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«... III - Do prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das cotas condominiais

O TJ/RJ – considerando o prazo prescricional ordinário de vinte anos previsto pelo Código Civil de 1916 e observando a regra de transição prevista no art. 2.028 do CC/02 – determinou que, na hipótese, a prescrição deveria ser regulada pelo novo Código Civil, já que não havia transcorrido mais da metade do tempo estabelecido pelo Código revogado.

Assim, o Tribunal de origem entendeu que, à luz do Código Civil de 2002, o prazo prescricional da pretensão de cobrança das contribuições condominiais passou a ser de 10 anos (art. 205 do CC/02), por não haver regra específica para a hipótese.

O recorrente, contudo, alega que, sob a égide do Novo Código Civil, o prazo prescricional para a cobrança das cotas condominiais é de 5 anos – aplicando-se o art. 206, § 5º, I do CC/02 – , por considerar que o referido débito é dívida líquida constantes de instrumento particular.

Importa lembrar, à guisa de considerações iniciais, que o Código Civil de 1916 estabelecia dois prazos prescricionais ordinários, distinguindo as ações fundadas em direitos reais e pessoais. Assim – na vigência do Código anterior – a prescrição da pretensão de cobrança de encargos condominiais, tendo em vista a natureza pessoal da ação, era vintenária, consoante previsão do art. 177 do CC/16. Esse, inclusive, era o entendimento adotado pelo STJ. Confira-se: AgRg no Ag 305.718/RS, 3ª Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 16/10/2000; AgRg no Ag 135.435/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, DJ 25/08/1997; REsp 88.885/RS, 3ª Turma, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ 17/02/1997.

O novo Código Civil não adotou essa diferenciação de prazos para as ações pessoais e as reais, estabelecendo o prazo prescricional ordinário único de 10 anos – aplicável a todas as pretensões para as quais a lei não estabeleceu prazo menor.

Além disso, as hipóteses de incidência do prazo ordinário de prescrição foram reduzidas diante das novas disposições trazidas pelo Código Civil de 2002, entre elas, a regra do art. 206, § 5º, inciso I, de que trata do prazo para a cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

Feitas essas considerações, deve ser analisado se a nova regra contida no art. 206, § 5º, I, do CC/02 é aplicável às despesas de condomínio.

III.1) Da aplicação do art. 206, § 5º, inciso I do CC/02 às dívidas relacionadas às despesas do condomínio

A redação do inciso I do § 5º do art. 206 do CC/02 estabelece que prescreve em 5 anos «a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular».

Observa-se, assim, que, para que a pretensão submeta-se ao prazo prescricional de cinco anos, é necessário dois requisitos: a) dívida líquida; e b) definida em instrumento privado ou público.

A expressão «dívida líquida», deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada.

No que tange ao conceito de «instrumento»., vale registrar a lição de Marinoni (MARINONI. Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Prova. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2009, p. 534), que o define como documento formado com o fim específico de servir para comprovar o fato jurídico nele representado.

Assim, considerando-se o texto do dispositivo legal, a palavra «instrumento», deve ser interpretada como documento formado para registrar um dever jurídico de prestação.

Cumpre ressaltar que alguns doutrinadores (entre eles, ANGÉLICO, Américo Izidoro. Condomínio no novo código civil. São Paulo: J. de Oliveira, 2005, p. 81) defendem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, porque essas despesas não são devidas por força de uma declaração de vontade expressa em um documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Todavia, a previsão do art. 206, § 5º, I, do CC/02 não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico.

Assim, na linha dessa perspectiva hermenêutica, o art. 206, § 5º, I, do CC/02 incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular.

Dessa forma, tendo em vista que a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos aplica-se o prazo prescricional de 5 anos, conforme estabelece o art. 206, § 5º, I do CC/02.

Isso porque apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (art. 1.333 e 1.334 do CC/02) e das deliberações das assembleias (art. 1.350 e 1.341 do CC/02), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta.

Corroborando com essa ideia, Arnaldo Rizzardo (Condomínio edilício e incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 131) afirma:


No tocante à ação de cobrança das despesas, pensa-se que incide a regra do artigo 206, § 5º, I do Código Civil, prevendo a prescrição em cinco anos para a «pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular». Realmente, as dívidas decorrentes de despesas condominiais estão lastreadas em documentos, pois correspondem a compras de mercadorias, ao pagamento de empregados e prestadores de serviço, e de toda sorte de despesas havidas no edifício. Ademais encontra amparo na convenção e em assembléias e, são calculadas em função da quantidade de condôminos existentes, já que divididas entre todos, em função da área de titularidade de cada um.

A pretensão de cobrança das cotas condominiais prescreve, portanto, em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela condominial. ...» (Minª. Nancy Andrighi).»

Doc. LegJur (116.6641.6000.4100) - Íntegra: Click aqui


Referências:
Condomínio em edificação (Jurisprudência)
Ação de cobrança (v. Condomínio em edificação ) (Jurisprudência)
Prazo prescricional (Jurisprudência)
Cotas condominiais (v. Condomínio em edificação ) (Jurisprudência)
Prescrição (v. Condomínio em edificação ) (Jurisprudência)
CCB/2002, art. 205
CCB/2002, art. 206, § 5º, I
CCB/2002, art. 1.333
CCB/2002, art. 1.334
CCB/2002, art. 1.341
CCB/2002, art. 1.350
CCB/2002, art. 2.028
CCB, art. 177