Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO, SOB REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELOS DO ASSISTENTE E DAS RÉS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CONFUNDE-SE COM MÉRITO, RAZÃO PELA QUAL SERÁ APRECIADA NO CORPO DO ACÓRDÃO. NO MÉRITO, A LEI N 4.591/64 ESTABELECE QUE NO REGIME DE CONSTRUÇÃO EM FOCO, A OBRA É FEITA PELOS PRÓPRIOS CONDÔMINOS, ADQUIRENTES DAS FRAÇÕES IDEAIS, SENDO ADMINISTRADA POR UMA COMISSÃO DE REPRESENTANTES, A QUEM CABE RECEBER OS VALORES PAGOS EM CONTAS ABERTAS EM NOME DO CONDOMÍNIO, ALÉM DE ADMINISTRAR ESSES VALORES A SEREM INVESTIDOS NO EMPREENDIMENTO. DESTARTE, SÃO OS ADQUIRENTES OS RESPONSÁVEIS PELO PAGAMENTO TOTAL DA OBRA, SENDO O CONDOMÍNIO O DESTINATÁRIO DAS PRESTAÇÕES, ENQUANTO O CONSTRUTOR APENAS RECEBE A REMUNERAÇÃO PREVISTA NO CONTRATO PARA A EXECUÇÃO DA CONSTRUÇÃO. DE FATO, CONSTATA-SE DOS AUTOS QUE OS VALORES A SEREM EMPREGADOS NA OBRA FORAM PAGOS PELOS ADQUIRENTES DIRETAMENTE AO ALIENANTE DAS FRAÇÕES IDEAIS, TAMBÉM INCORPORADOR E CONSTRUTOR DO EMPREENDIMENTO, SENDO QUE AO CONDOMÍNIO, POR INTERMÉDIO DA COMISSÃO DE REPRESENTANTES, RESTOU A FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS E DO RESPECTIVO CUSTO, A DESCARACTERIZAR A NATUREZA JURÍDICA DA MODALIDADE DE OBRA POR ADMINISTRAÇÃO. OUTRO INDICATIVO DA DESCARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO COMO SENDO A PREÇO DE CUSTO É O FATO DE OS ADQUIRENTES DOS IMÓVEIS E SUA COMISSÃO DE REPRESENTANTES DESEMPENHAREM PAPEL MUITO MAIS RESTRITO QUE AQUELE QUE DEVERIAM TER. EM CASO DE DESISTÊNCIA POR UM DOS ADQUIRENTES, NÃO É O CONDOMÍNIO QUEM RETÉM OS VALORES APORTADOS PARA A CONSTRUÇÃO, COMO SERIA DE SE ESPERAR NO CASO DE INCORPORAÇÃO COM REGIME DE CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. MAS A CONSTRUTORA/INCORPORADORA, A FIM DE SE RESSARCIR DAS DESPESAS QUE ALI MENCIONA, EXATAMENTE COMO OCORRE EM QUALQUER PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO NUMA INCORPORAÇÃO POR EMPREITADA. AINDA QUE A AUTORA TENHA OBJETIVADO ADQUIRIR O IMÓVEL COMO FORMA DE INVESTIMENTO, NÃO HÁ COMPROVAÇÃO NOS AUTOS DE QUE SEJA INVESTIDORA DO RAMO IMOBILIÁRIO, DE MODO QUE SE ENCONTRA EM SITUAÇÃO DE VULNERABILIDADE FRENTE À CONSTRUTORA / INCORPORADORA, PRINCIPALMENTE DE ORDEM TÉCNICA, MOTIVO PELO QUAL SE INSERE NO CONCEITO DE CONSUMIDORA, NOS TERMOS Da Lei 8.078/90, art. 2º, ESTANDO CARACTERIZADA RELAÇÃO DE CONSUMO. NESTE PONTO, CABE TRAZER A LUME O ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NO SENTIDO DE QUE O ADQUIRENTE DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, AINDA QUE NÃO SEJA O SEU DESTINATÁRIO FINAL, PODE ENCONTRAR ABRIGO NAS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR COM BASE NA TEORIA FINALISTA MITIGADA, SE TIVER AGIDO DE BOA-FÉ E NÃO DETIVER CONHECIMENTOS DE MERCADO IMOBILIÁRIO, NEM FOR ESPECIALISTA EM INCORPORAÇÃO, CONSTRUÇÃO E VENDA DE IMÓVEIS, PORQUE FICA EVIDENCIADA SUA VULNERABILIDADE. COM EFEITO, NA ESTEIRA DA JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DA CORTE SUPERIOR, É ADMITIDA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA COM A DEVOLUÇÃO DE PARTE DOS VALORES PACTUADOS, NOS TERMOS DA SÚMULA 543/STJ, SE ESSA NÃO MAIS REÚNE CONDIÇÕES ECONÔMICAS PARA SUPORTAR O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AVENÇADAS COM A EMPRESA VENDEDORA DO IMÓVEL. NO QUE TANGE À RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO E SEUS CONSECTÁRIOS LEGAIS (JUROS DE MORA, MULTAS, INDENIZAÇÕES), É INEGÁVEL QUE COM O DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO AS RÉS PODERÃO ALIENAR NOVAMENTE O IMÓVEL A TERCEIRO, DE MODO QUE NÃO EXPERIMENTARÁ PREJUÍZOS OUTROS ALÉM DAQUELES ORIUNDOS DE GASTOS ADMINISTRATIVOS E DE PUBLICIDADE. QUANTO AO TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA, O EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA TAMBÉM JÁ APRECIOU TAL QUESTÃO, ENTENDENDO QUE O TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA É O EFETIVO DESEMBOLSO. PRECEDENTES DESTA EGRÉGIA CORTE DE JUSTIÇA. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. RECURSOS DESPROVIDOS.