Lei 8.245/1991, art. 12 - Jurisprudência

1 - TJSP Apelação. Locação de imóvel residencial. Execução de título extrajudicial. Embargos à execução. Sentença de rejeição. Recurso da Embargante que não comporta acolhimento. Pretensão da Embargante de afastamento da responsabilidade solidária no pagamento dos aluguéis, diante do divórcio e permanência do ex-cônjuge no imóvel. Descabimento. O primitivo locatário responde pela dívida locatícia até a efetiva comunicação da separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável ao locador. Inteligência da Lei 8.245/91, art. 12, § 1º. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO

2 - TJSP APELAÇÃO.

Seguro. Ação declaratória de inexistência de débito c/c obrigação de fazer e indenização por danos morais. Contrato de seguro garantia de fiança locatícia. R. sentença de procedência, com apelo somente da autora. Pretendida majoração da indenização por danos morais. Reclamo que prospera em parte. Ex-namorado que se sub-rogou nos direitos da apelante, passando a ser o único inquilino, nos termos da Lei 8.245/91, art. 12 (Lei 8.245/1991) . Exclusão da autora do polo passivo da ação de despejo por falta de pagamento, reconhecendo o dever de pagamento do débito locatício somente quanto ao inquilino (ex-companheiro). Negativação indevida. Danos morais verificados e fixados em R$5.000,00 (cinco mil reais). Quantum indenizatório que comporta elevação para R$10.000,00 (dez mil reais), com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como em conformidade com o valor praticado por esta C. Câmara. Sentença parcialmente reformada apenas para majorar a reparação indenizatória. Recurso parcialmente provido... (Continua)

3 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS -

Procedência - Insurgência da corré locatária - Efeito suspensivo ao recurso de apelação - Pedido prejudicado, tendo em vista o julgamento do mérito - Afirmação de dissolução do casamento e sub-rogação do corréu na posse do imóvel - Falta de ciência inequívoca da locadora quanto à desocupação do bem por parte da companheira - Sub-rogação da Lei 8.245/91, art. 12 que não produziu efeitos em relação à locadora - Instrumentalidade das formas, CPC, art. 277 - Sentença mantida - Recurso desprovido... (Continua)

4 - STJ Locação. Fiança. Fiador. Sub-rogação legal de contrato de locação. Recurso especial. Processual civil. Aplicação do CPC/1973. Ação de exoneração de fiança. Fundamentação. Ausente. Deficiente. Súmula 284/STF. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não ocorrência. Instrumentalidade das formas. Validade de ato praticado de forma diversa da prevista em lei se atingida a finalidade. Contrato de locação. Sub-rogação legal. Fiador. Possibilidade de exoneração de suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado da ciência inequívoca da sub-rogação. Súmula 214/STJ não aplicável na hipótese de sub-rogação legal de pacto locatício. Lei 8.245/1991, art. 12, caput, §§ 1º e 2º. CPC/1973, art. 244. CPC/2015, art. 277.

«1 - Ação de exoneração fiança distribuída em 05/08/2011. Autos conclusos para esta Relatora em 18/09/2019. Julgamento sob a égide do CPC/1973. ... (Continua)

5 - TJSP Despejo. Falta de pagamento. Cumulação com cobrança. Contrato de locação. Bem imóvel. Ocupação. Condenação ao pagamento dos aluguéis inadimplidos e da multa penal dada à transferência/cessão do imóvel a terceiro sem anuência do locador. Alegação da apelante de que a responsabilidade pela locação era do ocupante e não sua. Ausência de demonstração de sub-rogação na forma do Lei 8245/1991, art. 12. Caracterização da cessão/transferência não autorizada pelo locador. Ajuste celebrado entre locatária e ocupante do imóvel que não pode atingir direito do locador. Sentença de procedência confirmada. Apelo improvido.

6 - TJSP Contrato. Locação de imóveis. Embargos à execução. Ação de execução. Sentença de improcedência. Lei 8.245/1991, art. 12. Separação do casal. Imóvel que permaneceu ocupado pela ex-companheira. Notificação da locadora. Sub-rogação que se opera automática e independente de novo contrato. Ex-companheira também subscritora do contrato de locação, não se pode eleger quem se afastou do lar responsável pela inadimplência final, após anos de vigência do contrato com a moradora e filhos que no imóvel permaneceram. Inadimplência que não alcança quem deixou o imóvel. Sucumbência invertida. Recurso provido.

7 - TJSP Sentença. Julgamento extra-petita. Inocorrência. Adequação do provimento jurisdicional ao pedido e causa de pedir formulados na petição inicial dos embargos à execução. Notificação ao locador, nos termos do Lei 8245/1991, art. 12 com a redação dada pela Lei 12112/09. Condição de validade da sub-rogação em casos de separação judicial dos locatários. Locador que teve ciência inequívoca da separação e da sub-rogação, inclusive requerendo desistência da ação em relação à locatária em ação de despejo previamente ajuizada. Limitação da responsabilidade da locatária até a data do pedido de desistência formulado. Recurso do embargante parcialmente provido.

8 - TJSP Família. Despejo. Falta de pagamento. Alegação de que, com a dissolução da união estável do réu, a locação prosseguiu automaticamente com sua ex-companheira, que permaneceu no imóvel. Inexistência de prova da comunicação por escrito, nos termos do Lei 8245/1991, art. 12, § 1º. Formalidade essencial, que se presta a facultar ao fiador a exoneração da garantia e a conferir certeza à ciência do locador. Persistência do vínculo obrigacional entre as partes originárias. Ação de despejo por falta de pagamento julgada procedente, sendo o réu condenado ao pagamento dos aluguéis em atraso e demais encargos da locação até a desocupação do imóvel. Recurso improvido.

9 - TJRJ Locação. Despejo por falta de pagamento. Imissão na posse no curso do processo. Sentença de improcedência em relação às cobranças dos aluguéis e encargos. Reforma. Casamento. Subrogação. A questão se prende quanto à responsabilidade pelos débitos locatícios na hipótese da separação do casal e permanência de um dos cônjuges no imóvel. Precedentes do STJ. Lei 8.245/91, art. 12.

«A comunicação por escrito sobre a sub-rogação tem por fim exclusivo garantir ao locador o oferecimento de novo fiador ou nova garantia. Subsiste ao cônjuge que permanecer no imóvel locado, a obrigação de pagar os locativos, mesmo que este não tenha firmado diretamente o contrato de locação, pois conforme a Lei de Locação, art. 12, opera-se, automaticamente, a sua sub-rogação na qualidade de locatário. No caso em comento, não residindo mais o locatário original no imóvel (cônjuge varão) e havendo inadimplência relativamente ao período posterior à data da sub-rogação, o qual ocorreu em agosto de 2005, imperioso se reconhecer a existência de legitimidade passiva da ré para responder pelo alugueres e encargos do imóvel referentes ao período posterior à sub-rogação.... (Continua)

10 - TJSP Contrato. Locação de bens. Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança. Inaplicabilidade do CPC/1973, art. 558, parágrafo único, pois inexiste fundamentação relevante. Apelo recebido sem efeito suspensivo (Lei 86245/91, art. 58, V). Sub-rogação automática do cônjuge que permanecer no imóvel, objeto da locação residencial, após a separação de fato do casal (Lei 8245/91, art. 12, caput). Compra futura do imóvel, não desconstituirá as responsabilidades locatícias já constituídas. O contrato de locação e a confissão de permanência no imóvel são suficientes para comprovação da relação locatícia. Inexistência de cerceamento de defesa (Código de Processo Civil, art. 331, I). Indicação no instrumento locatício da existência de edificação quando do início da locação. Recurso não provido.

11 - STJ Locação não residencial. Prorrogação. Separação do casal. Lei 8.245/91, art. 12.

«Nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos, bastando para tanto a mera notificação ao locador para que, no prazo de trinta dias, exija a substituição do fiador ou qualquer das garantias previstas na Lei. O Lei 8.245/1991, art. 12 é aplicável às locações não residenciais.... (Continua)

12 - 2TACSP Locação. Sub-rogação. Separação do casal. Simples permanência de um dos cônjuges. Lei 8.245/91, art. 12, e parágrafo único.

«... A sub-rogação, automática segundo a letra da lei, opera-se, após a separação do casal inquilino, pela simples permanência de um dos cônjuges no imóvel locado. Independe da comunicação, que tem por objetivo propiciar ao locador o direito de exigir substituição do fiador ou oferecimento de outra garantia. Instituída em favor do locador, não do inquilino nem do cônjuge sub-rogado, a comunicação não repercute na legitimidade passiva, que tocará sempre àquele que ficou no prédio. Nesse sentido é a orientação jurisprudencial predominante, como registra THEOTONIO NEGRÃO (CPC, 34ª edição, Saraiva, 2002, pág. 1544, primeira parte da nota 2 ao Lei 8.245/1991, art. 12). ... (Juiz Celso Pimentel).... (Continua)

13 - STJ Locação. Separação judicial. Sub-rogação legal. Comunicação por escrito. Desnecessidade de anuência do locador. Precedente do STJ. Lei 8.245/91, art. 12.

«Nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres relativos ao contrato, bastando para tanto a mera notificação ao locador para que, no prazo de trinta dias, exija a substituição de fiador ou qualquer das garantias previstas na lei de regência. A sub-rogação não depende da anuência do locador, não subsistindo, após a notificação, nenhuma responsabilidade do cônjuge em nome de quem foi contratada a locação.... (Continua)

14 - STJ Locação. Despejo. Separação do casal. Subrogação automática. Comunicação ao senhorio. Efeito de vinculação ao sub-rogado. Ausência de comunicação que importa em responsabilidade pelos encargos locatícios. Lei 8.245/91, art. 12, e parágrafo único.

«Locação celebrada pelo cônjuge varão. Permanência da mulher no imóvel. Sub-rogação automática. Dever de comunicação ao senhorio, para vinculá-lo ao sub-rogado, para os efeitos do parágrafo único desse dispositivo.... (Continua)

15 - STJ Família. Locação. Separação judicial. Ciência inequívoca do locador. Sub-rogação legal. Ocorrência. Comunicação escrita. Finalidade de oferecimento de nova garantia. Débitos posteriores a comunicação. Impossibilidade de responsabilizar-se o ex-marido. Inteligência do Lei 8.245/1991, art. 12, parágrafo único. Precedente do STJ.

«Na hipótese de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres e direitos relativos ao contrato. ... (Continua)

16 - STJ Família. Locação. Separação judicial. Ciência inequívoca do locador. Sub-rogação legal. Ocorrência. Comunicação escrita. Finalidade de oferecimento de nova garantia. Débitos posteriores a comunicação. Impossibilidade de responsabilizar-se o ex-marido. Inteligência do Lei 8.245/1991, art. 12, parágrafo único. Precedente do STJ.

«Na hipótese de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres e direitos relativos ao contrato. ... (Continua)

17 - 2TACSP Locação. Família. Casamento. Fiança. Sub-rogação legal. Comunicação da separação ao locador. Falta de exigência de nova garantia. Fiança exonerada. Lei 8.245/91, art. 12, parágrafo único. Inteligência.

«Operada a subrogação da locação no momento da separação dos locatários e comunicado tal fato ao locador, que não exigiu nova garantia, forçoso concluir que cessou a responsabilidade do antigo fiador no ato da comunicação do ocorrido.... (Continua)

18 - 2TACSP Locação. Casamento. Sub-rogação na locação. Afastada a pretendida isenção de responsabilidade da esposa pelo período em que residia o ex-marido. Lei 8.245/91, art. 12.

«A locação de imóvel residencial é celebrada «intuitu familiae. Por isso, nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (Lei 8.245/91, art. 12). Em caso de separação do casal, a mulher substitui o ex-marido na avença, podendo prosseguir no imóvel e defender-se.... (Continua)

19 - STJ Locação. Ação de despejo. Lei 8.245/91, art. 12. Locação que prossegue em relação à companheira que permanece no imóvel.

«Nos termos do Lei 8.245/1991, art. 12, a locação celebrada pelo companheiro prossegue, no caso de separação, em relação à companheira que permanece no imóvel. Nesse caso, a sub-rogação opera-se de pleno direito, não persistindo as obrigações contratuais, oriundas do período após a separação, para o companheiro.... (Continua)

20 - STJ Locação. Casamento. Seração judicial. Subrogação. Ação revisional proposta contra marido separado judicialmente, que já não reside no imóvel, tendo ficado a cargo da mulher a locação e o pagamento dos aluguéis futuros. Lei 8.245/91, art. 12. Lei 6.649/1979, art. 13.

«Ilegitimidade passiva do varão ante o que dispõe os arts. 13, da Lei 6.649/197 e 12 da Lei 8.245/1991. A sub-rogação opera-se, nessa hipotese, de pleno direito, admitir-se a ação contra quem ja não tem interesse no prosseguimento da locação seria abrir-se a porta para toda especie de fraude. Recurso especial conhecido e provido.... (Continua)

21 - 2TACSP União livre. Locação residencial. Sub-rogação legal da concubina do locatário, após a saída deste da moradia. Rescisão amigável do contrato, assinada só pelo locatário varão, homologada em Juízo. Descabimento. Apelação da concubina interveniente. Invalidade daquele acordo. Anulação do processo. Lei 8.245/91, art. 12. (Cita doutrina e jurisprudência).

Desfeita a união estável entre os concubinos, antes de proposta a ação de despejo, ou no curso dela, não poderia o acordo subscrito apenas pelo locatário vir a atingir os direitos de quem subrogou-se, antes, na locação.... (Continua)

22 - 2TACSP Embargos de terceiro. Locação. Execução de despejo. Admissibilidade. Embargante, mulher separada de fato, que continua no imóvel após a saída do marido. Convenção de que este iria pagar os aluguéis. Inadimplemento e conseqüente ação de despejo que correu à revelia. Embargante de boa-fé. Embargos acolhidos. Lei 6.649/1979 (LI revogada), art. 13, § 1º. Lei 8.245/91, art. 12. CPC/1973, art. 1.046, # 1º.

«Pode a mulher, como possuidora de boa-fé que continuou no imóvel locado após a saída do marido, opor embargos de terceiro para suspender execução de despejo, decretado porque o marido não cumpriu o compromisso de pagar os aluguéis e deixou o processo correr à revelia.... (Continua)