Jurisprudência em Destaque

«... A questão posta em julgamento cinge-se em definir se a cláusula penal dirigida a um dos contratantes pode ser, da mesma forma, imposta ao outro.

Inicialmente, afastam-se as preliminares de incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, uma vez que a pretensão recursal é eminentemente de direito, e por estarem presentes os requisitos de admissibilidade recursal pela divergência.

No mérito, merce reparo o acórdão recorrido.

Com efeito.

Recapitulando, cuida-se de ação movida pela promitente-compradora em desfavor do promitente-vendedor, objetivando que este lhe pague a cláusula penal, ante o seu inadimplemento contratual, em que pese essa penalidade não tenha sido dirigida a ele, mas apenas ao promitente-comprador.

Cumpre deixar assente, desde logo, que este caso não se confunde com tantos outros já apreciados por esta colenda Turma, pois naqueles discute-se os efeitos da inadimplência do promitente-comprador, enquanto neste aprecia-se o descumprimento contratual do promitente-vendedor.

Pois bem.

É cediço que o contrato é fruto do acordo de vontade de duas ou mais pessoas, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses patrimoniais, constituindo uma verdadeira lei entre as partes, tendo como um dos principais primados a força obrigatória do seu cumprimento, conhecida como pacta sunt servanda.

Todavia, ainda sob a égide do Código Civil de 1.916, os pronunciamentos jurisdicionais já eram favoráveis à relativização dos contratos, à luz dos princípios da boa-fé, da função social e da equivalência, e que vieram a se concretizar com o advento do Novo Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

Dessa forma, os contratos devem ser interpretados, para que se possa extrair a real declaração volitiva dos contratantes. Para tanto, além dos princípios da boa-fé, da função social e da equivalência, deve ser considerado, também, o tipo de contrato celebrado e seus efeitos.

In casu, está-se diante de um contrato de compra e venda de imóvel, no qual o promitente-comprador, ora recorrente, obrigou-se a pagar o preço e o promitente-vendedor a entregar o apartamento em determinado prazo. Sob a alegação de que o promitente-vendedor não teria entregue o imóvel no tempo aprazado, o promitente-comprador, ora recorrente, postula o pagamento da cláusula penal inserta no contrato de compra e venda, ainda que ela tenha sido redigida especificamente para o caso do seu inadimplemento.

Tecnicamente, verifica-se que se cuida de um contrato bilateral, em que cada um dos contratantes é simultânea e reciprocamente credor e devedor do outro, oneroso, pois traz vantagens para os contratantes, comutativo, ante a equivalência de prestações.

Nesse panorama, o descumprimento contratual implica no dever do inadimplente em indenizar os prejuízos causados ao outro contratante, ressarcimento este que será apurado, ou em ação própria, em que serão discutidas as perdas e danos, ou, simplesmente, pela cobrança da cláusula penal.

A cláusula penal, além de ser um reforço do vínculo obrigacional, é, também, uma prédeterminação das perdas e danos, caso algum dos contratantes deixe cumprir a sua parte da avença, tornando-se desnecessário perquirir-se o efetivo prejuízo sofrido.

Em síntese, o descumprimento contratual gera o dever de indenizar, que poderá ser aferido de duas formas: pela averiguação do efetivo prejuízo sofrido, ou pela execução da cláusula penal.

Caracterizadas, portanto, as recíprocas obrigações entabuladas pelas partes, não seria razoável, nem proporcional que, para uma delas o descumprimento contratual seguisse a cláusula previamente redigida na avença, de execução mais simples, e, para o outro, caminho diverso, de execução mais complexa. Entender-se de forma diversa é o mesmo que tratar os iguais, desigualmente, pois enquanto no descumprimento por parte do promitente-comprador já estaria definido o quantum indenizatório, sem a possibilidade de quaisquer discussão, o inadimplemento do promitente-vendedor daria azo a discussões acerca do efetivo prejuízo sofrido pelo comprador.

Ressalta-se, ainda, que não se está aqui aplicando o Código de Defesa do Consumidor, porquanto o contrato em discussão fora firmado antes da sua entrada em vigor, mas, no entanto, maior razão teria o Recorrente, ante a natureza do contrato de adesão no qual anuiu e a norma de que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Destarte, a cláusula penal contida no contrato de compra e venda, ante as suas características, deve voltar-se aos contratantes indistintamente. ...» (Min. Massami Uyeda).»

Doc. LegJur (117.3575.1000.3100) - Íntegra: Click aqui


Referências:
Compromisso de compre e venda (Jurisprudência)
Contrato bilateral (v. Cláusula penal ) (Jurisprudência)
Contrato oneroso (v. Cláusula penal ) (Jurisprudência)
Contrato comutativo (v. Cláusula penal ) (Jurisprudência)
Cláusula penal (Jurisprudência)
Efeitos (v. Cláusula penal ) (Jurisprudência)
CCB, art. 920
CCB/2002, art. 412