Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de despejo c/c cobrança. Propositura de reconvenção. Sentença que julgou parcialmente procedentes a ação principal e a reconvenção. Interposição de apelação pelo autor reconvindo e pela ré reconvinte. Requerimento de revogação da gratuidade de justiça deferida à ré reconvinte. Rejeição. Benefício da gratuidade de justiça pode ser deferido à pessoa jurídica, desde que esta última demonstre a impossibilidade desta última arcar com o pagamento das despesas processuais sem prejuízo da própria manutenção, conforme a Súmula 481 do C. STJ. Documentos acostados aos autos revelam que, embora já esteja prestando serviços na área de tecnologia da informação, a ré reconvinte ainda se encontra em estágio inicial de operação, sem qualquer registro de obtenção de lucro, além de apresentar capital social de valor modesto (R$ 1.000,00), circunstâncias que reforçam a alegação de que a eventual necessidade de recolhimento das despesas processuais teria o condão de prejudicar a sua manutenção, razão pela qual o deferimento do benefício da gratuidade de justiça em seu favor era mesmo cabível. Exame do mérito. Ausência de questionamento sobre a parcial procedência da ação principal para condenar a ré reconvinte ao pagamento dos aluguéis e encargos devidos no período de 02.02.2022 a 08.05.2022, tampouco sobre a parcial procedência da reconvenção para condenar o autor reconvindo a proceder à devolução da caução atualizada, com a autorização de compensação referida garantia com o débito em aberto. Controvérsia sobre a exigibilidade dos valores pleiteados a título de multa por infração contratual, multa por rescisão antecipada da avença e indenização por danos morais. Análise das matérias controvertidas. Celebração de contrato entre as partes desta demanda, por meio do qual o autor reconvindo locou à ré reconvinte o pavimento térreo de imóvel situado em frente ao mar na praia de Ubatuba/SP, pelo prazo de trinta e seis meses, com início no dia 02.12.2021 e término previsto para o dia 01.12.2024. Contrato em discussão que foi rescindido antecipadamente, em razão de o imóvel objeto da locação ter sido desocupado pela ré reconvinte no dia 08.05.2022. Divergência entre as partes quanto à culpa pela rescisão antecipada do contrato, haja vista que o autor reconvindo atribui tal acontecimento à falta de pagamento pontual dos aluguéis e encargos, ao passo que a ré reconvinte atribui tal acontecimento à entrega de imóvel sem condições de servir ao uso a que se destinava. O fato de a ré reconvinte ter declarado que o imóvel objeto da locação se encontrava em condições de uso quando da celebração do contrato em discussão não é suficiente para eximir o autor reconvindo de responsabilidade, mormente porque não há nos autos qualquer notícia de que a locatária tivesse conhecimento técnico para avaliar o estado de conservação do imóvel, especialmente quanto à existência de infiltrações, que, não raras vezes, constituem vícios ocultos. Elementos probatórios constantes nos autos, especialmente as fotografias e os links de vídeos que instruem a peça de contestação/reconvenção, revelam que, durante a vigência do contrato em discussão, o imóvel objeto da locação apresentou fortes infiltrações de água em diversos cômodos, transtornos que impediram a ré reconvinte de fazer regular uso do bem. Locador, ora autor reconvindo, realmente deixou de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destinava, razão pela qual a sua condenação ao pagamento, em favor da ré reconvinte, de multa por infração contratual, no importe de três aluguéis (R$ 10.500,00), era mesmo cabível, consoante inteligência da Lei, art. 22, I 8.245/1991 e das cláusulas 7 e 9 do contrato de locação. A multa por rescisão antecipada da avença não deve ser imposta ao autor reconvindo, pois não há provas aptas a demonstrar que o locador tenha exigido a devolução do imóvel antes do término do prazo contratual, o que era necessário para imposição da referida sanção, conforme a cláusula 2.3 do contrato de locação, não sendo as ameaças proferidas pelo autor reconvindo suficientes para caracterizar a referida exigência, mormente porque foram dirigidas ao sócio administrador, em contexto de animosidade pela falta de pagamento pontual dos aluguéis e encargos, e não para sociedade empresária que efetivamente figurava na condição de locatária. A notificação extrajudicial e a ata notarial que instruem a peça de contestação/reconvenção revelam que as solicitações de reparação das infiltrações apresentadas pelo imóvel objeto da locação são anteriores aos vencimentos dos aluguéis e encargos apontados como devidos, o que infirma a alegação do autor reconvindo de que a desocupação do imóvel tenha ocorrido tão somente em razão da inadimplência da locatária e, consequentemente, afasta a pretensão de condenar esta última ao pagamento de multa por rescisão antecipada da avença. Ação principal que foi proposta tão somente em face da sociedade empresária Valdir de Aguiar Justino Junior Consultoria em Tecnologia Ltda. de sorte que o seu sócio administrador Valdir de Aguiar Justino Junior não figurou como réu e, por conseguinte, não tem legitimidade para figurar no polo ativo da reconvenção, consoante inteligência do CPC, art. 343. Ofensas e ameaças que o autor reconvindo teria proferido contra o sócio administrador não têm o condão de justificar a pretendida fixação de indenização por danos morais, pois não guardam pertinência com a litigante que teria legitimidade para formular o pedido indenizatório em reconvenção. Entrega de imóvel sem condições de servir à finalidade a que se destinava não ultrapassou o limite do mero inadimplemento contratual, de modo que não teve o condão de ofender a honra da ré reconvinte perante terceiros, circunstância que afasta a pretensão de fixação de indenização por danos morais em favor da referida litigante, consoante inteligência da Súmula 227 do C. STJ. Pretensões formuladas nos apelos interpostos não merecem acolhimento. Manutenção da r. sentença é medida que se impõe. Apelações não providas... (Continua)