Lei 8.245/1991, art. 33 - Jurisprudência

1 - TJSP APELAÇÃO.

Ação de despejo com reconvenção. Sentença de procedência da ação principal e improcedência da reconvenção. Recurso do réu/reconvinte. Pedido de indenização por benfeitorias. Benfeitorias realizadas em período anterior à vigência do contrato de locação. Inovação recursal inadmissível. Não conhecimento. Benfeitorias durante a vigência do contrato. Cláusula de renúncia. Súmula 335/STJ. Direito de preferência. Locatário preterido a quem incumbia a prática dos atos da Lei 8.245/1991, art. 33. Inadmissibilidade de devolução do prazo de notificação. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO NA PARTE CONHECIDA... (Continua)

2 - STJ Recurso especial. Locação de imóvel. Direito de preempção do inquilino (Lei 8.245/1991, art. 33). Condições para o exercício. Descumprimento pelo locatário. Recurso especial desprovido.

1 - Em harmonia com o Código Civil, no CCB/2002, art. 221, caput, segunda parte, estabelece a Lei 8.245/1991, art. 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações para o locatário: a) primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido; b) segundo, pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário. ... (Continua)

3 - STJ Agravo regimental no recurso especial. Ação de indenização. Locatário. Direito de preferência. Perdas e danos. Registro do contrato. Desnecessidade. Determinação de retorno dos autos para prosseguimento do julgamento.

«1. O pedido de perdas e danos decorrente de inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel não está condicionado ao prévio registro do contrato de locação, nos termos do Lei 8.245/1991, art. 33. ... (Continua)

4 - TJSP Registro público. Locação de imóveis. Direito de preferência. Ação que busca viabilizar o exercício do direito de preferência pelo locatário, preterido na venda do imóvel locado. Necessidade de prévia averbação do contrato de locação no registro de imóveis. Exegese da Lei 8.245/1991, art. 33. Ausência de registro que afasta o direito de preferência Sentença mantida. Recurso desprovido. Lei 6.015/1973, art. 167.

5 - TJSP Petição inicial. Indeferimento. Declaratória nulidade. Venda de imóvel objeto de contrato de locação por prazo indeterminado. Direito de preferência do locatário na compra e venda do imóvel locado. Lei 8245/1991, art. 33. Hipótese em que os locatários não atenderam ao comando legal e ainda à determinação judicial, deixando de trazer aos autos cópia da matrícula do imóvel locado para comprovação da averbação do contrato de locação, tampouco depositaram em juízo o preço da venda. Emenda ao pedido subsidiário, indenização, também não atendida. Decisão mantida. Recurso desprovido.

6 - TJSP Direito de preferência. Alienação de imóvel locado. Preterido no direito de compra do imóvel locado, o locatário poderá formular pedido de adjudicação compulsória do mesmo, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel, nos termos do Lei 8245/1991, art. 33. Ausente essa condição de procedibilidade deve ser extinto o processo sem apreciação de mérito, com fundamento no inciso IV do CPC/1973, art. 267. Recurso desprovido.

7 - STJ Civil. Locação. Recurso especial. Reexame de fatos e provas. Inadmissibilidade. Inobservância do direito de preferência do locatário. Lei 8.245/1991, art. 33. Desnecessidade da prévia averbação do contrato para requerer-se perdas e danos.

«1. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. ... (Continua)

8 - STJ Locação. Denúncia vazia. Ação de despejo. Direito de preferência. Existência de proposta de venda do imóvel locado. Aceitação do locatário. Discussão em torno das questões relacionadas à desistência do negócio pelo locador. Impossibilidade. Lei 8.245/1991, art. 29 e Lei 8.245/1991, art. 33.

«1. A partir do momento em que o locatário manifesta, dentro do prazo legal, a sua aceitação à proposta, a confiança gerada acerca da celebração do contrato pode ser ofendida pelo locador de duas formas: (i) o locador pode desistir de vender o seu imóvel, aplicando-se o disposto no Lei 8.245/1991, art. 29; (ii) o locador pode preterir o locatário e realizar o negócio com terceiro, hipótese em que incide a regra do Lei 8.245/1991, art. 33 – que confere ao locatário, cumprida as exigências legais, a faculdade de adjudicar a coisa vendida. 2. Aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender a coisa ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos, consoante a diretriz do Lei 8.245/1991, art. 29. 3. A discussão acerca da má-fé do locador – que desistiu de celebrar o negócio – não inviabiliza a tutela do direito buscado pelo locador por meio da ação de despejo, porque a Lei 8.245/1991 não conferiu ao locatário o poder de compelir o locador a realizar a venda do imóvel, cabendo-lhe somente o ressarcimento das perdas e danos resultantes da conduta do locador. 4. Recurso especial provido.... (Continua)

9 - TJRS Direito privado. Contrato de locação. Registro imobiliário. Averbação. Requisito legal. Existência. Imóvel. Alienação a terceiro. Direito de preferência. Descumprimento. Despejo. Descabimento. Adjudicação compulsória. Procedência. Lei 8245 de 1991, art. 33. Direito civil. Ação de adjudicação compulsória. Bem imóvel. Contrato de locação. Lei 8.245/1991, art. 33. Averbação junto ao registro de imóveis.

«Contrato de locação. Alienação do imóvel. Direito de preferência na aquisição. Adjudicação compulsória. Para que o locatário possa haver para si o imóvel, quando preterido em seu direito de preferência, deve depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado, pelo menos trinta dias antes da alienação, junto à matrícula do imóvel. Inteligência do Lei 8.245/1991, art. 33. No caso, não foi procedido o competente registro da cessão de direitos, pactuado entre os apelantes, não ocorrendo o implemento da condição legal. Providenciando, o locatário, à averbação do contrato de locação, devidamente atendido o requisito legal a que alude o artigo antes referido, e, comprovada a alienação do imóvel a terceiros, em total desrespeito ao direito de preferência, procede a adjudicação do bem, nos termos em que determinada no Juízo singular. Ação de despejo julgada improcedente. Manutenção da sentença. APELO DESPROVIDO.... (Continua)

10 - TJRJ Desapropriação. Locação. Imóvel locado a sociedade empresária. Indenização. Averbação do contrato de locação no RGI. Desnecessidade para fins de indenização. Lei 8.245/91, art. 33.

«É devida a indenização à sociedade locatária de bem imóvel desapropriado onde exerce sua atividade empresarial, sendo certo que a mesma experimenta prejuízos distintos dos suportados pelo locador. O proprietário é indenizado pela perda da propriedade enquanto que a sociedade locatária pela redução de seu faturamento. Ademais, a averbação do contrato de locação perante o Registro Geral de Imóveis constitui uma garantia do locatário perante terceiros e sua falta não pode ser invocada desfavoravelmente ao locatário, in casu, como óbice ao pagamento de indenização pela desapropriação. A responsabilização civil do Ente Público decorre do dano causado pelo fato administrativo.... (Continua)

11 - STJ Locação. Direito de preferência. Contrato de locação. Registro público. Averbação. Precedentes do STJ. Lei 8.245/1991, art. 27, Lei 8.245/1991, art. 28 e Lei 8.245/1991, art. 33.

«A não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário, consistente na anulação da compra e venda do imóvel locado, bem como sua adjudicação, nos termos do Lei 8.245/1991, art. 33, restando a ele a indenização por perdas e danos.... (Continua)

12 - STJ Locação. Direito de preferência. Natureza jurídica pessoal. Prazo prescricional. Decadência. Inexistência. Prazo de 6 meses do Lei 8.245/1991, art. 33. Aplicação na hipótese de adjudicação compulsória.

«O pedido indenizatório previsto na primeira parte do Lei 8.245/1991, art. 33, cuja natureza jurídica é pessoal, é direcionado ao locador/alienante do imóvel, não estabelecendo a regra legal nenhuma restrição temporal ao exercício dessa providência indenizatória. O prazo decadencial previsto na segunda parte do dispositivo aplica-se apenas no caso de um eventual pedido de adjudicação do imóvel, com base na preterição do direito de preferência do locatário, que tem natureza jurídica real e é dirigido contra o terceiro adquirente.... (Continua)

13 - STF Civil. Locação. Recurso especial. Ação anulatória de compra e venda de imóvel cumulada com adjudicatória do imóvel e perdas e danos decorrente de preterição do direito de preferência do locatário. Lei 8.245/1991, art. 33. Desnecessidade da prévia averbação do contrato para requerer-se perdas e danos. Precedentes. Dissídio jurisprudencial comprovado. Recurso especial conhecido e provido.

«1. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis, previsto no Lei 8.245/1991, art. 33, impede tão-somente o exercício do direito de preferência do locatário preterido, sendo desnecessária a averbação quando se tratar de pedido de indenização de perdas e danos. ... (Continua)

14 - STJ Locação. Direito de preferência. Alienação a terceiros do bem locado. Lei 8.245/1991, art. 27 e Lei 8.245/1991, art. 33. Desnecessidade da prévia averbação do contrato para requerer-se perdas e danos.

«O locatário preterido pode pleitear perdas e danos, não se fazendo necessário o registro do Contrato de Locação, devendo, entretanto, ser produzidas provas testemunhais, documentais ou periciais. Cabe ao locador, nos termos do Lei 8.245/1991, art. 27, dar ciência ao locatário de sua intenção de venda, facultando-lhe o direito de exercer sua preferência. No caso «sub judice, como não o fez, conforme já esposado pelo Colendo STF (Súmula 488/STF), ao considerar o direito de preferência de natureza pessoal, recomenda-se a composição em perdas e danos. ... (Continua)

15 - STJ Locação. Direito de preferência. Direito de preempção ou perdas e danos. Lei 8.245/1991, art. 33.

«Não levado a registro o contrato de locação, não é exercitável o direito de preferência pelo locatário, cabendo, contudo, se preterido esse direito, perdas e danos.... (Continua)