convencao condominal
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Condomínio. Convenção. Ilegitimidade ativa afastada. Convenção condominial não registrada. Irrelevância. Julgamento do mérito. Ação procedente. A convenção condominial deve ser registrada para fins de ser oponível contra terceiros. Hipótese em que a ação de cobrança fora proposta pelo condomínio contra o próprio condômino, de modo que, ainda que não registrada em cartório a convenção condominial, a qual disciplina a vida interna do condomínio, representa a lei maior entre os condôminos, vinculando a todos. Sendo a requerida a proprietária do imóvel cujas prestações condominiais estão sendo cobradas, de rigor a procedência da ação, uma vez que é a responsável por tratar-se de obrigação «propter rem. Recurso provido.

2 - STJ Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificação. Ação de compensação por danos morais. Agressões físicas entre condôminos. Ausência de responsabilidade do condomínio na hipótese. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a responsabilidade civil do condomínio. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 186. CF/88, art. 5º, V e X.

«... Na hipótese sob análise, a responsabilidade do condomínio, pelas agressões físicas praticadas entre seus condôminos, é subjetiva, ou seja, a demonstração da culpa é pressuposto indispensável da indenização pelos danos causados. ... (Continua)

3 - STJ Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificação. Ação de compensação por danos morais. Agressões físicas entre condôminos. Ausência de responsabilidade do condomínio na hipótese. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 186. CF/88, art. 5º, V e X.

«Hipótese em que foi ajuizada ação de compensação por danos morais por condômino, em face do condomínio, decorrente de agressão física praticada na garagem do prédio. O condomínio não responde pelos danos morais sofridos por condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro condômino, em suas áreas comuns, salvo se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial.... (Continua)

4 - TJSP Apelação. Ação anulatória. Multa condominial. Alteração da fachada do edifício. Instalação de aparelho de ar-condicionado em contrariedade com as regras da convenção de condomínio. Aparelho colocado fora do espaço reservado pela construtora para tal fim. Intervenção realizada pela condômina sem comunicação ao condomínio e sem autorização da assembleia de condôminos. Multa cabível. Sentença mantida. Recurso não provido.

5 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de prestação de contas de condômino «versus o síndico. Contas, aprovadas pela Assembléia Geral do condomínio. Assunto «interna corporis que não cabe ao judiciário invadi-lo. Síndico que não tem o dever de prestar contas individualmente. Cita precedentes. Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, «f.

«O condômino insatisfeito com a aprovação das contas do síndico pelo órgão condominial competente, à luz da lei e da convenção, pode promover a ação para anular a deliberação assemblear, pode arregimentar provas através dos meios legais comprovando desvios ou exigir um saldo certo em juízo, em defesa da comunidade condominial como substituto processual. Entretanto, não pode pleitear a prestação de contas já prestadas ao órgão condominial competente, falecendo-lhe interesse de agir, bem como transformando o judiciário em órgão de apreciação de atividades do síndico que se encartam na conveniência da pessoa formal. A ação deve ser exigida a quem tem o dever de presta-las e o síndico não tem esse dever de prestar contas aos condôminos individualmente senão à assembléia condominial. Inúmeros precedentes jurisprudenciais.... (Continua)

6 - TJSP Condomínio. Ação anulatória de multa condominial c/c indenização por danos morais. Condômino que praticou atos em desconformidade com as normas de segurança aplicáveis (Norma técnica 013/2019). Mesmos atos praticados por outras unidades condominiais. Irrelevância. Inobservância de dever por alguns condôminos que não escusa a dos demais. Prevalência dos direitos da coletividade sobre os interesses individuais do condômino. Instalação indevida de aparelho de ar-condicionado. Afronta ao art. 3º da Convenção Condominial. Valor da multa condominial fixado com razoabilidade e proporcionalidade em vista da gravidade dos fatos e das diversas notificações enviadas ao condômino, a teor do CCB, art. 1.337. Falta de aprovação nos moldes determinados que limita a multa ao valor de uma cota condominial. Sentença de procedência parcial que deve ser mantida. Recursos desprovidos.

7 - TJSP *AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DÉBITO C.C. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO.

Condomínio demandado que incluiu «taxa extra no rateio condominial cobrado do demandante, por determinação em Assembleia Condominial. Condômino demandante que pleiteia a exclusão da «taxa extra incluída no rateio mensal do Condomínio demandado e a devolução do indébito em relação aos cinco (5) anos anteriores ao ajuizamento. SENTENÇA de parcial procedência para condenar o réu a restituir o valor dessa «taxa extra incidente no rateio mensal do período de 06 de setembro de 2020 a 06 de agosto de 2023, com correção monetária e juros de mora, arcando o réu com as verbas sucumbenciais, arbitrados os honorários advocatícios em valor correspondente a vinte por cento (20%) do valor da condenação. APELAÇÃO só do Condomínio demandado, que insiste na total improcedência da Ação. EXAME: Convenção Condominial que prevê a possibilidade de cobrança de despesa extra no rateio condominial de todos os condôminos, na proporção da respectiva fração ideal. Condomínio demandado contudo que realizou a cobrança da «taxa extra rateada de forma igualitária entre todos os condôminos. Pretensão de cobrança que havia mesmo de ser arbitrada na proporção do rateio condominial do demandante, com a restituição da quantia paga indevidamente. Demandante que pleiteou na inicial a declaração da inexigibilidade integral do débito cobrado nos cinco (5) anos anteriores à propositura da Ação. Condenação do Condomínio réu na restituição parcial dos valores pagos nos três (3) anos anteriores à propositura da Ação, ante a ocorrência da prescrição trienal, «ex vi do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. Aplicação da sucumbência recíproca que impõe a divisão dos ônus sucumbenciais, meio a meio entre as partes, arbitrada a verba honorária sucumbencial devida ao Patrono de cada parte adversa em dez por cento (10%) do valor atualizado do proveito econômico obtido. Aplicação dos arts. 85, § 2º, e 86, «caput, ambos do CPC. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)

8 - STJ Condomínio em edificação. Animais. Gato. Convenção. Regimento interno. Proibição. Flexibilização. Possibilidade. Ausência de prova da existência de incomodo com a presença do animal aos condôminos e visitantes ocasionais. Ilegitimidade da restrição. Recurso especial provido. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.333. CCB/2002, art. 1.224. CCB/2002, art. 1.336, IV, e Lei 4.591/1964, art. 19. CF/88, art. 5º, XXII.

«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado vigência, do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

9 - STJ Civil e processual civil. Recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015. Condomínio. Convenção condominial devidamente registrada. Natureza jurídica institucional normativa. Cláusula compromissória arbitral. Novo condômino. Subordinação à convenção. Incompetência do juízo estatal. Doutrina. Precedentes. Recurso especial não provido.

«1 - O recurso ora em análise foi interposto na vigência do CPC/2015, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

10 - TJSP Tutela antecipada. Requisitos. Preenchimento. Ação ajuizada pelo condômino em face do condomínio. Convenção condominial proibitiva da presença de animais. Permanência de pequeno cachorro. Vedação que não deve ser extensiva a animais de pequeno porte que não causam incômodos e nem oferecem perigo para a higiene a segurança dos demais condôminos e moradores. Concessão da tutela para manutenção do cão no apartamento, mantida. Recurso improvido.

11 - TJRJ Condomínio em edificação. Proprietária de terreno que promete vender frações do mesmo a um certo número de promitentes compradores. Frações que compõem o todo. Contratação em seguida, com todos os condôminos, a construção do edifício, pelo regime de administração a preço de custo integral da obra consoante previsto no Lei 4.591/1964, art. 58. Posterior celebração da convenção condominial.

«Manifesto atraso na execução da obra face a inadimplência de alguns dos condôminos. Posterior propositura de ação por um dos condôminos, objetivando a rescisão do contrato, equivocadamente fundamentada no CDC. Inaplicabilidade. Situação jurídica que tem regime próprio, ou seja, a antiga Lei 4.591/64. Pretensão em tese, que não poderia ser deduzida por condômino individualmente, mas por todos, ou pelo condomínio. Riscos assumidos por todos aqueles que se propõem a participar do empreendimento edilício, de que tratava aquele diploma legal. Atrasos e aumento dos custos que são previsíveis e admissíveis. Sentença de procedência que se reforma.... (Continua)

12 - TJSP Possesssória. Interdito proibitório. Condomínio. Construção de grades em área fronteiriça às lojas dos apelados. Propriedade e uso comum dos condôminos, de acordo com a convenção condominial. Norma convencional que não tem a função de excluir à proteção da posse dos apelados, também comunheiros. Geografia da área fronteira que denota sua vocação intrínseca de servir ao exercício da atividade lucrativa atrelada ao comércio ligado às lojas que lhe dão fundo. Equilíbrio do uso possível pelos demais condôminos. Turbação caracterizada. Possibilidade real e iminente. Condição de condômino nocivo não pontuada. Ação julgada procedente. Recurso desprovido.

13 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de obrigação de fazer. Instalação de antena de televisão em interior de unidade condominial com projeção para fora. Alteração da fachada do edifício. Violação à convenção condominial. Possibilidade de instalação da antena TV a cabo no teto do prédio. CCB/2002, art. 1.336.

«... Diante das fotos acostadas aos autos é possível verificar que a antena de TV a cabo instalada no imóvel dos Autores tem projeção para fora do mesmo, o que por certo altera a fachada do edifício. Ora, não é razoável permitir que cada condômino instale sua antena de TV a cabo, ainda que dentro de seu imóvel, porém com projeção para fora. Isso porque, altera a fachada do edifício, importando em violação da Convenção do referido condomínio. Além disso, importaria em abrir precedente para que outros condôminos instalassem sua antena de TV a cabo a seu bel prazer o que importaria numa poluição visual além de alterar a referida fachada. Entretanto, se mostra razoável a instalação da antena de televisão a cabo no teto do prédio na área comum. Isso porque, impedir a instalação nesta área importaria em impossibilitar o acesso do condômino ao instrumento de modernidade a que todo cidadão tem direito. ... (Des. José Carlos de Figueiredo).... (Continua)

14 - TJRS Direito privado. Condomínio. Animal em apartamento. Convenção. Vedação. Relativização. Impossibilidade. Recurso de apelação. Condomínio. Ação ordinária. Vedação de permanência de animal em apartamento. Regra existente na convenção condominial. Relativização. Impossibilidade no caso concreto. Circunstância excepcional, que permita ao condômino deixar de observar a norma condominial, não verificada no caso. Animal de médio a grande porte (cão da reça pit bull), cuja permanência viola regra expressa da convenção. Condenação da parte vencida nos encargos de sucumbência. Necessidade, ainda que beneficiária de assistência judiciária gratuita. Obrigatoriedade, porém, de se suspender a execução. Exegese do art. 12 da Lei 1;050/60. Recurso de apelação ao qual se dá parcial provimento.

15 - STJ Condomínio em edificação. Recurso especial. Ação anulatória destinada a anular cláusula de convenção condominial que trata da participação dos condôminos no rateio das despesas condominiais, sob o fundamento de que a unidade localizada no pavimento térreo (loja comercial) não usufrui de determinados serviços. Demanda julgada procedente pelas instâncias ordinárias. A convenção condominial, por refletir a vontade majoritária dos integrantes da coletividade e por se amoldar necessariamente à lei, é soberana para definir os critérios de rateio das despesas condominiais. Recurso especial provido. Insurgência do condomínio demandado.

«Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. ... (Continua)

16 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Processual civil e civil. Condomínio edilício. Forma de pagamento das taxas condominiais. Fração de cada unidade. Convenção de condomínio. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo não provido.

«1 - A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/1964) , em seu art. 12, caput e § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua quota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso. ... (Continua)

17 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Processual civil e civil. Condomínio edilício. Forma de pagamento das taxas condominiais. Fração de cada unidade. Convenção de condomínio. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo não provido.

«1 - A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/1964) , em seu art. 12, caput e § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua quota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso. ... (Continua)

18 - STJ Condomínio em edificação. Assembléia extraordinária. Indenização de condômino. Celebração de acordo. Quorum. Convenção. Súmula 5/STJ. Lei 4.591/1964.

«A Lei 4.591/1964, deixa a cargo da convenção do condomínio estabelecer a forma de convocação das assembléias gerais e o quorum mínimo para os diversos tipos de votação, inclusive com relação à indenização a que tenha direito algum condômino. Interpretação de cláusula condominial não dá ensejo a interposição de recurso especial (Súmula 5/STJ).... (Continua)

19 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de obrigação de fazer. Condomínio edilício. Instalação de aparelho de ar condicionado. Modificação na fachada original do prédio. Inobservância da convenção condominial. CCB/2002, art. 1.336, II e III.

«Condômino que instalou aparelho de ar condicionado na dependência de empregada, sob a alegação de que teria revertido o cômodo em um quarto para seu filho. Instalação do aparelho que acarretou modificação na fachada externa do prédio, haja vista existirem locais próprios para colocação de condicionadores de ar, desde a construção do prédio, não estando o quarto de empregada dentre estes lugares. Prova documental produzida através de fotos que comprovam a alteração da fachada original do prédio em razão da colocação do aparelho. Prova documental que consistiu na juntada da cópia da ata de assembléia condominial em que a questão foi narrada aos condôminos, onde restou esclarecido que o réu não providenciou o laudo técnico de engenharia requerido pelo condomínio, nem aguardou a realização da assembléia extraordinária para tratar da questão, tendo providenciado a colocação do aparelho menos de um mês após o primeiro contato com o síndico sobre a necessidade que se apresentou.... (Continua)

20 - TJRJ Condomínio em edificação. Critérios de rateio das despesas comuns. CCB/2002, art. 1.336, I e CCB/2002, art. 11.351.

«Convenção que prevê a distribuição das despesas na proporção das frações ideais de cada condômino. Condôminos que, contudo, desde 1974 deliberaram em assembléia, por maioria simples e não por quorum qualificado, o rateio na forma igualitária entre as unidades do edifício. Justa causa para tal deliberação, tendo em vista que o prédio é de natureza mista e possui lojas com entradas externas que não participam das despesas ordinárias de condomínio, tornando inviável a adoção do critério estabelecido na convenção. Autora-condômina que desde 1990 paga suas cotas na forma igualitária, sem se insurgir contra tal critério e até mesmo fazendo parte do conselho do condomínio, tendo votado em assembléia pela manutenção de tal distribuição. Procedimento da Autora e do condomínio a ensejar, de acordo com o princípio da boa-fé, a conclusão da juridicidade da forma de cobrança. Aplicação do princípio da «surrectio», que é o exercício continuado de uma situação jurídica ao arrepio do convencionado ou do ordenamento jurídico, mas que implica em fonte de novo direito, com vista à estabilidade das relações sociais. Idêntico raciocínio se aplica quanto ao desconto para pagamento em determinada data, há anos praticado pelo condomínio. Recurso provido para declarar a insuficiência dos depósitos realizados pela condômina, com a conseqüente improcedência da consignatória.»... (Continua)

21 - TJRJ Condomínio em edificação. Nunciação de obra nova. Pedido de demolição total da edificação irregular. Obra efetuada por condômino em área comum do condomínio. CPC/1973, art. 934 e CPC/1973, art. 936. CCB/2002, art. 1.333.

«Voto vencedor que assinala que a Convenção do Condomínio não deixa clara a necessidade da aprovação de todos os condôminos de todos os blocos para a realização da obra, aliado ao fato de que em outros blocos ocorreram acréscimos similares, havendo de ser reconhecida a boa-fé do embargado. Assevera, ainda, que a construção objeto da lide aparenta ter sido concluída antes da propositura da ação de nunciação de obra nova, não se constituindo esta medida judicial verdadeiramente apropriada para a demolição do acréscimo finalizado. Voto vencido que entende ser a hipótese de apossamento de área comum do condomínio, o que ofende o regramento civil a respeito do tema, além de que ainda que terceiros tenham agido da mesma forma que o réu da ação originária, tal conduta não legitima o atuar da parte. Preponderância do entendimento de que se a obra já estava concluída, ou praticamente concluída ao tempo da citação a ação de nunciação de obra nova deve ser extinta sem resolução do mérito, no entanto, tal entendimento não prevalece quando há cumulação de pedidos, como no caso dos autos. Inteligência do CPC/1973, art. 936. A Convenção do Condomínio é clara quanto à necessidade da aprovação em Assembleia Geral por parte de todos os condôminos para a efetivação de obras na cobertura do Condomínio em questão, até mesmo porque cada bloco por si só não ostenta personalidade jurídica para tomar decisões autônomas que contrariem a Convenção Condominial. Autorização em Assembleia pelos demais condôminos de realização de obras para sanar os vazamentos no apartamento do embargado e não edificações na parte comum do edifício. O fato de existirem construções irregulares em outros blocos não dá direito ao condômino de legitimar a irregularidade de sua obra. Ausência de boa-fé por parte do embargado. Prevalência do voto vencido. Manutenção integral da sentença de primeiro grau. Provimento dos embargos infringentes.... (Continua)

22 - TJSP Multa condominial. Condomínio. Horizontal. Uso irregular da garagem. Sentença de improcedência. Irresignação. Desacolhimento. Inobservância do contraditório e da ampla defesa. Notificações unilateralmente emitidas pelo condomínio, sem evidência de recebimento pelos condôminos-infratores. Oportunização de recurso em assembleia geral ausente. Desatendimento à própria convenção condominial. Inexigibilidade corretamente reconhecida. Sentença mantida. Recurso improvido.

23 - TJSP Recurso inominado - Ação indenizatória proposta por condômino contra o condomínio - Autor que estacionou seu veículo em local impróprio, fora da área demarcada da garagem - Constatação de danos ao veículo decorrentes de um carrinho de compras arremessado contra o capô - Sentença de parcial procedência - Previsão expressa em convenção condominial de exclusão de responsabilidade do condomínio Ementa: Recurso inominado - Ação indenizatória proposta por condômino contra o condomínio - Autor que estacionou seu veículo em local impróprio, fora da área demarcada da garagem - Constatação de danos ao veículo decorrentes de um carrinho de compras arremessado contra o capô - Sentença de parcial procedência - Previsão expressa em convenção condominial de exclusão de responsabilidade do condomínio por sinistros decorrentes de danos - Sentença reformada para julgar improcedente o pedido - Recurso da ré provido.

24 - STJ Condomínio em edificação. Condômino inadimplente. Taxa condominial. Regulamento interno. Proibição de uso de área comum, destinada ao lazer, por condômino inadimplente e seus familiares. Impossibilidade. Sanções pecuniárias taxativamente previstas no código civil. Direito civil. Recurso especial. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.334, IV. CCB/2002, art. 1.335, II e III. CCB/2002, art. 1.336, § 1º. CCB/2002, art. 1.337, caput. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV.

«1. No condomínio edilício, o titular da unidade autônoma, cotitular das partes comuns, exerce todos os poderes inerentes ao domínio, mas, em contrapartida, sujeita-se à regulamentação do exercício destes mesmos direitos, em razão das necessidades impostas pela convivência em coletividade ... (Continua)

25 - TJSP AÇÃO COMINATÓRIA. CONDOMÍNIO. RETIRADA DE CÂMERAS DE VIGILÂNCIA EM ÁREA PRIVATIVA.

Condomínio autor que requer a condenação da condenação da ré condômina em obrigação de fazer, consistente na retirada de câmeras de monitoramento instaladas em sua unidade privativa e voltadas para a área externa. Sentença de improcedência. Apelo do autor. Revelia da ré decretada, em razão da intempestividade da contestação. Autor que demonstrou que a condômina requerida instalou câmera de vigilância em sua janela para o monitoramento de seu veículo em área comum do condomínio. Gravação de imagens sem autorização que pode ferir o direito à privacidade dos demais moradores. Instalação de câmeras que deve ser precedida de votação em assembleia condominial, com exata previsão de sua localização. Interesse individual da condômina que não pode se sobrepor ao interesse da coletividade condominial, tratando-se de ambiente comum de moradia integrante de prédio de condomínio edilício. Ação que deve ser julgada procedente. Sentença reformada. Recurso provido... (Continua)

26 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de conhecimento objetivando compelir condômino a desfazer a modificação das portas de sua unidade, restabelecendo aquela utilizada como padrão no prédio. Convenção que prevê que as obras de modificação das partes comuns que interessem à harmonia das fachadas externas, internas ou laterais exigem consenso unânime dos condôminos. Portas da unidade imobiliária que não integram a fachada do prédio. Pedido improcedente. CCB/2002, art. 1.341.

«... Com efeito, a Convenção do Condomínio, em seu artigo 3º, prevê que as obras de modificação das partes comuns que interessem à harmonia das fachadas externas, internas ou laterais, necessitam de aprovação unânime dos condôminos. As portas das unidades, no entanto, ao contrário do que alega o Embargado, não constituem fachada do prédio, nem mesmo interna, sendo de se ressaltar que a Convenção condominial aponta as partes externas das janelas, como de propriedade e uso comum, nada mencionando quanto às portas dos apartamentos. Dessa forma, é de se concluir que não estava a modificação das portas da unidade do Embargante condicionada à aprovação unânime dos condôminos, não ficando evidenciada violação a qualquer regra da convenção.Por outro lado, não há nos autos prova de que a alteração da porta do apartamento do Embargante, localizado em pavimento no qual há apenas quatro unidades, tenha ensejado a desvalorização dos imóveis a que se referiu o voto majoritário da apelação. ... (Desª. Ana Maria Pereira de Oliveira).... (Continua)

27 - STJ Direito civil. Condomínio. Rateios extras diante de inadimplência. Valores recuperados judicialmente a inadimplentes. Ausência de previsão especial. Distinção ao condomínio. Pretensão de condômino improcedente.

«1.- O valor recebido de condôminos inadimplentes, em ação movida pelo condomínio, pertence a este, à ausência de decisão em Assembléia Geral determinando a devolução de valores pagos em rateios extras, instituído diante da inadimplência e satisfeito por condôminos. ... (Continua)

28 - STJ Condomínio em edificação. Condômino inadimplente. Contribuição condominial. Taxa de condomínio. Inadimplência. Mora. Propriedade. Direito. Restrição ao acesso a áreas comuns do condomínio. Ilegalidade. Recurso especial. Restrição imposta na convenção condominial de acesso à área comum destinada ao lazer do condômino em mora e de seus familiares. Ilicitude. Reconhecimento. 1. Direito do condômino de acesso a todas as partes comuns do edifício, independente de sua destinação. Inerência ao instituto do condomínio. 2. Descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais. Sanções pecuniárias taxativamente previstas no Código Civil. 3. Idôneos e eficazes instrumentos legais de coercibilidade, de garantia e de cobrança postos à disposição do condomínio. Observância. Necessidade. 4. Medida restritiva que tem o único e espúrio propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência do condômino e de seus familiares perante o meio social em que residem. Desbordamento dos ditames do princípio da dignidade humana. Verificação. 5. Recurso especial improvido. CCB/2002, art. 1.331, CCB/2002, art. 1.334, CCB/2002, art. 1.336 e CCB/2002, art. 1.337. Lei 8.009/1990. CPC/2015, art. 784, VIII.

«1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do CCB/2002, art. 1.331). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade. ... (Continua)

29 - STJ Direito civil. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Condomínio edilício residencial. Ação declaratória. Locação fracionada de imóvel para pessoas sem vínculo entre si, por curtos períodos. Contratações concomitantes, independentes e informais, por prazos variados. Oferta por meio de plataformas digitais especializadas diversas. Hospedagem atípica. Uso não residencial da unidade condominial. Alta rotatividade, com potencial ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos. Contrariedade à convenção de condomínio que prevê destinação residencial. Agravo desprovido.

1 - Nos termos da jurisprudência desta Corte, «O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos do CCB/2002, art. 1.228 e CCB/2002, art. 1.335 e Lei 4.591/1964, art. 19, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício» (REsp. Acórdão/STJ, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe de 27/05/2021). ... (Continua)

30 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Débitos em atraso. Convenção não registrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.

«A convenção de condomínio não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.... (Continua)

31 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Débitos em atraso. Convenção não registrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.

«A convenção de condomínio não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.... (Continua)

32 - STJ Condomínio edilício. Recurso especial. Quorum para alteração do regimento interno de condomínio. Matéria que deve ser disciplinada pela convenção de condomínio, com a vigência da Lei 10.931/2004, art. 58 que alterou a redação do CCB/2002, art. 1.351, conferindo, no ponto, liberdade para que a convenção condominial discipline a matéria. Admissão de alteração do regimento interno por maioria simples dos condôminos, em inobservância à norma estatutária. Descabimento.

«1. O CCB/2002, art. 1.333, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64) ... (Continua)

33 - STJ Recurso especial. Pretensão de anular assembléia condominial que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de o uso exclusivo de área comum (terraço) ser transmitido a terceiros, assim como impôs contribuição pecuniária pelo exercício de tal direito, de modo a alterar situação consolidada por mais de trinta anos. Reconhecimento da improcedência da ação pelas instâncias ordinárias. Insurgência dos demandantes.

«1. Hipótese em que os condôminos, proprietários da unidade mais alta do edifício, a quem foram conferidos o uso exclusivo de área comum (terraço) por ocasião da especificação condominial - cujo exercício prolonga-se por mais de trinta anos - , pretendem o reconhecimento da nulidade da assembléia de condomínio que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de transmissão de tal direito por ato inter vivos ou causa mortis, bem como impôs contribuição não inferior à taxa condominial pelo correlato exercício. ... (Continua)

34 - TJSP Apelação sem revisão. Condomínio. Despesas condominiais. Imóvel de cobertura. Aprovação de rateio calculado de forma diversa dos demais apartamentos. Impossibilidade. Critério não previsto na convenção de condomínio. Natureza jurídica deste documento que vai além de simples relação contratual para assumir contornos de ato normativo institucional que obriga a todos os condôminos a obedecê-la. Inexistência de alteração ou modificação da convenção condominial a justificar a pretensão do condomínio autor. Cobrança improcedente. Recurso desprovido.

35 - TJRS Direito privado. Condomínio. Despesas. Água. Pagamento. Forma de rateio. Convenção condominial. Omissão. Assembléia. Ajuste. Forma atual. Manutenção. Apelação cível. Condomínio. Pretensão de cumprimento de convenção condominial c/c repetição de indébito. Despesas a título de consumo de água. Manutenção da forma de rateio atual. Omissão da convenção de condomínio quanto ao ponto e existência de prévio ajuste em assembleia. Interpretação restritiva.

«Considerando que, em assembleia geral extraordinária ocorrida antes da criação da convenção de condomínio, foi estipulado que os condôminos passariam a pagar separadamente a taxa do DMAE, por apartamento, e diante da ausência de previsão específica na convenção de condomínio quanto ao rateio da despesa com a água, deve ser mantida a forma atual de cobrança, ou seja, considerada a divisão do valor total pelo número de apartamentos. Interpretação da convenção que, no caso concreto, deve ocorrer de forma restritiva, diante daquele prévio ajuste à sua criação e diante do fato de que a forma atual de cobrança vige há 32 anos sem qualquer irresignação, salvo a presente. RECURSO PROVIDO À UNANIMIDADE.... (Continua)

36 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Civil e processual civil. Condomínio. Exploração comercial de vagas de garagem. Destinação do imóvel prevista em convenção condominial. Alteração. Não ocorrência. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.

1 - Elidir as conclusões do aresto impugnado, acerca da não ocorrência de alteração da destinação do imóvel, prevista em convenção condominial, em virtude da exploração comercial de vagas de garagem, demanda o revolvimento dos meios de convicção dos autos, em especial das cláusulas estabelecidas pelos condôminos, providência vedada nesta sede especial a teor das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. ... (Continua)

37 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Impossibilidade de se falar em condomínio constituído sem manifestação de vontade do condômino. Irregularidade do registro da incorporação ou mesmo a convenção, não pode servir de escudo para que o apelante seja eximido de suas obrigações. Reconhecimento da existência do condomínio e da unidade. Despesas documentadas nos autos. Contribuição devida. Cópia das atas das assembléias e convenção condominial. Documentos não essenciais. Ausência. Irrelevância. Cobrança devida. Procedência mantida. Recurso improvido.

38 - TJSP Condomínio. Garagem. Utilização da vaga para guardar material utilizado na reforma do respectivo apartamento. Admissibilidade. Vaga de garagem que constitui área privativa do condômino e não área de uso comum, prevalecendo a respeito a convenção condominial sobre o regulamento interno do condomínio. Ação de interdito proibitório julgada procedente. Recurso do condomínio réu improvido.

39 - 2TACSP Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Inexistência de convenção. Viabilidade da cobrança. Lei 4.591/64, art. 9º.

«Considerando que o condômino entrou na posse de sua unidade e levando em conta que o prédio está sendo conservado em benefício de todos os condôminos, de rigor o pagamento de sua cota no rateio das despesas condominiais, ainda que inexista a Convenção de Condomínio..... (Continua)

40 - STJ Recurso especial. Despesas condominiais. Critério de rateio. Condôminos proprietários e locatários. Pretensão de revisão da interpretação conferida a cláusulas de convenção de condomínio. Imposição do óbice sumular 05/STJ.

«1. Não raramente, na formação de um shopping, ao condomínio pro indiviso, superpõe-se um condomínio por unidades autônomas, regulado pela Lei 4.591/64, hipótese em que a implantação reclama máxima cautela na definição e regulamentação da amplitude das respectivas áreas de uso comum e forma de sua utilização pelos condôminos, bem como no tocante ao rateamento de despesas, a fim de impedir o surgimento de graves dificuldades operacionais, neste contexto, a Convenção de Condomínio visa estabelecer definições, firmar diretrizes administrativas e fixar as regras de custeio dos encargos condominiais, obrigando a todos condôminos, nos termos do Lei 4.591/1964, art. 9º. ... (Continua)

41 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Valores cobrados em consonância com o que foi estabelecido na convenção condominial. Contas aprovadas pela Assembleia Geral de Condôminos. Ação de cobrança julgada procedente. Recurso desprovido.

42 - STJ Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Critério de rateio na forma igualitária estabelecido em convenção condominial. Admissibilidade. Hipótese de inexistência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º. CCB/2002, art. 1.315.

«A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. (...) A convenção condominial é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidas as regularidades formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito.
O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.
Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias «acarretam menor despesa, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cujos responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.
Ressalte-se que, «in casu, a fração ideal é irrelevante nas votações e decisões da assembléia condominial. ... (Min. César Asfor Rocha).... (Continua)

43 - STJ Recurso especial. Condomínio. CPC/2015, art. 1.022. Violação. Inexistência. Convenção. Outorga. Construtora. Taxa condominial. Redução. Impossibilidade.

1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

44 - STJ Condomínio em edificação. Animal. Convenção do condomínio. Regimento interno. Proibição criação de animais de qualquer espécie. Gato na hipótese. Flexibilização. Possibilidade. Recurso especial provido. CCB/2002, art. 1.228. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.333. CCB/2002, art. 1.336, IV. CCB/2002, art. 1.344. Lei 4.591/1964, art. 19. CF/88, art. 5º, XXII (função social da propriedade). Precedentes do STJ. Considerações do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva sobre a regra proibitiva prevista na convenção condominial de criar animais de quaisquer espécies (CCB/2002, art. 1.228).

«... 2. Da regra proibitiva prevista na convenção condominial de criar animais de quaisquer espécies – CCB/2002, art. 1.228. ... (Continua)

45 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Ação declaratória de direito adquirido. Ajuizamento pelo condômino contra o condomínio. Inexistência de direito adquirido em relação à forma de pagamento, eis que prevista na convenção condominial. Obrigação pelo pagamento das despesas em aberto, ante a natureza «propter rem. Improcedência da ação mantida. Recurso não provido.

46 - STJ Condomínio em edificação. Penhora. Vaga de garagem. Matrícula própria. Registro público. Registro de imóveis. Terceiro. Pessoa estranha. Condomínio. Proibição. Convenção condominial. Impossibilidade. Civil. Recurso especial. Recurso parcialmente provido. Súmula 449/STJ. CCB/2002, art. 1.331, § 1º

A vedação à alienação de vaga de garagem com matrícula própria para terceiro estranho ao condomínio, sem autorização expressa na convenção condominial, prevalece mesmo no caso de alienação judicial por hasta pública. ... (Continua)

47 - TJSP APELAÇÃO. NULIDADE DE ASSEMBLEIA.

Sentença de procedência. Inconformismo do requerido. Não acolhimento. Interesse processual configurado. Violação da convenção condominial. Condômino eleito para presidir os trabalhos da Assembleia que estava inadimplente. Irrelevância de não se tratar de devedor contumaz. Disposição da convenção condominial que afirma não poderem atuar na assembleia os condôminos em atraso com suas contribuições ou multas impostas. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

48 - 2TACSP Condomínio em edificação. Cobrança. Multa por infração à convenção condominial. Direito de defesa. Necessidade de disponibilizar ao condômino sob pena de violação dos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa. CF/88, art. 5º, LV.

«Toda e qualquer imposição de multa por infração à Convenção Condominial ou ao Regimento Interno do Edifício deve decorrer de procedimento que permita direito de defesa do imputado, o que somente poderá ocorrer com o necessário conhecimento dos fatos que ensejaram a sua exigência, sob pena de violação aos princípios do contraditório e ampla defesa.... (Continua)

49 - TJSP Condomínio. Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Reconvenção. Pretendida compensação do débito condominial em razão de eventual crédito em favor dos condôminos relativo a verbas recebidas com o aluguel de boxes de garagem. Desacolhimento. Ausência de liquidez e certeza. Juros moratórios e correção monetária a partir do vencimento de cada despesa condominial. Dívida «ex re. Multa moratória de 2%. Verba sucumbencial a encargo dos réus-apelantes em razão do perdimento das ações (principal e reconvenção). Sentença parcialmente reformada. Recurso dos réus improvido e recurso adesivo do autor provido.

50 - STJ Condomínio em edificação. Agravo regimental no agravo em recurso especial. Civil. Convenção de condomínio. Criação de animal. Proibição somente daqueles que comprometam a higiene e a tranquilidade do edifício. Ausência de prova de que o animal do agravado tenha sido alvo de reclamações específicas. Revisão. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo não provido.

«1. Nos termos da orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça deve prevalecer o ajustado entre os condôminos na convenção do condomínio acerca da criação de animal em unidade condominial. Precedentes. ... (Continua)