Jurisprudência Selecionada

• Notas do Acórdão

Comentário:

Trata-se de decisão da 3ª Turma do STJ. [Doc. LegJur 176.4891.5003.7900].

Gira a controvérsia em definir a responsabilidade do proprietário de terreno objeto de permuta com incorporadora em face de antigos promitentes compradores de unidades autônomas. Na hipótese o empreendimento originário foi frustrado com a falência da construtora. Devolvido o terreno, por sentença judicial, ao antigo proprietário, o qual, realizou novo contrato com outra construtura que concluiu a obra a qual gerou dano aos antigos adquirentes das unidades autônomas. A 3ª Turma do STJ concluiu que devem ser indenizados os antigos adquirentes e o fez com base no disposto na Lei 4.591/1964. arts. 40 e 43, III, além de evitar o enriquecimento sem causa.

Eis o que nos diz, no fundamental, o relator:

[...] .

Eminentes Colegas, o presente recurso especial devolve a esta Corte Superior o debate acerca da responsabilidade do proprietário do terreno pelos danos sofridos pelos antigos titulares de promessas de aquisição de unidades autônomas, que tiveram seus contratos desfeitos pela rescisão mais ampla do contrato de permuta de terreno, decretada pelo juízo da falência, no curso do processo falimentar da incorporadora/construtora, que lhes prometera construir apartamentos antecipadamente pagos.

[...] .

Relembre-se que uma das finalidades da incorporação é a venda antecipada de unidades imobiliárias visando obter recursos para construção e entrega no futuro das unidades habitacionais.

Constitui uma modalidade negocial complexa, prevista na Lei Federal 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que, na sua versão original, buscando evitar lesão à economia popular, impôs uma séries de exigências e penalidades ao incorporador

A experiência adquirida com o tempo, em especial nas épocas de crises econômicas, que causaram a quebra de inúmeros empreendimentos imobiliários, revelou que tais exigências e penalidades legais não eram suficientes ao fim que se pretendia tutelar.

Estatuiram-se, assim, diversas modificações legislativas, destacando-se a Medida Provisória 2.221, de 4 de setembro de 2001, convertida em Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004.

É um pacto sustentado essencialmente pela confiança e pela boa-fé contratual.

Resumindo o caso, que é bastante complexo devido a uma longa sucessão de fatos e modificações legislativas, frustrado o primeiro empreendimento imobiliário, os proprietários do terreno requereram a rescisão contratual no juízo falimentar, o que lhes foi deferido, com o respectivo levantamento dos gravames, retornando ao estado anterior, via ofícios judiciais.

Após, juntamente com a nova construtora, também demandada neste processo, realizaram novo contrato de incorporação, tendo sido concluída a obra. Isso teria gerado danos aos autores, antigos adquirentes de uma unidade autônoma no primeiro e inacabado empreendimento.

Eis, no que importa para o deslinde da causa, os fatos reconhecidos no acórdão recorrido.

Sobrepondo-se as questões preliminares e prejudiciais (ilegitimidade passiva, prescrição da pretensão indenizatória e efeitos da sentença falimentar), o debate do mérito recursal situa-se em torno da seguinte questão:

Rescindido o contrato de permuta de terreno, onde se realizaria o empreendimento imobiliário, pelo juízo falimentar, respondem seus proprietários pela nova alienação do imóvel objeto da rescisão ?

A resposta é positiva para hipótese de a nova alienação do terreno ter sido realizada sem a prévia indenização dos antigos adquirentes das unidades autônomas, nos termos do artigo 40, § 3º, da Lei de 4.591/1964.

Ocorre que, no presente caso, há uma peculiaridade que o distingue dos demais casos já julgados, que é o fato de a rescisão do contrato de permuta do terreno ter ocorrido por decisão judicial no curso do processo falimentar da antiga incorporadora.

Por essa razão, os recorrentes propugnam pela aplicação do artigo 43, inciso III, que trata da hipótese de falência do incorporador e a qualidade do crédito privilegiado dos adquirentes das unidades autônomas, em detrimento do artigo 40, § 3º, do mesmo diploma legal, aplicado pelo Tribunal de origem.

Entendo que a fórmula prevista no primeiro dispositivo legal (crédito privilegiado na falência) não exime os proprietários da garantia legal de indenização prevista no segundo dispositivo (§ 3º do art. 40) para o caso de alienação sem a indenização dos titulares das unidades autônomas, mesmo com a rescisão contratual da permuta decretada pelo juízo falimentar.

[...] .

Vê-se, assim, que a sistemática protetiva imposta pelo art. 40 da Lei 4.951/64, mormente a constante nos seus §§ 3º e 4º, busca resguardar direitos correspondentes a aquisição das unidades autônomas, evitando-se o enriquecimento sem causa do proprietário do terreno, em cujo favor se operou a rescisão contratual.

Impõe-se, assim, a restrição ao poder de negociar a unidade cujo contrato fora objeto de rescisão, garantindo ao seu antigo adquirente o pagamento da respectiva indenização.

Cumpre ressaltar que a condição para o reembolso aos adquirentes ocorre desde que tenha havido acréscimo, ou construção, ou investimento no terreno.

Esse sistema de proteção legal aos adquirentes de unidades imobiliárias no regime das incorporações converge com a principiologia do sistema de proteção dos consumidores (CDC), tutelando a boa-fé do contratante mais vulnerável econômica e juridicamente.

De outro lado, a partir da leitura do disposto no artigo 43 e seus incisos, especialmente do inciso invocado pelos recorrentes (III), para hipótese de falência do incorporador, como já adiantei, tenho que não são incompatíveis, mas complementares, eis que ambos são sistemas jurídicos de proteção dos adquirentes das unidades autônomas.

O enunciado normativo do dispositivo legal aludido eleva o crédito dos adquirentes das unidades autônomas a qualidade de credores privilegiados, pelas quantias pagas ao incorporador.

Somam-se, destarte, os mecanismos de proteção dos adquirentes de unidades autônomas, que foram lesados pela quebra da incorporadora.

Mesmo a circunstância da habilitação do adquirente no processo de falência como credor privilegiado não isenta o proprietário do terreno da restrição legal existente sobre o imóvel, ficando condicionada qualquer nova alienação ao pagamento da respectiva indenização.

Dessa forma, não merece acolhida a alegação de violação ao disposto no artigo 43, inciso III, da Lei 4.591/1964, conforme a interpretação a ele conferida pelo Tribunal de origem, reconhecendo que houve a alienação do imóvel, objeto da rescisão, sem que se tivesse ocorrido o pagamento da indenização.

Enfim, a habilitação do crédito do adquirente da unidade autônoma no processo falimentar do incorporador não autoriza que o proprietário do terreno aliene o objeto da rescisão sem que haja o devido pagamento da respectiva indenização, sob pena de seu enriquecimento sem causa.

Essa é a interpretação mais razoável dos mecanismos legais de tutela dos interesses dos adquirentes das unidades autônomas frente a duas situações fáticas críticas, consistentes na rescisão contratual da permuta do terreno sobre o qual se ergueria a obra e na falência do incorporador. [...] .

Esse é o panorama legal e jurisprudencial que envolve o caso dos autos, devendo-se reconhecer a existência de restrição à nova alienação do terreno, enquanto não for paga a devida indenização aos ex-adquirentes.

Voltando os olhos ao caso específico dos autos, em especial ao processo falimentar, já analisando a argumentação dos proprietários no sentido de que estavam munidos de uma sentença judicial de rescisão contratual e de ofícios judiciais para levantamentos dos gravames, destaco alguns aspectos.

O primeiro deles diz respeito ao fato da existência de benfeitorias, ou seja, acréscimos, construções e investimentos no terreno, objeto da rescisão contratual, conforme se extrai do requerimento de rescisão feita ao juízo falimentar pelos recorrentes (e-STJ Fl. 70).

Por essa situação, já se depreende um enriquecimento sem causa aos proprietários que obtiveram um acréscimo patrimonial com recursos dos ex-adquirentes das unidades autônomas, pois receberam o terreno dado em permuta com melhorias.

[...] . Como já aludido, a decisão do juízo falimentar que decretou a rescisão do contrato, por si só, não causou danos aos ex-adquirentes das unidades autônomas.

O dano adveio do descumprimento do descumprimento da vedação legal de nova alienação do imóvel objeto de rescisão (terreno) sem o pagamento da devida indenização aos ex-adquirentes.

Portanto, o marco inicial da pretensão dos ex-adquirentes não é a data da sentença que rescindiu a permuta do terreno, mas o momento da sua ciência da realização da nova alienação do terreno sem o pagamento da indenização.

[...] .» (Min. Paulo de Tarso Sanseverino).»