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«... No que se refere à questão central do apelo nobre, porém, melhor sorte não socorre a recorrente

Isso porque, tem-se a exceção do contrato não cumprido por uma espécie de defesa, pois, nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Ainda, se após concluído o contrato, em especial nos contratos de prestação continuada, comprovada a dificuldade do outro contratante em adimplir a sua obrigação, poderá ser recusada a prestação que lhe cabe, até que se preste garantia de que o sinalagma será cumprido.

Enfim, a exceptio non adimpleti contractus está para os contratantes como uma maneira de assegurar o cumprimento recíproco das obrigações assumidas.

Não se pode olvidar, também, que nos negócios jurídicos as partes devem se portar de maneira fiel e leal, na cooperação para atingir o fim colimado no contrato, ou seja, impera-se o princípio da boa-fé objetiva.

Afasta-se, inicialmente, a preliminar de necessidade de reexame do conjunto fático-probatório dos autos, uma vez que a circunstância que originou a lide não está sendo objeto de discussão, mas sim a aplicabilidade do direito à espécie.

In casu, extrai-se da sentença e do acórdão recorrido que as partes celebraram a compra e venda de unidade imobiliária, com direito a vaga de garagem, na qual a promitente compradora pagaria o preço parceladamente. Imitida na posse do imóvel, inicialmente, a promitente compradora, ora recorrida, viu-se impedida, por decisão judicial, de utilizar a vaga de garagem adquirida; após, diante de débitos condominiais e tributários anteriores à aquisição do imóvel, em razão da natureza propter rem, estará legitimada para sofrer processo de execução, inclusive com a possibilidade do bem ser penhorado para o pagamento da dívida; por fim, o apartamento foi arrestado em execução que a promitente vendedora, ora recorrente, está sofrendo. Por estas razões, teria parado de pagar as prestações devidas à promitente vendedora, o que ensejou o ajuizamento da ação de cobrança.

O que se percebe deste contexto é que a promitente compradora foi privada do uso de parte do bem adquirido, a vaga de garagem, e está convicta de que, ao término das suas prestações, o imóvel não lhe será transferido.

Verifica-se presente a característica da exceção do contrato não cumprido, porquanto a promitente vendedora, ora recorrente, ajuizou ação de cobrança, para compelir a promitente compradora, ora recorrida, a adimplir suas obrigações, enquanto ainda não cumpriu completamente a sua prestação inicial, referente à vaga de garagem, e pairam dúvidas concretas de que não poderá, ao final, cumprir outra, qual seja, a transferência do imóvel.

Nelson Rosenvald considerou, na obra Código Civil Comentado, Coordenado pelo Ministro Cezar Peluso:


«Em princípio, aquele que deve cumprir a sua prestação primordialmente não pode alegar a exceptio, eis que inexiste o requisito de simultaneidade temporal. Assim, na promessa de compra e venda, o promissário comprador somente poderá pleitear a outorga da escritura definitiva do promitente vendedor quando pagar integralmente as prestações.


Todavia, tendo em vista a necessidade de manutenção da justiça contratual e a tutela da obrigação como um todo indivisível, poderá o contratante recusar a sua prestação primária em caso de insolvência ou redução das garantias de cumprimento pela contraparte. (...).» (in Código Civil Comentado, editora Manole, 2007, p. 372).

Escorreito, portanto, o acórdão recorrido ao acatar a exceção do contrato não cumprido, fundamentando que «assim, antes de pretender a cobrança de valores, cabia à apelante garantir a vaga de garagem vendida à apelada, assim como ter baldado todos os esforços (isto é, pago todas as suas obrigações) afim de que a unidade residencial não houvesse sido arrestada em execução hipotecária antes de querer pretender da apelada qualquer tipo de quantia; (...).» (fl. 301). ...» (Min. Massami Uyeda).»

Doc. LegJur (123.6575.4000.4200) - Íntegra: Click aqui


Referência(s):
Exceção do contrato não cumprido (Jurisprudência)
Exceptio non adimpleti contractus (Jurisprudência)
Ação de cobrança (Jurisprudência)
Cobrança (Jurisprudência)
CCB, art. 1.092
CCB/2002, art. 476.