Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de despejo c/c cobrança. Propositura de reconvenção. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação principal e procedente a reconvenção. Interposição de apelação pela autora reconvinda e pela ré reconvinte. Preliminar de inadmissibilidade da apelação interposta pela autora reconvinda. Rejeição. Observância do princípio da dialeticidade. Exame do mérito. Celebração de contrato entre as partes desta demanda, por meio do qual a autora reconvinda locou à ré reconvinte imóvel não residencial, destinado ao desenvolvimento da atividade de comércio varejista de cosméticos, produtos de limpeza, higiene pessoal, presentes e flores, pelo prazo de três anos, com início no dia 03.01.2022 e término previsto para o dia 02.01.2025. Locatária, ora ré reconvinte, alega que, desde o início da relação locatícia em discussão, o telhado do imóvel objeto da locação apresentou vazamentos causados por águas pluviais, os quais teriam ocasionado a queda de parte do telhado do quarto dos fundos do piso superior e, consequentemente, impedido a utilização do aludido imóvel para a finalidade a que se destinava, de modo a evidenciar o descumprimento da obrigação que a Lei, art. 22, I 8.245/1991 impunha à locadora, ora autora reconvinda, e, consequentemente, a inexigibilidade dos aluguéis e encargos cobrados nesta demanda, conforme a regra da exceção do contrato não cumprido (CCB, art. 476). Elementos constantes nos autos, especialmente as impressões de tela, fotografias, nota fiscal e áudios que instruem a réplica, indicam que a locadora, ora autora reconvinda, custeou a realização de reforma no telhado do imóvel objeto da locação logo no primeiro mês da relação locatícia (janeiro de 2022), desembolsando, para tanto, o valor de R$ 3.720,00, e a queda de parte do telhado do quarto dos fundos do piso superior não foi ocasionado por vazamentos causados por águas pluviais, mas sim por vazão de água proveniente da caixa dágua, problema cuja reparação incumbia à locatária, ora ré reconvinte, haja vista que esta última declarou que recebeu o imóvel em perfeito estado de funcionamento e conservação, inclusive quanto às instalações hidráulicas, conforme a cláusula quinta do contrato de locação, e tinha a obrigação de devolvê-lo no mesmo estado, conforme a Lei 8.245/1991, art. 23, III, bem como recebia desconto de R$ 600,00 por mês nos doze primeiros meses da relação locatícia para custear a realização de reformas eventualmente necessárias ao imóvel, conforme a cláusula segunda, parágrafo primeiro, do contrato de locação. Queda de parte do telhado do quarto dos fundos do piso superior não pode ser imputada à locadora, ora autora reconvinda, tampouco permite reconhecer que esta última tenha descumprido a obrigação de entregar o imóvel objeto da locação em estado de servir à finalidade a que se destina, como determina a Lei, art. 22, I 8.245/1991. Conduta da locadora, ora autora reconvinda, de comunicar à autoridade policial a possível prática de furto de mercadorias existentes no estabelecimento comercial instalado no imóvel objeto da locação pela locatária, ora ré reconvinte, não violou a sua obrigação de garantir o uso pacífico do imóvel locado (Lei 8.245/1991, art. 22, II) tratando-se de mero exercício regular do direito, conforme o CPP, art. 5º, § 3º, tanto que a queixa-crime oferecida em desfavor da locadora, objetivando a sua condenação por calúnia (CP, art. 138), foi rejeitada por sentença já transitada em julgado. Locadora, ora autora reconvinda, não incorreu nas infrações que lhe foram imputadas, razão pela qual deve ser afastada a sua condenação ao pagamento da multa compensatória prevista na cláusula décima quarta do contrato de locação. Diante da ausência de infração contratual pela locadora, a alegação de inexigibilidade dos aluguéis e encargos cobrados nesta demanda deve ser afastada, pois a regra da exceção do contrato não cumprido (CCB, art. 476) não se aplica ao caso concreto. Obrigação de pagamento dos aluguéis e encargos deve se estender até a devolução das chaves, ocorrida no dia 03.08.2022, pois foi no referido dia em que houve a cessação do fato que justificava a exigibilidade das referidas contraprestações, a saber, a posse da locatária sobre o imóvel objeto da locação. Pretensão de condenação da locatária, ora ré reconvinte, ao pagamento da multa compensatória prevista na cláusula décima quarta do contrato de locação não merece acolhimento, pois a referida litigante não incorreu em infração diversa da falta de pagamento pontual dos aluguéis e encargos, a qual já é apenada pela incidência de multa moratória de 10%, conforme a cláusula quarta, parágrafo segundo, do contrato de locação, e, portanto, não pode ensejar a incidência de outra multa, sob pena de dupla penalidade do mesmo fato gerador («bis in idem), o que não se admite. Reforma da r. sentença, em conformidade com os fundamentos expostos, para manter a parcial procedência da ação principal, mas estender a condenação da ré reconvinte ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e inadimplidos desde 03.03.2022 até a devolução das chaves do imóvel objeto da locação, ocorrida no dia 03.08.2022, bem como pra julgar improcedente a reconvenção. Apelação da autora reconvinda parcialmente provida e apelação da ré reconvinte não provida... (Continua)