Narrativa de Fato e Direito

Introdução

A presente narrativa tem por objetivo esclarecer os fatos e fundamentos legais apresentados em notificação extrajudicial enviada por Maria Beatriz Alves de Azambuja ao Fundo Municipal de Saúde de Mundo Novo. A notificação trata do descumprimento de obrigações contratuais por parte do locatário, relacionado ao imóvel locado para funcionamento do Centro de Fisioterapia da Secretaria Municipal de Saúde. A seguir, serão apresentados os principais fatos, as disposições legais aplicáveis e as medidas solicitadas.

Dos Fatos

Maria Beatriz Alves de Azambuja, na qualidade de locadora, firmou contrato de locação com o Fundo Municipal de Saúde de Mundo Novo, destinado exclusivamente à instalação e funcionamento do Centro de Fisioterapia. No entanto, o locatário descumpriu diversas obrigações contratuais, conforme descrito a seguir:

• Deixou de realizar o pagamento do IPTU referente aos anos de 2021 e 2022, o que era sua obrigação contratual.
• Utilizou o imóvel para finalidades diversas das previstas no contrato, contrariando a destinação exclusiva ao funcionamento do Centro de Fisioterapia.
• Houve indícios de sublocação, transferência ou cessão do imóvel, ainda que parcialmente, sem autorização expressa da locadora, o que é expressamente vedado pelo contrato.

Tais condutas geraram prejuízos à locadora, que busca a regularização das pendências e a reparação dos danos causados.

Do Direito

O contrato de locação é regido pela Lei nº 8.245/91, que define as obrigações das partes envolvidas. Os seguintes dispositivos legais são aplicáveis ao caso:

• Lei nº 8.245/91, art. 23, inciso VIII: Determina que é obrigação do locatário pagar os tributos incidentes sobre o imóvel, salvo disposição contratual em contrário.
• Código Civil, art. 422: Prevê o princípio da boa-fé objetiva, impondo às partes o dever de cumprir o contrato de forma leal.
• Código Civil, art. 575: Estabelece que a sublocação ou cessão do imóvel depende de autorização expressa do locador.

O descumprimento contratual identificado no presente caso enseja a aplicação de sanções previstas em lei e no contrato, incluindo a regularização das pendências e eventual reparação de danos.

Jurisprudências

Jurisprudências recentes reforçam a responsabilidade do locatário pelo cumprimento das obrigações contratuais:

• TJSP (6ª Turma Cível): Decisão reconhecendo que o locatário é responsável pelo pagamento de encargos contratuais, mesmo em situações de vulnerabilidade.
• TJSP (1ª Turma Cível): Decisão que reforça a necessidade de notificação formal para alteração de condições contratuais e pagamento de aluguéis pendentes.
• TJSP (5ª Turma Recursal Cível): Decisão que estabelece a responsabilidade do locatário por encargos durante o período de ocupação efetiva do imóvel, mesmo em caso de término antecipado do contrato.

Dos Pedidos

Diante do descumprimento das obrigações contratuais, a Notificante requer que o Fundo Municipal de Saúde de Mundo Novo, no prazo de 15 dias, adote as seguintes providências:

• Efetue o pagamento do IPTU referente aos anos de 2021 e 2022, acrescido de encargos legais e contratuais.
• Regularize a utilização do imóvel, destinando-o exclusivamente ao funcionamento do Centro de Fisioterapia, conforme previsto no contrato.
• Abstenha-se de realizar qualquer transferência, sublocação ou cessão do imóvel, no todo ou em parte, sem autorização expressa da locadora.
• Repare eventuais danos causados ao imóvel em decorrência do uso indevido.

A Notificante adverte que o não cumprimento das obrigações poderá ensejar a adoção de medidas judiciais, incluindo a rescisão contratual e a cobrança de perdas e danos.

Termos Finais

Por fim, solicita-se que esta notificação seja respondida no prazo estipulado, reafirmando o compromisso com a boa-fé e a cooperação entre as partes. A Notificante reforça a disposição para resolver a questão de forma amigável, buscando a regularização das pendências contratuais.

Maria Beatriz Alves de Azambuja