Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ APELAÇÕES CÍVEIS. SENTENÇA E DECISÃO (INDEXADORES 97114913-PJE E 105446822-PJE, DO PROCESSO DE ORIGEM) QUE ACOLHEU OS EMBARGOS À EXECUÇÃO, A FIM DETERMINAR A EXCLUSÃO DA COBRANÇA DA ANÁLISE DE PROJETO, ALUGUEL, IPTU, CRD, TAXA ADMINISTRATIVA E DEMAIS DESPESAS RELATIVAS AO MÊS DE MAIO DE 2022. RECURSO DA EMBARGANTE/EXECUTADA AO QUAL SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO, PARA EXCLUIR DO MONTANTE A PAGAR A MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. APELO DA EMBARGADA/EXEQUENTE AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.

Cuida-se de execução de título extrajudicial na qual Locadora requereu do Locatário pagamento de aluguéis e demais encargos locatícios. No caso em exame, restou comprovado que, em novembro de 2021, as partes celebraram contrato de sublocação comercial no interior do Hipermercado Extra de Petrópolis. Ficou estabelecido que o valor do aluguel mensal seria de, no mínimo, R$3.500,00 mensais; 7% do faturamento bruto; acréscimo de 100% do valor da locação no mês de dezembro; coeficiente de rateio das despesas (CRD) de R$500,00 mensais; taxa de administração de 10% do aluguel mínimo mensal; e custo de análise de projetos de R$2.750,00. O instrumento contratual ainda previu que a cobrança do aluguel se iniciaria somente em 28/02/2022, quando a loja estaria finalmente instalada e em funcionamento. Segundo a Autora, em razão das fortes chuvas que atingiram o Município de Petrópolis, os demais lojistas que funcionavam no local encerraram as atividades, razão pela qual teria optado por rescindir o contrato, ocasião em que lhe teriam sido cobrados diversos encargos. O documento juntado ao processo de origem confirmou que a Locatária solicitou a rescisão do contrato em 31/03/2022. Neste ponto, a Executada requereu fosse aplicada a Teoria da Imprevisão, a fim de extinguir a obrigação contratual. Sobre o tema, nas relações contratuais comutativas, a revisão é permitida quando, por fatores extraordinários e imprevisíveis, houver mudança da base objetiva do contrato que resulte manifesta desvantagem para uma das partes e enriquecimento injusto para outra. Na hipótese, não se verifica a ocorrência destes requisitos. De outro lado, há excesso de execução, na medida em que a Locadora está cobrando aluguéis, taxas administrativas, IPTU e coeficiente de rateio das despesas (CRD) dos meses de fevereiro de 2022 a maio de 2022, todavia, a Locatária solicitou a rescisão em 31/03/2022. Em defesa, a Exequente afirmou que a quantia seria devida, porque relativa a aviso prévio de trinta dias. Em que pese a previsão contratual, a cobrança deve ser afastada, neste caso, em razão das condições especiais em que a rescisão foi solicitada. Destaca-se que não houve simples desistência do negócio jurídico, mas, sim, inviabilidade de se dar continuidade ao contrato. Vale acrescentar que o requerimento foi formulado antes mesmo das chaves serem entregues. Assim, necessário excluir do montante a pagar o aluguel, as taxas administrativas, o IPTU e o coeficiente de rateio das despesas (CRD) relativos ao mês de maio de 2022. Pelas mesmas razões, não pode ser cobrada multa contratual pela rescisão antecipada do ajuste de R$8.181,25. De outro lado, também não se revela adequada a cobrança de análise de projeto no valor de R$2.750,00, vez que não chegou a ser realizada qualquer obra, muito menos avaliação da Locadora. Considerando-se que a r. sentença apelada determinou exclusão da cobrança da análise de projeto, aluguel, IPTU, CRD, taxa administrativa e demais despesas relativas ao mês de maio de 2022, falta apenas retirar a cobrança da multa contratual.... (Continua)