Modelo de Petição Inicial de Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios, com Pedido de Liminar, Proposta pelo Locador Contra Locatário e Avalista, com Fundamentação na Lei do Inquilinato e Código Civil
Publicado em: 07/11/2024 Civel Direito ImobiliárioPETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de [CIDADE/UF].
2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
A. J. dos S., brasileiro, solteiro, empresário, portador do CPF nº 000.111.222-33, RG nº 1.234.567 SSP/XX, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Rua Alfa, nº 100, Bairro Centro, CEP 00000-000, Cidade/UF, por seu advogado infra-assinado, vem, respeitosamente, propor a presente AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA em face de M. F. de S. L., brasileiro, solteiro, comerciante, portador do CPF nº 444.555.666-77, RG nº 7.654.321 SSP/XX, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Rua Beta, nº 200, Bairro Centro, CEP 00000-000, Cidade/UF, e de C. E. da S., brasileira, viúva, aposentada, portadora do CPF nº 888.999.000-11, RG nº 9.876.543 SSP/XX, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliada na Rua Gama, nº 300, Bairro Centro, CEP 00000-000, Cidade/UF, na qualidade de avalista, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.
3. DOS FATOS
O autor celebrou com o réu M. F. de S. L. contrato de locação de imóvel comercial e residencial em 01 de agosto de 2024, tendo como objeto o imóvel situado na Rua Delta, nº 400, Bairro Centro, Cidade/UF.
O contrato foi firmado por prazo determinado de 12 (doze) meses, com valor mensal de aluguel estipulado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), além do pagamento dos encargos locatícios, incluindo IPTU e demais despesas ordinárias.
Para garantia das obrigações contratuais, foi incluída cláusula de fiança, figurando como avalista a genitora do locatário, C. E. da S., tendo sido apresentada a matrícula do imóvel de sua propriedade como comprovação de idoneidade.
Desde o início da locação, em 01 de agosto de 2024, o locatário não adimpliu qualquer valor referente ao aluguel, tampouco efetuou o pagamento de qualquer parcela de IPTU ou outro encargo locatício. O inadimplemento é absoluto e persiste até a presente data.
O contrato, embora preveja a garantia fidejussória, não contém cláusula de multa ou juros de mora para o caso de inadimplemento, mas permanece hígido quanto à obrigação principal de pagamento dos valores pactuados.
Diante da inadimplência reiterada, não restou alternativa ao autor senão ajuizar a presente ação, buscando a retomada do imóvel e a satisfação do crédito locatício, inclusive em face da avalista, conforme previsto contratualmente e na legislação vigente.
Ressalta-se que a mora do locatário é "ex re", ou seja, decorre do simples inadimplemento, sendo desnecessária notificação prévia para constituição em mora, conforme entendimento consolidado e legislação aplicável.
Assim, é legítima a pretensão do autor à decretação do despejo por falta de pagamento, cumulada com a cobrança dos valores devidos, inclusive contra a fiadora.
4. DO DIREITO
4.1. DA LEGITIMIDADE E DO CABIMENTO DA AÇÃO
O direito do locador de promover a ação de despejo por falta de pagamento encontra respaldo na Lei 8.245/1991, art. 9º, III, que prevê a possibilidade de rescisão do contrato de locação em caso de inadimplemento do aluguel e encargos.
O procedimento especial para a ação de despejo está disciplinado na Lei 8.245/1991, arts. 59 e seguintes, sendo possível a cumulação com o pedido de cobrança dos valores inadimplidos (Lei 8.245/1991, art. 62, I).
4.2. DA RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO E DO AVALISTA
O locatário responde pelo pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, nos termos do CCB/2002, art. 421 (princípio da função social do contrato) e CCB/2002, art. 394 (mora ex re). A responsabilidade do avalista decorre da fiança prestada, sendo solidária e abrangendo todas as obrigações do contrato, inclusive as parcelas vencidas e vincendas, conforme CCB/2002, art. 818 e Lei 8.245/1991, art. 39.
4.3. DA DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA
A mora do locatário é automática, dispensando notificação prévia para fins de propositura da ação de despejo, conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial. O inadimplemento, por si só, autoriza o ajuizamento da presente ação (CCB/2002, art. 397, parágrafo único).
4.4. DO PROCEDIMENTO E DA POSSIBILIDADE DE DESPEJO LIMINAR
A Lei do Inquilinato prevê, em seu art. 59, § 1º, IX, a possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel em ações de despejo por falta de pagamento, especialmente quando não há garantia locatícia ou quando esta se mostra insuficiente para assegurar o crédito do locador.
No presente caso, embora haja garantia fidejussória, a ausência de pagamento desde o início da locação e a possibilidade de exaurimento da garantia justificam a concessão da medida, resguardando-se o direito do locatário à prestação de caução, se assim entender Vossa Excelência.
4.5. DA CUMULAÇÃO DE PEDIDOS
O CPC/2015, art. 327, autoriza a cumulação de pedidos compatíveis entre si e adequados ao procedimento, sendo plenamente possível a cumulação do pedido de despejo com a cobrança dos valores inadimplidos, conforme expressamente previsto na Lei 8.245/1991, art. 62, I.
4.6. DOS PRINCÍPIOS APLICÁVEIS
O princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) impõe às partes o dever de lealdade e cumpri"'>...
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