Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ ¿DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. 1 -

Versa a hipótese ação de rescisão contratual c/c restituição dos valores pagos c/c inversão da multa, em que pretende o autor a rescisão do contrato de promessa de compra e venda para aquisição de duas unidades autônomas imobiliárias de nos 263 e 264, referentes aos lotes 16 e 17 da quadra 10, do empreendimento denominado `Condomínio Parque Residencial Damha II¿, na cidade de Campos dos Goytacazes/RJ, com devolução de todos os valores pagos e multa, ante o inadimplemento contratual das rés. 2 - Preliminar de ilegitimidade passiva da 1ª ré rejeitada, eis que os contratos imobiliários em tela, em suas cláusulas 1 e 8.1, apontam ser a empresa vendedora e responsável pela execução do empreendimento objeto da lide, de forma coligada com a 2ª ré, sua procuradora e construtora, enquadrando-se nos termos da Lei 4.591/64, art. 31, que prevê a solidariedade entre a incorporadora, a construtora a até mesmo a corretora, na incorporação de imóvel, principalmente quando estas participam ativamente do marketing para a comercialização das unidades. 3¿ Pretensão de fixação de um percentual a ser restituído por cada uma das rés que não merece acolhida, eis que, em havendo pluralidade de devedores, todos são responsáveis pela totalidade da obrigação, podendo o credor cobrar o total da dívida de todos ou apenas do que achar que tem maior probabilidade de quitá-la. 4- Preliminares de nulidade da sentença e de inépcia da petição inicial, afastadas. 5- Relação jurídica formada entre as empresas de incorporação imobiliária e o adquirente de um imóvel, no âmbito do contrato de promessa de compra e venda, que se subsume às regras do CDC, eis que, mesmo na hipótese de o adquirente do imóvel não pretender destiná-lo ao seu uso próprio ou de sua família, tem-se que ele poderá encontrar abrigo da legislação consumerista se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário, nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo, pois, evidente a sua vulnerabilidade, hipótese dos autos, em que o autor é pessoa física e, ao que tudo indica, não atua no setor de compra e venda de imóveis, tendo apenas procurado um imóvel para nele residir, como alega, ou no máximo fazer um mero investimento privado em seu único e exclusivo favor e interesse. 6-Inequívoco inadimplemento contratual por parte das empresas vendedoras/incorporadoras, diante do descumpri-mento do prazo avençado para entrega do empreendimento, com previsão para o dia 15/12/2016, com prazo de tolerância de 180 dias, ou seja, até 15/06/2017, o que não foi cumprido, pelo que devem responder as referidas empresas pelos danos causados ao adquirente, a teor do disposto na Lei 4.591/64, art. 43, II. 7- Desinfluente o fato de que o autor pagava as parcelas com atraso ou que este parou de pagar as parcelas a partir da que detinha vencimento em dezembro/2016, considerando que até tal data não havia sinal de qualquer obra no local, não sendo possível exigir que o autor continuasse a adimplir com a avença nitidamente já descumprida pelas empresas rés. 8-Em havendo a resolução do contrato por inadimplemento do vendedor/incorporador é devida a devolução integral dos valores pagos pelos compradores, sem retenção de valores em favor das rés, conforme orientação consolidada na Súmula 543/STJ e Súmula 98/TJRJ. 9- Alegação da empresa recorrente de que o atraso na entrega da unidade imobiliária teria sido causado por caso fortuito e/ou força maior, que não merece acolhida, eis que todos os fatos listados se enquadram como fortuito interno, fundado na Teoria do Risco do Empreendimento, devendo o fornecedor assumir os reveses relacionados à atividade lucrativa que desempenha. 10- Empreendimento que não foi entregue até hoje passados mais de 7 (sete) anos além do prazo previsto, pelo que não há como se afastar a caracterização da inexecução contratual por parte exclusiva das empresas rés, de modo a ensejar a rescisão contratual culposa, com a restituição integral das parcelas pagas, inclusive no que tange à verba referente ao IPTU, cujos valores eventualmente pagos deverão ser apurados na fase de liquidação, conforme determinado na sentença. 11- Não houve condenação das rés ao pagamento de danos materiais, falecendo interesse recursal neste ponto. 12- No tocante à imposição de multa compensatória, orientou-se a E. Corte Superior, por ocasião do julgamento dos REsp. Acórdão/STJ e REsp. Acórdão/STJ, sob o regime dos recursos repetitivos (Tema 971), no sentido de que `no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, não se vislumbrando qualquer incompatibilidade desta com o pleito de rescisão contratual e nem a ocorrência de bis in idem. Assim, uma vez reconhecido o atraso na entrega da obra e a culpa exclusiva das vendedoras/incorporadoras pela resolução do contrato, impõe-se a aplicação da cláusula 3.4.1 da avença, invertida a favor do autor, conforme feito na sentença ora combatida, e que se encontra em sintonia também com os CCB, art. 408 e CCB, art. 416. 13- Sentença mantida. Desprovimento do recurso. 14- Verba honorária majorada nos termos do art. 85, §11 do CPC/2015.¿... (Continua)