Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ Apelação cível. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda. Desistência do adquirente. Incapacidade financeira. Resilição contratual. Possibilidade. Duty the mitigate the loss. Percentual de retenção. Sucumbência.

1. Um dos deveres anexos à cláusula geral da boa-fé nos contratos (art. 422, CC) é o de mitigar o próprio prejuízo («duty to mitigate the loss), pelo qual a parte que sofre o dano de-ve tomar as medidas possíveis ao seu alcance para evitar que ele se agrave. Esse conceito parcelar do princípio da boa-fé visa a impedir que o lesado potencialize o seu dano com olhos postos na maior abundância da futura reparação. 2. Se as circunstâncias são tais a indicar a incapacidade financeira do adquirente de contrair o empréstimo imobiliário indispensável à quitação do preço, o dever de mutualismo contratual exige do incorporador a atitude cooperativa de aceitar a proposta de resilição, negociando um percentual razoável de retenção que lhe cubra as despesas e puna o contraente faltoso. Ao contrário, se o incorporador nega peremptoriamente essa possibilidade, preferindo alongar uma relação contratual sabidamente infrutífera para avolumar o saldo devedor com a incidência de encargos moratórios e acrescer-lhe os altos custos associados à rescisão forçada (gastos com leilão extrajudicial, por exemplo), indica, com sua conduta, o ânimo de potencializar as próprias perdas para, em contrapartida, reter consigo a maior parcela possível dos valores pagos pelo adquirente, em nítida violação do dever anexo de mitigar o próprio prejuízo. 3. Decorre daí que a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato preliminar ? de inequívoca validade, à luz dos arts. 420, 463, 475, 725 e 1.417 do Código Civil ? não impede que, pela via judicial, se arbitre quanto às consequências do desfazimento do contrato, sopesando-se a força obrigatória do contrato com a impossibilidade material de uma das partes em cumpri-lo. 4. O apelo também não merece acolhida no que diz respeito ao percentual de perdimento a ser suportado pelo comprador-desistente, arbitrado pela sentença em 25% dos valores pagos, na forma do que previsto em cláusula contratual. 5. Uma vez desenvolvida a relação negocial com o pagamento de prestações subsequentes, as arras confirmatórias passam a ostentar, para fins de restituição parcial na hipótese de rescisão, a natureza jurídica de princípio de pagamento. Devem, pois, integrar a base de cálculo do percentual de retenção estabelecido em cláusula penal específica ou arbitrado pelo magistrado em juízo de equanimidade. 6. Uma vez que a cláusula de irrevogabilidade e a disputa em torno do percentual de retenção tornavam incerta a rescisão e o quantum devoluatur, os juros não devem incidir desde a citação, mas apenas a partir do trânsito em julgado, quando a obrigação se torna certa, líquida e exigível. 7. Parcial provimento ao recurso, em mínima parte.