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Relatório

Trata-se de Embargos de Terceiro propostos por [Nome do Embargante], com fundamento nos artigos 674 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015, em face de [Nome do Embargado]. A demanda tem por objetivo a desconstituição da penhora realizada sobre o imóvel situado na [endereço completo do imóvel], sob a alegação de que o embargante é legítimo possuidor do bem, conforme escritura pública de compra e venda, ainda que não registrada no Registro Geral de Imóveis.

O embargante afirma que a constrição judicial decorreu de execução fiscal promovida pelo embargado, sem que houvesse ciência formal do ato, o que configura violação dos princípios do contraditório e da ampla defesa, previstos no art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal de 1988.

Fundamentação

Nos termos do artigo 93, IX, da Constituição Federal de 1988, "todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade". Assim, passo à análise dos fatos e fundamentos apresentados.

1. Da legitimidade do embargante

Nos termos do artigo 674 do CPC/2015, os embargos de terceiro são cabíveis para proteger a posse ou a propriedade de bens de quem, não sendo parte no processo, sofre constrição judicial indevida. No caso em questão, o embargante comprova ser legítimo possuidor do imóvel, mediante escritura pública de compra e venda.

Embora o imóvel não esteja registrado no Registro Geral de Imóveis (RGI), é entendimento pacificado na jurisprudência que o registro não é requisito para a proteção da posse, mas sim para a transferência da propriedade. Portanto, o embargante possui legitimidade ativa para propor os presentes embargos.

2. Da irregularidade na constrição judicial

Verifica-se que a penhora foi realizada sem a devida notificação formal ao embargante, conforme exigido pelos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, LV, CF/88). A ciência do ato constritivo foi atribuída a uma inquilina, sem poderes legais para representar o embargante, o que compromete a validade da penhora.

Além disso, o parcelamento da dívida realizado por terceiro reforça a ausência de relação entre o embargante e o débito executado, evidenciando a constrição indevida sobre o imóvel.

3. Do entendimento doutrinário e jurisprudencial

A doutrina processual civil, representada por autores como Fredie Didier Jr. e Nelson Nery Junior, corrobora o entendimento de que a posse, ainda que desprovida de registro, é suficiente para legitimar a propositura de embargos de terceiro. Ademais, a ausência de ciência formal do ato constritivo configura violação ao devido processo legal.

Do mesmo modo, a jurisprudência é clara ao reconhecer que a falta de registro na matrícula do imóvel não impede a defesa da posse por meio de embargos de terceiro, conforme exemplificado nos precedentes do TJSP mencionados na peça inicial.

Conclusão

Diante do exposto, reconheço a validade dos argumentos apresentados pelo embargante, considerando a inexistência de vínculo entre o mesmo e o débito executado, bem como a irregularidade procedimental na realização da penhora. O direito à posse do imóvel, protegido independentemente de registro, encontra respaldo nos princípios constitucionais e legais aplicáveis ao caso.

Dispositivo

Ante o exposto, com fundamento no artigo 93, IX, da Constituição Federal de 1988, JULGO PROCEDENTES os presentes Embargos de Terceiro para desconstituir a penhora realizada sobre o imóvel situado na [endereço completo do imóvel]. Determino a exclusão do referido bem do polo passivo da execução fiscal.

Condeno o embargado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em [valor], nos termos do artigo 85 do CPC/2015.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

[Local], [data].

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[Nome do Magistrado]
Juiz de Direito