formacao de loteamento fechado
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Ação direta de inconstitucionalidade. Lei municipal. Loteamento de forma fechada. Adoção para loteamento já existente. Impossibilidade. Transgressão à regra do CE, art. 180, VII/SP.

«Considera-se ofensivo ao art. 180, VII da Constituição do Estado dispositivo de lei municipal que autoriza a formação de loteamento fechado para o loteamento já existente, de modo que possa ocorrer o desvirtuamento das funções das áreas verdes ou institucionais especificadas no projeto original do loteamento.... (Continua)

2 - TJSP Loteamento. Formação de loteamento fechado para os loteamentos existente. Inadmissibilidade. Bens de uso público. Alteração de sua finalidade. Impossibilidade. Considerações sobre o tema. Lei 6.766/79, arts. 4º, I e 22. CCB, art. 67. CCB/2002, art. 100. Decreto-lei 271/67, art. 4º

«... Com efeito, os loteamentos abertos e já existentes são obrigados a reservar áreas destinadas ao sistema de circulação, à implantação de equipamentos urbanos e à instituição de espaços livres de uso público (Lei 6.766/79, art. 4º, I). Trata-se de áreas integradas no domínio público do município (cf Decreto-lei 271/67, art. 4º; Lei 6.766/79, art. 22; R.T. 600/67, 615/89 e 755/189). Bens existem «cuja função, por si próprios, é satisfazer necessidades coletivas, isto é, têm inerente à sua existência a utilidade pública. Enquanto forem o que são e como são, hão de estar necessariamente ao serviço da coletividade. É o que se passa com as estradas, as pontes, as ruas, as praças, os jardins, abertos ao uso direto e imediato do público. Todos estes bens possuem utilidade pública inerente à sua existência e utilização. E por isso não se concebe que sejam objeto de propriedade privada e devem estar sob o domínio de entidades públicas e num regime em que seja permitido que cumpram o seu destino (MARCELO CAETANO, Princípios Fundamentais do Direito Administrativo, 2ª Edição, 181, págs. 412/413). Ora, essas áreas institucionais teriam sua finalidade substancialmente alterada, se fosse aceita a forma fechada de loteamento, pois os espaços livres e as vias de circulação passariam a ser utilizados apenas pelos moradores do loteamento fechado, em detrimento da população em geral. Haveria, então, se adotado o modelo fechado para os loteamentos já existentes, desafetação de bens públicos juridicamente inalienáveis (Código Civil de 1916, art. 67; Código Civil de 2002, art. 100), colocando-os exclusivamente a serviço de poupas pessoas, com desvirtuamento dos objetivos da «res communis omnium (Código Civil de 1916, art. 66, I). ... (Des. Ernani de Paiva).... (Continua)

3 - TJSP Loteamento. Formação de loteamento fechado. Possibilidade. Inconstitucionalidade, contudo, das leis municiapais que permitem para os loteamentos existente. Considerações sobre o tema. Lei 6.766/79, art. 17. Lei 4.591/64, art. 8º. CCB, art. 67. CCB/2002, art. 100.

«... Indiscutível é a possibilidade de criação originária de loteamento fechado «em terreno onde não houver edificação (Lei 4.591/64, art. 8º; R.T. 619/98, 645/166 e 734/466). Sendo antigo o loteamento, entretanto, com suas ruas sempre abertas à livre circulação de veículos e pedestres, é descabido o seu fechamento artificial posterior, para a formação de conjunto autônomo de moradias, enquistados dentro do conglomerado urbano, ao arrepio do disposto no Lei 6.766/1979, art. 17 e na mencionada norma da Constituição Paulista. Já se pronunciou inúmeras vezes esta Corte, reconhecendo a inconstitucionalidade de leis municipais em desacordo com a regra cogente da Constituição Estadual. É que «a desafetação do bem e sua inclusão na categoria de bens alienáveis constitui operação legislativa normal, prevista no CCB, art. 67. Há necessidade, porém, de a lei subordinar-se à lei maior, para obter legitimidade (JTJ Lex 150/270, 152/273, 154/266, 161/270, 173/288, 243/299 e 244/142). Recorde-se lição de HELY LOPES MEIRELLES, segundo a qual «não é admissível o arruamento privado ou mesmo a rua particular em zona urbana, porque todos o sistema viário de uma cidade é de uso comum do povo, o que afasta a possibilidade jurídica de vias urbanas particulares. O que pode haver são vias internas (não ruas) em propriedade particular, como ocorre nos usualmente denominados «loteamentos fechados, fora do perímetro urbano (Direito de Construir, 5ª Edição, pág. 100). Em suma, «as áreas públicas de um loteamento (espaços livres de uso comum, áreas verdes, vias, praças, áreas destinadas a edificios públicos e outros equipamentos urbanos) visam a atender às necessidades coletivas urbanas. Algumas estão voltadas à circulação de veículos, pedestres e semoventes (vias urbanas). Outras destinam-se à ornamentação urbana (fim paisagístico e estético), têm função higiênica, de defesa e recuperação do meio ambiente, atendem à circulação, à recreação e ao lazer (praças, jardins, parques, áreas verdes e de lazer). Assim, o fechamento de vias de circulação, por ato do loteador ou associação de moradores, com ou sem aprovação do Município, vulnera o Lei 6.766/1979, art. 17 e o art. 180, VII, da Carta Paulista, na medida em que, subtraindo-as da fruição geral, altera a destinação, os objetivos e a finalidade congênitos dessas áreas, predispostas que estão para atender ao público indistintamente (JOSÉ CARLOS DE FREITAS, «Da Legalidade dos Loteamentos Fechado, «in R.T. vol. 750, pág. 164). ... (Des. Ernani de Paiva).... (Continua)

4 - TJSP ASSOCIAÇÃO. Moradores. Loteamento fechado. Taxa de contribuição associativa. Cobrança por associação de proprietários relativamente a despesas mensais de loteamento fechado. Validade da exigência, segundo a jurisprudência dominante do STJ, somente para os proprietários das unidades adquiridas após a formação da associação. Procedência mantida. Recurso não provido.

5 - STJ Agravo interno no recurso especial. Ação declaratória. Cobrança. Taxa de manutenção. Condomínio de fato. Loteamento fechado. Tema 882/STJ. Não incidência da tese. Anuência. Pagamento continuado. Cobrança. Possibilidade. Agravo interno desprovido.

1 - «As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram» (REsp. Acórdão/STJ, Segunda Seção, Tema 882/STJ). ... (Continua)

6 - TJSP Cominatória. Obrigação de fazer. Regularização de loteamento clandestino. Alegação do réu, de que se trata de condomínio de lotes, ou de condomínio edilício, e não de loteamento. Distinção entre condomínio edilício e loteamento fechado. Inadmissibilidade da constituição de condomínio edilício de solo, sem edificação sob a forma de unidades autônomas, vinculadas à fração ideal de terreno. Caso típico de loteamento clandestino, sem aprovação ou registro, em frontal violação ao que dispõe a Lei 6766/79. Remessa dos autos ao Ministério Público para apuração de crime previsto nesta Lei. Ação cominatório procedente. Recurso improvido.

7 - TJSP Condomínio. Loteamento fechado. Disposição assemblear que reaviva cobrança de taxa de contribuição associativa sobre fração ideal de cada lote, prevista no Estatuto. Validade. Critério legal dos artigos 12, § 1º, da Lei 4.591/1964 e 1336, I, do Código Civil. Prevalência do quanto decidido em regular assembleia geral. Ação declaratória de nulidade improcedente. Recurso não provido.

8 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência do STJ. Reconsideração. Condomínio. Loteamento fechado. Critério de rateio expresso em convenção de condomínio. Validade. Unidade comercial que não usufrui de determinados serviços. Exoneração de encargo condominial. Impossibilidade. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.

1 - Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa. ... (Continua)

9 - STJ Loteamento. Condomínio. Associação de moradores. Cobrança de taxa condominial. Considerações do Min. Carlos Alberto Menezes Direito sobre o tema. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 8º. Decreto-lei 271/67, art. 3º.

«... O especial merece apreciado quanto ao mérito. Houve flutuação jurisprudencial sobre a cobrança de taxa condominial por associação de moradores. ... (Continua)

10 - TJSP COBRANÇA - Loteamento fechado - Prestação de serviços, de caráter indivisível, aos moradores ou proprietários de imóveis localizados na área de atuação de sociedade civil sem fins econômicos, constituída de uma associação de proprietários - Cobrança de contribuições associativas e demais taxas de manutenção do lote daquele que não é associado ou não anui expressamente com o pagamento de tais valores - Inadmissibilidade - Ausência de prova contundente no sentido de que o demandado original (que posteriormente foi substituído por seus herdeiros e atuais titulares do bem) teria se associado expressa ou tacitamente, que seria ônus probatório da autora por não poder o réu fazer prova negativa - Caso haja futura associação implícita comprovada de forma contundente e eventual futuro inadimplemento, poderá a interessada propor ação própria referente a uma nova situação - Aquisição do lote antes da legislação de 2017 sem indicação de informação sobre o tema em registro ou contrato padrão - Registro do contrato social da autora, com previsão dos encargos dos proprietários dos bens, no Cartório de Imóveis que não demonstra conhecimento do demandado na aquisição do seu imóvel específico - Respeito à vontade de livre associação, decorrente do art. 5º, II, XVII e XX, da CF/88, a qual prevalece, conforme aplicação das teses vinculantes, sobre arguidos aspectos de enriquecimento indevido - Entendimento adotado pelo E. STJ, julgando recursos repetitivos (543-C CPC) e Tema 492 (RE 695.911) do E. STF - Recurso provido.

11 - TJSP APELAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL - OFENSA À HONRA OBJETIVA - DIVULGAÇÃO DE VÍDEO EM REDE SOCIAL -

Divulgação de vídeo mencionando a utilização de maquinário da Prefeitura para compactação de quadra em loteamento de alto padrão - Críticas direcionadas à atuação da municipalidade - Área em questão, por se tratar de loteamento fechado, embora pública, é de uso da comunidade do loteamento - Manutenção dessas áreas cabe aos condôminos, sem perda da natureza pública dos bens - Inexistência de afirmação no vídeo que envolvesse malversação de recursos públicos ou privados, tampouco qualquer ofensa direta à recorrente - Fixação de verba honorária mantida, em conformidade com o CPC, art. 85, § 2º. ... (Continua)

12 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL.

Ação cominatória c/c danos materiais. Sentença de procedência. Irresignação da ré. Não acolhimento. Preliminares afastadas. Legitimidade ad causam decorrente do vínculo obrigacional. Relação de consumo. Denunciação da lide incabível. Violação à dialeticidade recursal não configurada. Mérito. Loteamento fechado. Vícios construtivos do pavimento asfáltico constatados por laudo pericial, em regular contraditório. Ausência de outros elementos de informação aptos a infirmar as conclusões do laudo técnico. Dever de reparar que se atribui à apelante, fornecedora do produto. Litigância de má-fé não configurada. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

13 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Ações de cobrança e declaratória. Preliminar. Coisa julgada. Matéria preclusa. Condomínio irregular. Taxas condominiais. Possibilidade. Condomínio de fato. Tema 882 do STJ e recurso extraordinário com repercussão geral tema 492. Não incidência da tese. Súmula 568/STJ. Pretensão de reexame de provas. Súmula 7/STJ. Deficiência na fundamentação. Súmula 284/STF.

1 - Incontroverso o fato de que o condomínio é irregular e tem natureza de associação de moradores, e que o recorrente possui a condição de condômino, visto que seu imóvel está expressamente contido no ato de constituição do condomínio (art. 3º da Convenção de Administração).... (Continua)

14 - STJ Marca. Propriedade industrial. Direito de marcas. Nome de condomínio fechado (acquamarina sernambetiba 3.360). Existência de registro de marca (acquamarine) na classe de serviços de administração, locação e auxiliares ao comércio de bens imóveis. Ausência de colidência. Princípio da especialidade. Distinção entre ato civil e ato comercial. Composição dos signos. Mercado consumidor. Inocorrência de confusão. Considerações do Min. Vasco Della Giustina sobre o tema. Lei 9.279/96, arts. 124, XIX, 129, 208 e 210.

«... Cinge-se a controvérsia em saber se a marca nominativa ACQUAMARINE, registrada no INPI, na classe 40:10 (serviços de administração, locação e auxiliares ao comércio de bens imóveis), foi usurpada pela recorrida ao ter construído condomínio fechado composto por três prédios, localizado na Barra da Tijuca/Rio de Janeiro, batizado de ACQUAMARINA SERNAMBETIBA 3.360. ... (Continua)

15 - STJ Associação de moradores. Contribuição de manutenção. Inadimplência. Condenação a pagamento. Execução. Penhora do imóvel. Alegação de impenhorabilidade com fundamento da condição de bem de família. Reconhecimento. Impossibilidade de equiparação a despesa condominial. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a caracterização do imóvel como bem de família e da natureza jurídica da dívida. Lei 8.009/1990, arts. 1º e 3º. CPC/1973, art. 655.

«... I – Da caracterização do imóvel como bem de família e da natureza jurídica da dívida. Violação dos Lei 8.009/1990, art. 1º e Lei 8.009/1990, art. 3º ... (Continua)

16 - STJ Processo penal. Agravo regimental da decisão que negou provimento ao recurso ordinário. Pedido de sustentação oral. Impossibilidade. Ausência de previsão regimental. Tese de violação aos princípios da colegialidade e da ampla defesa. Arts. 34, XX, e 202 do RISTJ. Não ocorrência. Interposição do agravo regimental. Superação de eventuais vícios. Teses de inépcia da denúncia e de ausência de justa causa. Pedido de trancamento da ação penal. Improcedente. Denúncia apta. Prova de materialidade e indícios de autoria demonstrados. Verossimilhança e probabilidade das imputações. Descrição concreta e particularizada das condutas. Revolvimento de fatos e provas. Inadmissível. Agravo regimental desprovido.

I - A Terceira Seção deste STJ sedimentou o entendimento de que «o Regimento Interno desta Corte prevê, expressamente, em seu art. 258, que trata do Agravo Regimental em Matéria Penal, que o feito será apresentado em mesa, dispensando, assim, prévia inclusão em pauta. A disposição está em harmonia com a previsão de que o agravo não prevê a possibilidade de sustentação oral (art. 159, IV, do Regimento Interno do STJ)» (EDcl no AgRg nos EREsp. Acórdão/STJ, Terceira Seção, Rel. Min. Reynaldo Soares da Fonseca, DJe de 31/5/2017). ... (Continua)

17 - STJ Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Ação reivindicatória de área comum manejada pelo condomínio. Coisa julgada formada em anterior demanda reivindicatória proposta por alguns condôminos. Extensão ao condomínio. Inadmissibilidade. Considerações do Min. Massami Uyeda sobre o tema. CPC/1973, art. 12, IX e CPC/1973, art. 472. CCB/2002, art. 1.314 e CCB/2002, art. 1.348, II. CCB/1916, art. 623, II. Lei 4.591/1964.

«... Em alusão à desatenção ao CPC/1973, art. 472, impõe-se tecer algumas considerações para averiguar a extensão subjetiva da coisa julgada formada na anterior ação reivindicatória ajuizada por parte dos condôminos do prédio em tela. ... (Continua)

18 - STJ Meio ambiente. Processual civil e ambiental. Ação civil pública. Construções em área de preservação permanente. App. Margem de rio. Manguezal. Princípio de preservação da integridade do sistema climático. CF. Lei 12.651/2012, art. 1º-A, parágrafo único, I, Lei 12.651/2012, art. 3º, II, Lei 12.651/2012, art. 8º, caput e §§ 2º, 4º, Lei 12.651/2012, art. 64 e Lei 12.651/2012, art. 65. Crise hídrica e mudanças climáticas. Lei 12.187/2009, art. 5º, III, e Lei 12.187/2009, art. 11. Direito a cidade sustentável. Lei 10.257/2001, art. 2º, I. Regularização fundiária urbana. Lei 13.465/2017, art. 11, I e II, e § 2º. Fundamento ético-político de justiça social do direito a moradia exclusivo de pessoas pobres, mas aplicado indevidamente pelo acórdão recorrido a casas de veraneio e estabelecimentos comerciais. Afastamento da teoria do fato consumado. Súmula 613/STJ. Regularização fundiária urbana de interesse social. Dever do poder público de fiscalizar. Princípio de vedação do non liquet. CPC/2015, art. 140, caput.

«1 - Trata-se, na origem, de Ação Civil Pública ajuizada pelo Ibama contra particulares e a Municipalidade de Pitimbu, Estado da Paraíba, pugnando por provimento judicial que proíba a ampliação e determine a demolição de construções ilegais em onze imóveis localizados na faixa marginal do rio Acaú. Entre as edificações contestadas, incluem-se bar, farmácia, casas de veraneio e residências familiares. ... (Continua)