Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ RECURSOS DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA E DO CONDOMÍNIO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO CONSUMIDOR. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 20% ADEQUADO DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. JUROS QUE DEVEM INCIDIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SUCUMBÊNCIA CORRETAMENTE ARBITRADA.

Inicialmente, destaca-se, desde logo, a necessidade de manutenção da ilegitimidade passiva da corretora e do condomínio no caso dos autos. No que tange à corretora imobiliária, esta não pode ser responsabilizada pela suposta inexecução do contrato, do qual sequer é parte, sendo certo que a empresa corretora tão somente intermedia a compra e venda do imóvel em questão. O STJ, aliás, firmou a tese repetitiva 939, que reconheceu a «legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. No mesmo sentido, ilegítimo o condomínio. Embora em seu apelo, os autores afirmem que foram processados pelo condomínio por cotas condominiais que sequer eram de sua responsabilidade, certo é que se trata de inovação recursal, porquanto tal fato sequer é narrado na inicial. Ademais, o condomínio realizou a cobrança, nos termos do contrato de promessa de compra e venda e nos termos indicados pela construtora do empreendimento, de forma que eventual pretensão deve ser dirigia a esta e não ao condomínio. Sendo assim, imperiosa a manutenção do tópico da sentença referente ao reconhecimento da ilegitimidade passiva dos réus, CONFIANÇA ASSESSORIA IMOBILIARIA LTDA e CONDOMINIO MAR AZUL. No mais, a hipótese versa sobre relação de consumo, impondo-se, portanto, ao fornecedor, a responsabilidade civil objetiva, estando o consumidor desonerado do ônus de provar a culpa da parte ré. No caso dos autos, o ajuste no qual se funda a presente lide é um contrato de adesão, ou seja, aquele cujas cláusulas são preestabelecidas unilateralmente pelo parceiro contratual economicamente mais forte, sem que o outro parceiro possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo do contrato escrito. Assim, aqueles consumidores que desejarem contratar com a parte ré, já receberão pronta e regulamentada a relação contratual e não poderão efetivamente discutir, nem negociar singularmente os termos e condições mais importantes do contrato. In casu, as partes firmaram promessa de compra e venda de um imóvel na planta. Contudo, os compradores não conseguiram obter o financiamento do imóvel, razão pela qual desistiram do negócio. Com efeito, restou devidamente comprovado nos autos, que os autores, por não terem mais condições de suportar o pagamento do valore remanescente do contrato de compra e venda de imóvel, manifestaram o desejo de efetuar a rescisão contratual, o que ocorreu administrativamente, antes mesmo do ajuizamento da ação. Restou, assim, apurada culpa exclusiva dos compradores, de forma que não há que se falar em reintegração total dos valores pagos, ainda mais porque os autores sequer explicam o motivo pelo qual o financiamento foi negado, não tendo sequer apresentado réplica. Contudo, também não é possível a perda integral dos valores pagos. Assim, se, por um lado, a retenção integral dos valores consubstanciaria comportamento abusivo da empresa, pois implicaria na perda substancial dos valores quitados, o que afronta o disposto no CDC, art. 53, por outro, considerando que o desfazimento da avença fora motivada pelo próprio consumidor, infundada a devolução integral dos valores. Nesse sentido, verifica-se que a circunstância de a resilição ser motivada pelo vendedor enseja a devolução das parcelas quitadas, ao passo que para o comprador enseja a devolução parcial, conforme enunciado de súmula 543, do STJ. No caso dos autos, o sentenciante determinou a retenção do percentual de 20%, o qual deve ser mantido, considerando as peculiaridades do caso, bem como a necessidade de evitar maiores prejuízo à construtora, no que toca aos custos do negócio desfeito. Nesse sentido, não prospera o pleito do réu, no sentido de reter 25% dos valores pagos, devendo-se destacar que os valores a serem retidos já são uma penalidade imposta ao contratante e representam uma perda dos valores pagos, com o objetivo de suprir os prejuízos suportados pelo inadimplemento contratual. Sendo assim, correto o sentenciante ao determinar a devolução de 80% dos valores pagos, nos exatos termos da jurisprudência do C. STJ. Quanto ao termo inicial da correção monetária, já foi firmada a data do distrato. No que se refere aos juros, incidentes sobre a devolução dos valores, o réu, ora 1º apelante, nesse ponto, sustenta que o termo inicial dos juros é o trânsito em julgado da sentença, conforme precedentes do STJ. De fato, segundo jurisprudência pacífica do STJ, na hipótese de devolução das parcelas pagas por desistência da promessa de compra e venda pelo adquirente, o termo inicial será o trânsito em julgado da condenação. Assentou a Colenda Corte Superior que apenas com o trânsito em julgado há a configuração da mora por parte do promitente vendedor. Logo, os juros de mora devem ser fixados a contar do trânsito em julgado da condenação. Quanto aos danos morais, é cediço que este, no caso de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume pelo simples descumprimento do prazo contratual, ou seja, não exsurge in re ipsa, de forma que, em situações excepcionais, e apenas em tais situações, é possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente. No caso dos autos, não houve atraso na entrega do empreendimento, mas culpa do comprador no distrato, o qual não foi negado administrativamente. Muito embora tenha sido retido um valor maior que o devido, por força de disposição contratual, certo é que não se pode concluir que tal fato, por si só, configura danos morais, porquanto no caso dos autos, esses não são in re ipsa. Além disso, como bem destacou o sentenciante, a despeito da mora, os autores não se submeteram, em tempo oportuno, à rescisão do negócio, com vistas a se estancar a dívida, não havendo prova inequívoca nos autos de quando os autores intentaram a primeira vez a resolução administrativa do imbróglio. Por fim, quanto à sucumbência, melhor sorte não assiste aos autores. Com efeito, a parte autora sucumbiu em relação a pare de seus pedidos, inclusive quanto aos 2º e 3º réu indicados na inicial, de forma que deve ser condenada ao pagamento da verba honorária, com base no valor da causa, tendo em vista que houve o reconhecimento da ilegitimidade passiva de dois dos três réus indicados, além da improcedência, quanto ao dano moral. Provimento parcial do recurso do réu. Desprovimento do apelo autoral.... (Continua)