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Lei 8.245/1991, art. 26 - Jurisprudência

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Doc. LEGJUR 395.8780.6640.8673

1 - TJSP Locação de Imóvel - Fins não residenciais - Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança - Reconvenção objetivando o recebimento da multa por infração contratual, além de danos materiais (lucros emergentes e cessantes), em razão de problemas estruturais do imóvel. - Sentença que julgou parcialmente procedente a ação principal e acolheu parcialmente a lide secundária - Apelo da ré/reconvinte (locatária) - Dados coligidos aos autos, dentre os quais a prova pericial e testemunhal, dão conta de que a locadora deu azo à infração contratual, posto que não solucionados os defeitos estruturais apresentados no imóvel, os quais acarretaram danos aos pertences da locatária, bem como seu fechamento por 30 dias. Aquele que aluga um imóvel pretende dele poder desfrutar livremente e se valer de seu uso pacífico, para os fins a que se destina, ex vi do que dispõe o art. 22, I a IV, da Lei de Locação. Logo, in casu, de rigor incidência do disposto no Lei 8.245/1991, art. 26, parágrafo único à espécie. Portanto, irretocável a sentença recorrida ao reconhecer a inexigibilidade dos débitos locatícios correspondentes ao período de 21/03/2018 a 21/04/2018. Isso porque, ao reconvir a apelante pleiteou exatamente a isenção do pagamento do aluguel de 30 dias, calculados entre 21/03/2018 e 21/04/2018, correspondente ao período em que permaneceu fechada. Outrossim, nos termos dos arts. 22 e 26, I a IV, da Lei de Locação, era mesmo de rigor a incidência da cláusula penal (multa compensatória) de 03 aluguéis vigentes à época da infração, expressamente prevista no contrato de locação (cláusula 22ª.) e rejeição do pedido de indenização por perdas e danos, nas modalidades lucros emergentes e cessantes, levado a efeito pela locatária, ora apelante. Com efeito, o parágrafo único, do art. 416 do CC/2002, é enfático ao condicionar o pleito indenizatório em caráter suplementar à prévia convenção contratual, o que não existiu in casu. - Honorários de sucumbência - Revisão - Inviabilidade no caso concreto - Honorários fixados com parcimônia e razoabilidade em 15% sobre o que cada parte sucumbiu. - Recurso improvido

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Doc. LEGJUR 491.7937.4667.8053

2 - TJSP Locação de Imóvel - Fins não residenciais - Ação de rescisão contratual c/c pedido de recebimento de multa compensatória e indenização por danos materiais e morais fundada em infração contratual ajuizada pela locatária em face do locador - Reconvenção objetivando o recebimento de locativos e acessórios em atraso, bem como o ressarcimento de danos causados no imóvel e multa compensatória pela rescisão antecipada do contrato. - Sentença que julgou procedente a ação principal e acolheu parcialmente a lide secundária - Apelo do réu/reconvinte - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Mérito - Dados coligidos aos autos, dentre os quais a prova pericial e testemunhal, dão conta de que o locador deu azo ao rompimento antecipado da locação, na medida em que não executou os reparos estruturais no telhado, dos quais o imóvel necessitava, que vieram, posteriormente, causar infiltração no imóvel e danos elétricos nos aparelhos da locatária, que se utilizava do bem para fins comerciais. Perícia que afastou, de forma peremptória, danos na edificação causados pela locatária. Logo, em razão dos problemas sofridos, era de se esperar que a locatária, assim como qualquer pessoa em situação similar, optasse por desocupar o imóvel e se instalar em local que lhe propiciasse maior segurança. De fato, aquele que aluga um imóvel pretende dele poder desfrutar livremente e se valer de seu uso pacífico, para os fins a que se destina, ex vi do que dispõe o art. 22, I a IV, da Lei de Locação. In casu, o locador/apelante não logrou demonstrar ter sanado os defeitos estruturais do telhado do imóvel nos 30 dias subsequentes à primeira reclamação levada a efeito pela locatária/apelada ou mesmo durante a relação ex locato, ônus que a toda evidência, lhe competia, tendo em conta o disposto no CPC/2015, art. 373, II c/c o parágrafo único da Lei 8.245/91, art. 26. Em suma, forçoso convir que ele (locador) deu causa, sim, à rescisão contratual, não havendo que se falar, via de consequência, de imposição de multa compensatória em desfavor da locatária/apelada e tampouco dos propalados danos por ela causados no imóvel, posto que nada demonstrado neste sentido. Em verdade, os elementos de convicção constantes dos autos, dão conta de que foi o locador/apelado quem deu causa à rescisão. Logo, ele deve responder pelo pagamento da aludida multa. Irretocável, portanto, a r. sentença recorrida ao rejeitar o pedido de indenização pela rescisão antecipada do contrato e de danos no imóvel postuladas pelo locador/apelante em reconvenção e acolher o pedido deduzido pela locatária/apelada na inicial da ação principal para condenar o réu/reconvinte/locador ao pagamento da multa compensatória prevista em contrato. - Danos materiais e morais - Uma vez pleiteada a condenação do réu ao pagamento da multa compensatória, que prefixou as perdas e danos, não há que se falar em novo pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por perdas e danos. Realmente, dúvida não há de que o Código Civil vigente permite a cumulação da indenização pré-fixada a título de cláusula penal com pedido de perdas e danos. Contudo, estabelece parágrafo único do art. 416 do CC/2002 que «ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente. In casu, as partes não estipularam a possibilidade daquele que se sentir lesado pleitear indenização complementar. - Recurso parcialmente provido.

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