Efeitos da Lei 13.465/2017 nos Contratos Anteriores de Alienação Fiduciária

1. Introdução

As alterações promovidas pela Lei 13.465/2017 a Lei 9.514/1997, art. 39, II, introduziram modificações substanciais no âmbito da alienação fiduciária de imóveis, afetando especialmente o direito de preferência e o procedimento de execução extrajudicial. No entanto, a aplicabilidade dessas alterações a contratos firmados antes da vigência da nova lei suscita debate, visto que os princípios de segurança jurídica e irretroatividade da lei apontam para a manutenção das normas contratuais anteriores, mesmo que a consolidação da propriedade ocorra após a promulgação da nova lei.

Legislação:

Lei 9.514/1997, art. 39 - Regula a alienação fiduciária de bens imóveis, estabelecendo o procedimento de execução extrajudicial.

Lei 13.465/2017 - Introduz alterações relevantes no regime de alienação fiduciária, incluindo o direito de preferência.

CF/88, art. 5º, XXXVI - Assegura a proteção ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido.

Jurisprudência:

Lei 13.465 Aplicabilidade

Alienação Fiduciária Contratos Antes da Lei

Irretroatividade Nova Lei Contratos

2. Alienação Fiduciária

A alienação fiduciária é um mecanismo de garantia amplamente utilizado em operações imobiliárias, no qual o bem imóvel é alienado em garantia ao credor até o adimplemento integral da obrigação. A Lei 13.465/2017 modificou dispositivos da Lei 9.514/1997, alterando aspectos da execução extrajudicial e do direito de preferência. Entretanto, para contratos anteriores à vigência da nova lei, prevalece o entendimento de que as regras anteriores permanecem aplicáveis, de modo a assegurar a estabilidade jurídica dos contratos e proteger o ato jurídico perfeito.

Legislação:

Lei 9.514/1997, art. 22 - Estabelece o regime da alienação fiduciária de imóveis como garantia.

Lei 9.514/1997, art. 27 - Define o procedimento de execução extrajudicial na alienação fiduciária.

Lei 13.465/2017, art. 39, II - Introduz alterações sobre o direito de preferência e a execução extrajudicial.

Jurisprudência:

Alienação Fiduciária Direito Garantia

Lei 13.465 Contratos Alteração

Contrato Alienação Fiduciária Anterior Lei

3. Lei 13.465/2017

A Lei 13.465/2017 introduziu significativas alterações nos contratos de alienação fiduciária, especialmente em relação ao direito de preferência, que confere ao devedor fiduciante a possibilidade de adquirir o bem imóvel antes de terceiros, em caso de execução. Contudo, a aplicação das novas disposições se limita a contratos celebrados após sua vigência. Para contratos firmados antes da nova lei, mantém-se o regime anterior, preservando-se a autonomia das partes e o ato jurídico perfeito, evitando aplicação retroativa das alterações.

Legislação:

Lei 13.465/2017, art. 39, II - Alterações quanto ao direito de preferência e execução extrajudicial de imóveis.

CF/88, art. 5º, XXXVI - Assegura a proteção ao ato jurídico perfeito.

Lei 9.514/1997, art. 27 - Estabelece o regime de execução extrajudicial na alienação fiduciária.

Jurisprudência:

Lei 13.465 Execução Extrajudicial

Alienação Fiduciária Ato Jurídico Perfeito

Direito de Preferência Contrato

4. Contratos

A aplicabilidade das disposições da Lei 13.465/2017 aos contratos de alienação fiduciária firmados antes de sua vigência encontra barreiras na segurança jurídica. A natureza bilateral dos contratos exige que, ao tempo de sua celebração, as partes tenham previsibilidade quanto às normas que regerão a relação contratual. Assim, as novas regras não devem retroagir para afetar contratos anteriores, mesmo se a consolidação da propriedade ocorrer após a nova lei, prevalecendo o regime normativo vigente no momento da assinatura do contrato.

Legislação:

CCB/2002, art. 421 - Dispõe sobre a função social do contrato e a autonomia da vontade.

CF/88, art. 5º, XXXVI - Estabelece a proteção ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito.

Lei 9.514/1997, art. 22 - Normas sobre contratos de alienação fiduciária como garantia.

Jurisprudência:

Contratos Alterações Legislativas

Segurança Jurídica Contratos

Alienação Fiduciária Contrato Anterior

5. Direito de Preferência

O direito de preferência instituído pela Lei 13.465/2017 possibilita ao devedor fiduciante adquirir o bem alienado fiduciariamente antes de sua transferência a terceiros, quando sujeito à execução. Esse direito, contudo, aplica-se apenas aos contratos firmados após a vigência da nova lei, mantendo-se a regra anterior para contratos anteriores, em respeito ao ato jurídico perfeito. Esse entendimento protege a estabilidade dos contratos, ao mesmo tempo em que oferece nova opção para os devedores em contratos futuros.

Legislação:

Lei 13.465/2017, art. 39, II - Regula o direito de preferência do devedor na alienação fiduciária.

CCB/2002, art. 421 - Reforça a autonomia contratual e a função social dos contratos.

CF/88, art. 5º, XXXVI - Garante a segurança jurídica do ato jurídico perfeito e do direito adquirido.

Jurisprudência:

Direito de Preferência Alienação Fiduciária

Contratos Ato Jurídico Perfeito

Segurança Jurídica Direito de Preferência

6. Execução Extrajudicial

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997 foi impactado pela Lei 13.465/2017, que introduziu alterações nas condições de execução e na possibilidade de consolidação de propriedade em favor do credor fiduciário. Contudo, para contratos anteriores à nova legislação, aplicam-se as disposições vigentes à época de sua assinatura, resguardando o ato jurídico perfeito e o direito adquirido, de modo a impedir a aplicação retroativa das novas exigências ao devedor.

Legislação:

Lei 9.514/1997, art. 27 - Procedimento de execução extrajudicial na alienação fiduciária.

Lei 13.465/2017, art. 39, II - Introduz novas disposições sobre o procedimento de execução extrajudicial.

CF/88, art. 5º, XXXVI - Assegura a irretroatividade das leis, resguardando os contratos anteriores.

Jurisprudência:

Execução Extrajudicial Alterações Legislativas

Consolidação Propriedade Alienação Fiduciária

Execução Fiduciária Direito Adquirido

7. Considerações Finais

Em conclusão, as alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017 no regime da alienação fiduciária de imóveis, especialmente quanto ao direito de preferência e ao procedimento de execução extrajudicial, aplicam-se somente a contratos firmados após sua vigência. A irretroatividade da lei protege os contratos firmados sob a égide da Lei 9.514/1997, assegurando o respeito ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido, fundamentos essenciais para a segurança jurídica e previsibilidade das relações contratuais.