1 - STJ Recurso especial. Promessa de compra e venda. Imóvel quitado. Outorga da escritura definitiva. Impossibilidade. Bloqueio de todos os bens da construtora determinado pela Justiça Federal. Ação de obrigação de baixa do gravame judicial com outorga da escritura, sob pena de multa diária. Sentença de procedência. Réu impossibilitado de cumprir voluntariamente a obrigação. Fixação de astreintes que não se justifica. Indisponibilidade dos bens que não alcança o promitente comprador na hipótese, por se tratar de obrigação pretérita e totalmente quitada. Acolhimento do pedido subsidiário de adjudicação compulsória do imóvel, com baixa do gravame judicial. Possibilidade. Recurso provido.
«1. Hipótese em que, após o pagamento total do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, a construtora não outorgou ao comprador a respectiva escritura definitiva, tendo em vista a indisponibilidade de todos os seus bens determinada pela Justiça Federal. ... ()
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2 - TJRJ Compromisso de compra e venda. Vendedora que não esclarece problemas sucessórios. Adjudicação compulsória deferida. Princípios da probidade e boa-fé objetiva. CCB/2002, art. 422. CPC/1973, art. 466-B.
«Ação de adjudicação compulsória ajuizada ao argumento de que, após ter efetuado o pagamento integral do valor acordado para a compra de imóvel, não se conseguiu, pelas vias amigáveis, obter a escritura definitiva de compra e venda. Sentença de improcedência. Ré, ora apelada, que quando adquiriu o imóvel ainda era solteira, razão pela qual no Registro de Imóveis somente consta seu nome como proprietária do bem. Promitente comprador, ora apelante, que não tinha conhecimento, à época da contratação, que a apelada havia contraído núpcias sob o regime da comunhão universal de bens e que o cônjuge varão havia falecido. Princípio da probidade e da boa-fé objetiva que impunha à apelada esclarecer os embaraços sucessórios nos quais se encontrava o imóvel no momento da contratação. Procedimento adotado pela apelada quando da realização do negócio que lhe dava a aparência de que estava sendo feito da forma mais correta e através do meio adequado, não possuindo, o apelante, o conhecimento jurídico necessário para ter ciência dos entraves sucessórios que recaíam sobre o bem, tendo sido, nitidamente, ludibriado. Apelada que tentou se beneficiar da utilização de um ardil para a realização da promessa de compra e venda, não podendo, agora, bater às portas do Poder Judiciário para tentar mais uma vez, beneficiar-se da própria torpeza. Impossibilidade de o Poder Judiciário chancelar situações como estas, escudado no formalismo exacerbado e perpetuando a injustiça no mais puro sentido da palavra, ratificando uma atitude que beira ao estelionato. Reforma da sentença. Concessão da adjudicação compulsória do imóvel.... ()
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3 - TJRJ Condomínio. Bem em comunhão. Termo de consenso. Declaração unilateral de vontade substituição. Dissenso quanto ao valor de mercado do imóvel. Adjudicação compulsória. CCB/2002, art. 462. CPC/1973, art. 466-B e CPC/1973, art. 466-C.
«1) O «Termo de Consenso. firmado entre os comunheiros não se caracteriza como o um contrato-promessa ou pré-contrato, ou, ainda, contrato preliminar, que encerra obrigação de emitir declaração de vontade dirigida à conclusão de um outro contrato, exigindo, ainda, a presença de todos os elementos do contrato definitivo, nos termos do CCB/2002, art. 462, com as condições e cláusulas do negócio, daí porque não se mostra aplicável o disposto no CPC/1973, art. 466-B. 2) No caso em exame, o acordo firmado entre os condôminos para a consecução de um propósito comum caracteriza-se como um ato unilateral que encerra uma declaração de vontade de vender o imóvel comum pelo valor estabelecido no termo. 3) Considerando que tal promessa de contratar não se caracteriza pela conjunção de duas vontades em uma relação envolvendo contraprestações recíprocas, e, sim, pela simples declaração de uma vontade, ainda que emitida por uma coletividade de pessoas, havendo obrigação a ser por elas cumprida, em conjunto, em favor de um sujeito indeterminado, que não participou do ajuste, é de se compreender que o «Termo de Consenso. firmado entre os comunheiros, por si só, não confere interesse na tutela jurisdicional de substituição da vontade declarada, já que não se tem como identificada qualquer pessoa como interessada na compra do malsinado imóvel, esta a única com real interesse de reclamar o cumprimento da vontade declarada. 4) Por outro lado, não se pode conceber que um provimento jurisdicional de substituição da vontade subsista em condição suspensiva, dependendo de fato futuro e incerto, qual seja, o aparecimento de interessado no aludido bem. 5) Havendo dissenso entre os condôminos acerca do valor de mercado do imóvel para efeito de venda, resta-lhes a alternativa de se socorrer das vias ordinárias cabíveis destinadas à alienação judicial do aludido bem, não comportando a hipótese pedido de tutela jurisdicional específica das obrigações de emitir declaração de vontade. 6) Quanto aos danos materiais, estes se encontram demonstrados nos autos, pelos documentos adunados às fls. 57 e 54/168 referentes às certidões extraídas em oportunidades passadas em que propostas de compra do imóvel atendiam aos termos da vontade declarada por todos os comunheiros restaram frustradas pela renitência dos réus em com elas anuir, não merecendo, neste, aspecto, qualquer reparo a sentença. 7) Recurso ao qual se dá parcial provimento.... ()
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4 - TJRJ Adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda. Instrumento particular celebrado em abril de 1958, denominado «Carta Proposta, tendo por objeto a fração ideal do terreno, correspondente à futura unidade residencial. Ausência de regularização do empreendimento perante a Serventia do Registro de Imóveis, constando matriculado apenas o terreno onde se erigiu o condomínio edilício. Lei 6.015/73, art. 221, IV. Súmula 239/STJ. CPC/1973, arts. 466-B e 639 (revogado).
«Para o acolhimento do pleito de adjudicação compulsória, deve se verificar, além de outros requisitos legais, se o contrato objeto da demanda apresenta a correta discriminação do imóvel, bem como a qualificação completa das partes, cabendo à parte autora comprovar a quitação integral do financiamento. A ação de adjudicação compulsória ostenta natureza obrigacional uma vez que derivada de contrato de promessa de compra e venda, sendo interessante distinguir o direito que se pretende tutelar do ato de transmissão da propriedade imobiliária. Eventual procedência da ação de adjudicação compulsória apenas reconhece em favor da demandante o direito à conclusão da relação obrigacional, sendo a respectiva carta de sentença titulo hábil a ser apresentado perante a Serventia Registral, na forma do Lei 6.015/1973, art. 221, IV. Pretensão da autora não pode ser obstada pela ausência de regularização do condomínio edilício, tratando-se de matéria distinta do direito pleiteado que, repita-se, ostenta natureza obrigacional e pessoal, enquanto a instituição do condomínio encontra-se vinculada à seara registral imobiliária. Provimento do apelo.... ()
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5 - TJRJ Adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda. Empresa vendedora falida. Quitação apresentada com data de quase 16 anos antes da decretação da falência. Promessa de compra e venda devidamente registrada no RGI. CCB/2002, art. 1.417 e CCB/2002, art. 1.418. CPC/1973, art. 466-B.
«Impugnação aos recibos de pagamento adequadamente rejeitada pela sentença, eis que não se mostra razoável que apenas os sócios autorizados pelo contrato social de empresa que promoveu vários empreendimentos dessem quitação. Cópia de cheque no valor da quitação final não impugnado. Requisitos da adjudicação compulsória preenchidos. Sentença mantida.... ()
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6 - STJ Adjudicação compulsória. Litisconsórcio. Cedentes. Desnecessidade. CPC/1973, art. 46, II e CPC/1973, art. 47, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.418. CPC/1973, art. 466-B.
«Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor.... ()
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7 - TJRJ Adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda. Registro público. Outorga de escritura definitiva de imóvel. Aquisição de imóvel há mais de 30 anos através de compromisso de compra e venda levado ao registro imobiliário. Sentença de extinção sem resolução do mérito ante a ausência do instrumento do contrato. Reforma da sentença. Documento público. Presunção de veracidade dos documentos públicos. CF/88, art. 19, II. CPC/1973, art. 466-B e CPC/1973, art. 466-C. Decreto-lei 58/37, art. 15.
«A falta do instrumento do contrato de compromisso de compra e venda impossibilitando a apreciação dos estritos termos do contrato não pode ser motivo suficiente para impedir o deferimento do pedido formulado pela autora a fim de ver sua propriedade registrada. Diante do CF/88, art. 19, II não há qualquer motivo que obste o deferimento do pedido autoral, diante da prova da existência da relação jurídica anterior firmada entre as partes vez que levada a avença ao registro público. Não há porque negar o direito requerido pelo autor que pretende a regularização da sua propriedade com a inscrição na matrícula do imóvel do seu título. Essa é a função da adjudicação compulsória com a substituição da vontade expressa no contrato, na forma do art. 466-B e 466-C, ambos do CPC/1973.... ()
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8 - TJRJ Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Adjudicação compulsória. Considerações sobre o tema. CPC/1973, art. 466-B. Decreto-lei 58/1937. Decreto-lei 745/1969. CDC, art. 53. CCB/2002, art. 1.417 e CCB/2002, art. 1.418.
«Principal espécie de contrato preliminar, a promessa de compra e venda constitui contrato bilateral, pelo qual as partes comprometem-se a celebrar futuramente um contrato definitivo de compra e venda. É, portanto, negócio de segurança, destinado a conferir garantia às partes, quanto à relação substancial em vista. Logo, admite-se que o promissário comprador vincule-se a uma obrigação de dar, caracterizada pelo pagamento de valores sucessivos, a fim de satisfazer integralmente a quantia ajustada com o promitente vendedor. Por outro lado, assume o promitente vendedor uma obrigação de fazer, consistente na cooperação para a formação do contrato definitivo pela outorga da escritura definitiva de compra e venda, em prol do promitente comprador, ao tempo da quitação. Em outras palavras: quando integralizado o preço, o promissário comprador intimará o promitente vendedor a fim de lhe outorgar a escritura e, só depois de esgotado o prazo legal para fazê-lo, buscará a pretensão judicialmente, nos moldes do disposto no CPC/1973, art. 466-B, para que a sentença substitua a vontade não emitida pelo particular, valendo como título para registro.... ()
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9 - STJ Agravo interno no recurso especial. Civil e processual civil. Ação cominatória cumulada com indenizatória. Compromisso de compra e venda. Ausência de outorga marital. Validade. Obrigação pessoal. Danos materiais não demonstrados. Revisão. Impossibilidade. Súmula 7/sjt.
«1. Os argumentos vertidos no agravo interno não alteram as conclusões da decisão agravada acerca da inexistência de negativa de prestação jurisdicional e da atração dos óbices dos enunciados das Súmula 7/STJ e Súmula 282/STF. ... ()
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10 - STJ Recursos especiais. Registros públicos. Ação de adjudicação compulsória. Ação anulatória de negócio jurídico de compra e venda de imóvel. Ação de despejo com reconvenção. Negativa de prestação jurisdicional. CPC/1973, art. 535. Não ocorrência. Contrato de compra e venda. Imóvel. Desmembramento. Averbação. Necessidade. Matrícula individualizada. Ausência. Registro público. Registro do título. Impossibilidade jurídica. Adjudicação compulsória. Ação. Condição. Coação. Falta de pagamento do preço. Alegação. Reexame de provas. Inviabilidade. Súmula 7/STJ. CPC/1973, art. 535. CPC/1973, art. 466-B. Decreto-lei 58/1937, art. 15. Decreto-lei 58/1937, art. 16, § 2º. Lei 6.015/1973, art. 167, II. Lei 6.015/1973, art. 246, § 1º. Lei 6.766/1979, art. 37.
«1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/1973 (Enunciado Administrativo 2/STJ. Enunciado Administrativo 3/STJ). ... ()
