Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de despejo c/c cobrança. Propositura de reconvenção. Sentença que julgou parcialmente procedentes a ação principal e a reconvenção. Interposição de apelação pelo autor reconvindo e pela ré reconvinte. Requerimento de revogação da gratuidade de justiça deferida à ré reconvinte. Rejeição. Benefício da gratuidade de justiça pode ser deferido à pessoa jurídica, desde que esta última demonstre a impossibilidade desta última arcar com o pagamento das despesas processuais sem prejuízo da própria manutenção, conforme a Súmula 481 do C. STJ. Documentos acostados aos autos revelam que, embora já esteja prestando serviços na área de tecnologia da informação, a ré reconvinte ainda se encontra em estágio inicial de operação, sem qualquer registro de obtenção de lucro, além de apresentar capital social de valor modesto (R$ 1.000,00), circunstâncias que reforçam a alegação de que a eventual necessidade de recolhimento das despesas processuais teria o condão de prejudicar a sua manutenção, razão pela qual o deferimento do benefício da gratuidade de justiça em seu favor era mesmo cabível. Exame do mérito. Ausência de questionamento sobre a parcial procedência da ação principal para condenar a ré reconvinte ao pagamento dos aluguéis e encargos devidos em 11.04.2022 e 08.05.2022, tampouco sobre a parcial procedência da reconvenção para condenar o autor reconvindo a proceder à devolução da caução atualizada, com a autorização de compensação referida garantia com o débito em aberto. Controvérsia sobre a exigibilidade dos valores pleiteados a título de multa por infração contratual, multa por rescisão antecipada da avença e indenização por danos morais. Análise das matérias controvertidas. Celebração de contrato entre as partes desta demanda, por meio do qual o autor reconvindo locou à ré reconvinte o pavimento superior de imóvel situado em frente ao mar na praia de Ubatuba/SP, pelo prazo de sessenta meses, com início no dia 10.09.2021 e término previsto para o dia 09.09.2026. Contrato em discussão que foi rescindindo antecipadamente, em razão de o imóvel objeto da locação ter sido desocupado pela ré reconvinte no dia 08.05.2022. Divergência entre as partes quanto à culpa pela rescisão antecipada do contrato, haja vista que o autor reconvindo atribui tal acontecimento à falta de pagamento pontual dos aluguéis e encargos, ao passo que a ré reconvinte atribui tal acontecimento à entrega de imóvel sem condições de servir ao uso a que se destinava. O fato de a ré reconvinte ter declarado que o imóvel objeto da locação se encontrava em perfeitas condições do uso quando da celebração do contrato em discussão não é suficiente para eximir o autor reconvindo de culpa pela rescisão antecipada da avença, mormente porque não há nos autos qualquer notícia de que a locatária tivesse conhecimento técnico para avaliar o estado de conservação do imóvel, especialmente quanto à existência de infiltrações, que, não raras vezes, constituem vícios ocultos. Elementos probatórios constantes nos autos, especialmente as fotografias e os links de vídeos que instruem a peça de contestação/reconvenção, revelam que, durante a vigência do contrato em discussão, o imóvel objeto da locação apresentou fortes infiltrações de água em diversos cômodos, transtornos que impediram a ré reconvinte de fazer regular uso do bem. Notificação extrajudicial e a ata notarial que instruem a peça de contestação/reconvenção revelam que as solicitações de reparação das infiltrações apresentadas pelo imóvel objeto da locação são anteriores aos vencimentos dos aluguéis e encargos apontados como devidos, o que indica que a infração contratual cometida pelo autor reconvindo é anterior à inadimplência da ré reconvinte. Locador, ora autor reconvindo, realmente deixou de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destinava, razão pela qual o reconhecimento da sua culpa pela rescisão antecipada do contrato em discussão era mesmo cabível, consoante inteligência do art. 9º, II, c. c, o art. 22, I, ambos da Lei 8.245/1991. Multa por rescisão antecipada da avença deve ser imposta em desfavor do autor reconvindo, mas não no valor de sessenta aluguéis como pretende a ré reconvinte, visto que eventual fixação da sanção no referido patamar implicaria uma compensação manifestamente excessiva e incompatível com os transtornos que a locatária demonstrou ter suportado em razão de ter recebido o imóvel sem condições de servir à finalidade a que se destinava, o que não se admite, em razão da vedação ao enriquecimento ilícito (CCB, art. 884). Contrato em discussão que foi celebrado pelo prazo de sessenta meses. Aluguel inicial de R$ 4.000,00. Ocupação do imóvel objeto da locação que perdurou por cerca de oito meses (de setembro de 2021 a maio de 2022). Ausência de notícia de que locatária tenha despendido valores na realização benfeitorias no aludido imóvel. Sopesando o cabimento da redução equitativa da cláusula penal manifestamente excessiva, na forma do CCB, art. 413, a vedação ao enriquecimento ilícito (CCB, art. 884) e as circunstâncias do caso concreto, reputo que a fixação equitativa da multa por rescisão antecipada da avença no importe de oito aluguéis (R$ 32.000,00) se mostra suficiente para compensar os transtornos que a ré reconvinte suportou em razão de o imóvel que lhe foi entregue pelo autor reconvindo não ter condições de servir à finalidade a que se destinava. Afastamento da pretensão de imposição de multa por infração contratual, pois, no caso em tela, a entrega do imóvel sem condições de servir à finalidade a que se destinava já foi apenada pela imposição da multa por rescisão antecipada da avença, não cabendo a imposição de outra sanção com base na mesma conduta, sob pena de indevida dupla penalidade do mesmo fato gerador («bis in idem). Além disso, o prevalecimento da multa por rescisão antecipada é medida que se impõe, dada a maior especificidade da referida sanção na comparação com a multa por infração contratual, que é genérica e, em tese, poderia ser aplicada em virtude de outros ilícitos contratuais. Ação principal que foi proposta tão somente em face da sociedade empresária Valdir de Aguiar Justino Junior Consultoria em Tecnologia Ltda. de sorte que o seu sócio administrador Valdir de Aguiar Justino Junior não figurou como réu e, por conseguinte, não tem legitimidade para figurar no polo ativo da reconvenção, consoante inteligência do CPC, art. 343. Ofensas e ameaças que o autor reconvindo teria proferido contra o sócio administrador não têm o condão de justificar a pretendida fixação de indenização por danos morais, pois não guardam pertinência com a litigante que teria legitimidade para formular o pedido indenizatório em reconvenção. Entrega de imóvel sem condições de servir à finalidade a que se destinava não ultrapassou o limite do mero inadimplemento contratual, de modo que não teve o condão de ofender a honra da ré reconvinte perante terceiros, circunstância que afasta a pretensão de fixação de indenização por danos morais em favor da referida litigante, consoante inteligência da Súmula 227 do C. STJ. Reforma da r. sentença, em conformidade com os fundamentos expostos, apenas para majorar a multa por rescisão antecipada do contrato imposta em desfavor do autor reconvindo para o importe de R$ 32.000,00, mantidos os critérios de atualização estabelecidos pela juíza a quo. Distribuição dos ônus sucumbenciais que fica mantida tal como estabelecida pela juíza a quo. Apelação do autor reconvindo não provida e apelação da ré reconvinte parcialmente provida... (Continua)