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«... III – Do registro do contrato de locação (violação do art. 8º da Lei 8.245/91)

Na hipótese, discute-se a possibilidade do comprador de imóvel locado proceder à denúncia do contrato de locação ainda vigente, com fundamento na inexistência de averbação da referida avença na matrícula do respectivo imóvel.

Pelo que se depreende da leitura das decisões recorridas, a SANTA LÍDIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA. efetivou a compra do imóvel de propriedade de Elvira Josefina Campos Barreiros e Espólio de José Adriano Campos Barreiros, o qual estava locado ao BANCO ITAÚ S/A (e-STJ fl. 148) e, em seguida, procedeu à denúncia do referido contrato de locação.

O Tribunal de origem, após analisar a documentação apresentada pelas partes, que retratava toda a negociação de compra e venda do bem, até a lavratura da respectiva escritura, entendeu que, não obstante ausente a averbação do contrato na matrícula do imóvel, o adquirente tinha a obrigação de respeitar a locação até o seu termo final, “como se observa da cláusula 32 do documento de folhas 25, o que de certa maneira supre a exigência formal da lei inquilinária” (e-STJ fl. 221).

Por força das Súmulas 5 e 7 do STJ, não cabe a essa Corte rever os fatos e as provas produzidas para verificar se, de fato, nos documentos assinados entre recorrida e os vendedores do imóvel, antes da lavratura da própria escritura de venda e compra, que foi registrada na matrícula do imóvel, havia previsão relativa à vigência da locação na hipótese de alienação do bem.

Assim, as premissas que devem nortear o presente julgamento são aquelas já definidas nas instâncias ordinárias, quais sejam: (i) o contrato de locação não estava averbado na matrícula do imóvel vendido; e (ii) o instrumento particular de compromisso de venda e compra, bem como outros pactos celebrados antes da lavratura da escritura, continham disposição específica acerca da existência do contrato de locação, do seu prazo de validade, e da obrigação da adquirente do imóvel de respeitar os termos da locação.

A questão que se coloca, portanto, é unicamente se, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/91, podia-se prescindir da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel para que a cláusula de vigência em caso de alienação pudesse ser oposta em face da adquirente, impedindo o despejo por denúncia vazia. Referido dispositivo legal é claro ao dispor que:


Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

A regra, portanto, é a de que o adquirente deverá respeitar o contrato de locação desde que, além do prazo determinado e da existência da cláusula de vigência em caso de alienação, ele esteja devidamente averbado na matrícula do imóvel. Isso porque é o registro que dá publicidade ao contrato de locação, levando, ao conhecimento do adquirente do bem, as suas respectivas cláusulas.

Nas palavras de Sylvio Capanema de Souza:


A cláusula de vigência ou de respeito, em caso de alienação, constitui exceção ao princípio da relatividade dos contratos, já que estende seus efeitos a quem dele não é parte. A exigência de sua averbação, junto à matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis, é para lhe dar publicidade, sem a qual o adquirente a desconhecerá, não sendo justo obrigá-lo a respeitar o contrato (A Lei do Inquilinato Comentada, 7ª Ed., GZ Editora, Rio de Janeiro, 2012, p. 58)

Na hipótese, embora ausente a averbação no registro público de imóveis, é incontroversa a ciência da recorrente, na qualidade de adquirente do imóvel, acerca da existência do contrato de locação e de seus respectivos termos. Tanto assim que, no próprio recurso especial, está consignado: “ainda que a cláusula à qual alude o v. acórdão recorrido, tenha constado do instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado entre a Recorrente e os antigos proprietário do imóvel, ela não foi repetida” (e-STJ fl. 256).

Diante disso, verifica-se que a finalidade precípua do registro público, qual seja, a de trazer ao conhecimento do adquirente do imóvel a existência da cláusula de vigência do contrato de locação, na hipótese de alienação do imóvel, foi atingida, ainda que por outros meios, não podendo, por conseguinte, ser admitida a denúncia do contrato, com fundamento na ausência de sua respectiva averbação na matrícula do bem.

Nesse sentido, novamente a lição de Sylvio Capanema:


se o adquirente toma inequívoca ciência do contrato que está vigendo por prazo determinado e, na própria escritura de compra e venda, dela se fazendo ainda constar a obrigação de respeitá-lo, até o termo final, não vemos como poderá ele denunciar a locação, a não ser após expirar-se o prazo (Da locação de imóvel urbano – Direito e processo. Rio de Janeiro, Forense, 1999, p. 86). Assim também: Gildo dos Santos, Locação e despejo – comentários à Lei 8.245/91. 7ªed., São Paulo, RT, 2012, p. 107).

Importante destacar que não se está admitindo como regra a prescindibilidade do registro público para que o contrato de locação tenha eficácia em relação ao adquirente do imóvel. Afinal, tal requisito consta da lei e tem fundamental importância nas relações entre locador/locatário e adquirente/locatário do imóvel.

Tanto assim que, nas hipóteses de exercício do direito de preferência do locatário, por exemplo, conforme jurisprudência pacífica desta Corte, a averbação do contrato de locação é indispensável para que ele se revista-se de eficácia real e permita ao inquilino haver para si o imóvel locado e vendido. Nas palavras de Silvio de Salvo Venosa, o registro público confere eficácia real a um vínculo estritamente obrigacional (Silvio de Salvo Venosa, Lei do Inquilinato Comentada, 11ª ed., São Paulo, Atlas, p. 64).

Apenas, se está, diante das peculiaridades da hipótese, afastando a possibilidade da recorrente denunciar o contrato com base na ausência dessa formalidade: o registro, porque a recorrente teve inequívoco conhecimento da locação e concordara em respeitar seus termos em instrumentos firmados com o locador e proprietário anterior, conforme reconhecido na sentença e acórdãos recorridos.

Aliás, sendo inequívoca a ciência da recorrente acerca da existência do contrato de locação, promover a sua denúncia, na hipótese, pode até ser considerado como uma violação do princípio da boa-fé.

Conclui-se, portanto, pela inexistência de violação ao art. 8º da Lei 8.245/91, face à ciência inequívoca e compromisso por cláusula contratual do dever de respeitar a locação até o seu fim.

Reconhecida a impossibilidade da denúncia, na hipótese, fica prejudicada a análise da suposta violação do art. 8º, § 2º, da Lei 8.245/91, que trata do prazo para o seu exercício. ...» (Minª. Nancy Andrighi).»

Doc. LegJur (134.0225.0000.2800) - Íntegra: Click aqui


Referência(s):
▪ Locação (Jurisprudência)
▪ Despejo (v. ▪ Locação) (Jurisprudência)
▪ Ação de despejo (v. ▪ Locação) (Jurisprudência)
▪ Denúncia vazia (v. ▪ Locação) (Jurisprudência)
▪ Compra e venda (v. ▪ Locação) (Jurisprudência)
▪ Contrato de locação (v. ▪ Locação) (Jurisprudência)
▪ Averbação na matrícula (v. ▪ Locação) (Jurisprudência)
▪ Registro público (v. ▪ Locação) (Jurisprudência)
Lei 8.245/1991, art. 8 (Legislação)