprimento. Nesse sentido, a Construtora vendedora se valeu da cláusula contratual . 7.3, c, que, com base no Decreta Lei . 745/1969 e leis . 4.591/1964 e . 4.864/1965, autoriza a promoção de leilão extrajudicial dos direitos de aquisição da promessa para quitação do débito, com restituição de eventual saldo a maior para o promitente comprador. O valor da arrematação não alcançou o valor total do débito, inexistindo, assim, valores a serem restituídos ao promitente comprador em relação ao desfazimento do negócio de promessa de compra e venda. Dessa forma, merece prosperar o recurso para julgar improcedente o pedido de restituição de valores pagos no contrato de promessa de compra e venda, tendo em vista a culpa do promitente comprador. Os pedidos subsidiários de retenção percentual de valores e aplicação dos encargos de mora a contar do trânsito em julgado (tema . 1.002 do STJ) perdem seu objeto, considerando a total improcedência deste pedido. Cotas condominiais. Consoante o entendimento consolidado pelo C. STJ no REsp. Acórdão/STJ, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador, a depender da comprovação da imissão na posse e da ciência inequívoca por parte do condomínio. Consignou o Colendo STJ, assim, que o promitente vendedor não possui responsabilidade de pagamento das cotas ainda que conste como proprietário do bem no RGI se o promitente comprador foi imitido na posse e o Condomínio possui ciência inequívoca da transação. In casu, o promitente comprador jamais foi imitido na posse, não sendo responsável pelo pagamento. Como bem salientado na sentença, o problema foi gerado pelo promitente vendedor, que indicou equivocadamente ao Condomínio a responsabilidade do promitente comprador não imitido na posse. Outrossim, abusiva a cláusula contratual . 5.8, que prevê o repasse da responsabilidade de pagamento ao comprador inadimplente, tendo em vista a ausência de imissão na posse. Dessa forma, não merece reforma a condenação de devolução do pagamento das cotas condominiais pelo promitente comprador. Ônus sucumbenciais. Com a reforma parcial da sentença para julgar improcedente o pedido de devolução dos valores pagos no contrato de compra e venda, os ônus sucumbenciais devem ser revistos. A parte autora requereu a devolução da quantia paga nos contratos de promessa de compra e venda, do montante adimplido em cotas condominiais e indenização por dano moral. Apenas o dano material referente ás cotas foi julgado procedente. Portanto, a parte autora deve ser condenada no pagamento de 2/3 das custas e honorários de 10% do valor referente aos pedidos de sua sucumbência, ou seja, o somatório dos pedidos de restituição dos valores pagos na promessa de compra e venda e de indenização por danos morais. A parte ré deve ser condenada no pagamento de 1/3 das custas judiciais e honorários de 10% do valor da sua condenação. Sem honorários recursais, tendo em vista o provimento parcial do recurso e a nova fixação dos ônus sucumbenciais nesta instância recursal. Provimento parcial do recurso.... (Continua)