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Escreveu em 22/11/2018 07:11

Originalmente publicado em:

O contrato de locação residencial

Você sabia que dependendo do tipo de prazo estipulado em um contrato de aluguel a sua forma de retomada muda? Esta é uma dúvida constante na criação do contrato e que merece uma atenção especial na hora da negociação.

É muito comum encontrar contratos feitos com um prazo de 30 (trinta) meses, e este prazo tem um motivo para ser definido desta forma, motivo este que vamos explicar melhor neste artigo. Iniciaremos este artigo com um ponto muito importante e que não é de conhecimento comum:

O locador pode solicitar o imóvel quando quiser?

Não! E aí está a grande questão. O locador não pode solicitar o seu imóvel antes do prazo da locação terminar sem ter uma denúncia cheia, ou seja, um motivo aceito pela legislação para que seja retomado o imóvel. Descreveremos os motivos aceitos mais adiante.

A legislação, baseada na Lei do Inquilinato, cita o seguinte:

"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado."

E este ponto é bastante desconhecido entre os locadores, que ao gerar um contrato acreditam que se não gostarem do inquilino poderão romper o contrato sem nenhuma penalização, o que não é verdade.

Mas afinal, qual é o melhor prazo para o contrato?

Para as imobiliárias e administradoras de imóveis, o melhor prazo costuma ser de trinta meses, e muitos inquilinos (e até proprietários) não entendem o porque deste número. Mas porque é tão utilizado?

Vamos começar a explicação citando a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) em seu artigo 46:

"Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."

e em seu segundo parágrafo:

"Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação."

Desta forma chega-se à conclusão que no final da locação, ou seja, decorridos os 30 meses de aluguel, o locador poderá solicitar o seu imóvel de volta, sem precisar apresentar uma justificativa. Sendo esta a forma mais fácil de se retomar o imóvel.

Posso fazer um contrato com menos de 30 meses?

Sim! A legislação não obriga a criação com prazos superiores à 30 (trinta) meses, somente impõe condições para a sua retomada. Assim, você pode sim gerar um contrato com um prazo inferior.

A mesma Lei do Inquilinato cita sobre as locações com prazo prazo inferior à 30 (trinta) meses:

"Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos."

Desta forma percebe-se que a questão do prazo serve para favorecer o inquilino. Isto porque a legislação entende que o locador utilizará como uma fonte de renda, enquanto o inquilino utilizará o imóvel para sua moradia.

A rescisão pelo inquilino

Muitas negociações entram em conflito com esta questão do prazo, pois o locador tende a preferir o prazo de 30 (trinta) meses e o locatário geralmente solicita um prazo menor, pois teme a multa rescisória em caso de necessidade de mudança de local.

Então, como fazer para que se tenha um contrato de aluguel de 30 (trinta) meses, que é mais favorável para o locador, mas com uma multa de rescisão menor caso o locatário necessite sair do imóvel antes do seu término?

Pode-se alterar a cláusula de rescisão, impondo que a condição da multa à ser paga só ocorrerá se o contrato for rompido antes de em um determinado, como por exemplo 12 (doze) meses. Assim o contrato terá 30 meses de duração, favorecendo o locador, e a multa só será paga se o inquilino romper antes de 12 meses, o que seria um meio termo entre as partes.

Citamos esta situação em nosso artigo: O prazo de 30 meses em uma locação e sua rescisão.

E quando o locador pode solicitar antes do prazo?

O locador, como citado no inicio deste artigo, somente poderá solicitar o seu imóvel de volta antes do prazo mediante apresentação de uma justificativa ou se ocorrer infração contratual por parte do locatário.

A locação poderá ser desfeita se ocorrer:

• mútuo acordo;

• decorrência da prática de infração legal ou contratual;

• decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

• para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam

• em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

• se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

• se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

• se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Conclusão

A legislação não obriga um prazo para a locação, podendo ser acordada entre as partes o prazo que melhor convir. Mas, os direitos e obrigações são diferentes dependendo do prazo escolhido.

Em contratos com 30 (trinta) meses o locador poderá retomar o seu imóvel no término do prazo sem necessitar de uma justificativa.

Já em contratos com prazo inferior à 30 (trinta) meses o locador só poderá retomar o seu imóvel sem justificativa depois de 5 (cinco) anos. Mas em todos os casos, se o locador tiver uma justificativa poderá retomar o imóvel quando necessitar.

Já o locatário deve se preocupar com a multa rescisória, pois ele pode solicitar o rompimento do contrato quando bem entender, mas na maioria dos casos será cobrado uma multa se isso ocorrer.

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