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Escreveu em 28/05/2010 12:05

A fração ideal é a forma mais correta de ratear as despesas de um condomínio? A fração ideal, via de regra, é calculada dividindo-se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-se o resultado pela área construída de cada unidade. Portanto, foi criada para dividir os custos com as obras e a mão-de-obra para construir o prédio, não sendo viável sua aplicação para dividir despesas de portaria, limpeza, iluminação, áreas de lazer. O motivo é que tais áreas comuns são utilizadas de forma igualitária por todos os ocupantes, independentemente do tamanho da unidade. Só a água é a única despesa que deve ser analisada conforme o uso efetivo. Em condomínios que utilizam a fração ideal na cobrança da taxa, o custo médio de quem possui cobertura pode aumentar pelo menos em alguns casos, ante o valor pago pelo proprietário do apartamento tipo. “A pessoa deve pagar mais pelo que gasta mais.” Além da água, outro item que poderia elevar o valor de quem mora em cobertura ou possui uma loja é o valor do seguro contra incêndio. Entretanto, esse valor é barato. Considerando que o morador de uma cobertura não utiliza nada a mais dos porteiros, da faxina, energia elétrica, área de lazer e outros serviços em relação às unidades-tipo, não se justifica o apartamento maior pagar mais por essas despesas. Não tem nenhum sentido cobrar a mais do morador do apartamento de cobertura pela compra de um sofá, tapete, uniformes, interfone ou troca do cabo do elevador e das plantas do jardim. Portanto, em conformidade com o artigo 24 da Lei 4.591/64, que regulamenta os termos relacionados com manutenção e conservação, a taxa de condomínio deve ser implantada em assembléia, depois de o prédio pronto. Já o novo Código Civil limita o critério de justiça no disposto do Art. 1336. “São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. (Redação dada ao inciso pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, DOU 03.08.2004). A ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembléia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência dos artigos 12, § 1º da Lei 4.591/64 e artigo 1336, inciso I do Código Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei nº. 10.931, de 02/08/2004. É por esse princípio que as lojas com saídas diretamente para a rua estão dispensadas da contribuição ordinária, porque não participam das áreas comuns do prédio, não utiliza dos elevadores, etc. respondem, no entanto, segundo a sua fração ideal pela reforma externa do prédio, porque absorve efetivamente os benefícios da obra com a valorização da sua unidade. Mas, pelo bom senso, cabe aos condôminos, com a ajuda de um profissional, encontrarem a melhor forma de dividir as despesas, sendo que estas não têm relação direta com o tamanho do imóvel. Não se pode estipular a taxa de condomínio como se fosse um imposto, pois o valor do imóvel é base de cobrança para o IPTU e o ITBI. Assim, dentro da lógica e conhecimento especializado, os condôminos devem equacionar o rateio mais próximo do justo possível, com cada co-proprietário pagando o que realmente consome, usufrui ou esteja à sua disposição. Por fim, o condômino que se sentir lesado, deve ingressar na justiça, para pedir a nulidade da cláusula de rateio de despesas pela fração ideal. Fonte: www.linhadiretadoconsumidor.com

Escreveu em 28/05/2010 12:05

É possivel o proprietário de imóvel adquirido pelo programa minha casa minha vida, da CEF, que ainda não foi imitido na posse do imóvel, mas já tem registro da seu imovel no RI, ser cobrado das taxas condominiais? Ele tem a posse direta, porque o contrato é de alienção fiduciária em garantia. Minha dúvida é: pode ser cobrado a partir do Registro ou somente qdo da imissão na posse?

att.