Condomínio em edificação. Condômino inadimplente. Contribuição condominial. Restrição imposta na convenção condominial de acesso à área comum destinada ao lazer do condômino em mora e de seus familiares. Ilicitude. CCB/2002, arts. 1.331, 1.334, 1.336 e 1.337.
Postado por Emilio Sabatovski em 26/09/2016

JURISPRUDÊNCIA

Doc. LEGJUR 166.3074.5002.4700

STJ. Condomínio em edificação. Condômino inadimplente. Contribuição condominial. Taxa de condomínio. Inadimplência. Mora. Propriedade. Direito. Restrição ao acesso a áreas comuns do condomínio. Ilegalidade. Recurso especial. Restrição imposta na convenção condominial de acesso à área comum destinada ao lazer do condômino em mora e de seus familiares. Ilicitude. Reconhecimento. 1. Direito do condômino de acesso a todas as partes comuns do edifício, independente de sua destinação. Inerência ao instituto do condomínio. 2. Descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais. Sanções pecuniárias taxativamente previstas no Código Civil. 3. Idôneos e eficazes instrumentos legais de coercibilidade, de garantia e de cobrança postos à disposição do condomínio. Observância. Necessidade. 4. Medida restritiva que tem o único e espúrio propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência do condômino e de seus familiares perante o meio social em que residem. Desbordamento dos ditames do princípio da dignidade humana. Verificação. 5. Recurso especial improvido. CCB/2002, arts. 1.331, 1.334, 1.336 e 1.337. Lei 8.009/1990. CPC/2015, art. 784, VIII.

«1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º

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Trata-se de decisão da 3ª Turma do STJ [Doc. LegJur 166.3074.5002.4700].

Gira a controvérsia em definir se o condomínio pode, com lastro em regimento interno, impor ao condômino inadimplente e, por consequência, aos seus familiares, sanções, não apenas de natureza pecuniária, previstas em lei, mas também outras, consistente em impedir o condômino e seus familiares de ter acesso às áreas comuns do edifício destinadas ao lazer (sede social e suas dependências - enfim, o «clube do condomínio». A resposta da 3ª Turma do STJ foi no sentida da negativa, ou seja, o regimento interno não pode impor outras sanções que não seja as pecuniárias previstas em lei ao condômino inadimplente.

Eis o que nos diz, no fundamental, o relator:


[...]

De início, releva deixar assente que a efetiva observância do dever legal imposto a todos os condôminos de contribuir com as despesas condominiais na proporção das suas frações ideais (salvo disposição diversa na convenção) afigura-se essencial à conservação e à manutenção do edifício e, como tal, consubstancia primordial interesse da coletividade representada pelo condomínio, inquestionavelmente.

Em razão, justamente, da relevância e essencialidade do dever de contribuição das despesas condominiais, o ordenamento jurídico põe à disposição do condomínio instrumentos – idôneos e eficazes – de coercibilidade, de garantia e de cobrança, a fim de promover seu integral cumprimento, como visto, de interesse de todos os condôminos.

Entretanto, não é permitido ao condomínio, a pretexto de obter a satisfação dessa obrigação, impor sanções diversas daquelas previstas no Código Civil para esta específica hipótese (penalidades pecuniárias) que venham a impedir o uso de partes comuns, seja qual for a sua destinação.

Conforme se demonstrará pontualmente, a adoção de tal medida, a um só tempo, desnatura o instituto do condomínio, a comprometer o direito de propriedade afeto à própria unidade imobiliária, refoge das consequências legais especificamente previstas para a hipótese de inadimplemento das despesas condominiais e, em última análise, impõe ilegítimo constrangimento ao condômino (em mora) e aos seus familiares, em manifesto descompasso com o princípio da dignidade da pessoa humana.

[...].

O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do art. 1.331 do Código Civil). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Por conseguinte, àquele que se investe na condição de condômino deve ter assegurado a plenitude do uso das áreas comuns, naturalmente conforme a sua destinação e contanto que não exclua a utilização dos demais copossuidores; afinal, trata-se de parte inseparável (em sua correspondente fração ideal) da própria unidade imobiliária.

A partir de tais considerações, respaldadas no Código Civil, já se pode antever que a sanção que obsta o condômino de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade.

[...].

Assim, sem descurar da relevância do dever de contribuição das despesas condominiais, as consequências pelo seu descumprimento devem ser razoáveis e proporcionais, preservando-se, na medida do possível, o direito das partes envolvidas. Há que se perseguir o equilíbrio, providência, é certo, facilitada pela própria lei que expressamente regulou a questão, inexistindo, pois, razão para dela se apartar.

Efetivamente, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância. [...].

A partir do detalhamento das aludidas penalidades, verifica-se que a inadimplência das despesas condominiais enseja, num primeiro momento, o pagamento de juros moratórios de 1% ao mês, caso não convencionado outro percentual, e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito (art. 1.336, § 1º, do Código Civil).

Sem prejuízo desta sanção, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o Código Civil estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta.

Assim, segundo dispõe o art. 1.337, «caput», e seu parágrafo único, do CC, a descrita reiteração do descumprimento do dever de contribuição das despesas condominiais, poderá ensejar, primeiro, uma imposição de multa pecuniária correspondente ao quíntuplo do valor da respectiva cota condominial (500%) e, caso, o comportamento do devedor contumaz evidencie, de fato, uma postura transgressora das regras impostas àquela coletividade (condômino antissocial), podendo, inclusive, comprometer a própria solvência financeira do condomínio, será possível impor-lhe, segundo o mencionado quórum, a multa pecuniária correspondente de até o décuplo do valor da correlata cota condominial (1.000%).

Afigura-se, portanto, inquestionável que a lei confere meios coercitivos, legítimos e idôneos, à satisfação do crédito, descabendo ao condomínio valer-se de sanções outras que não as pecuniárias expressas e taxativamente previstas no Código Civil para o específico caso de inadimplemento das despesas condominiais.

[...].» (Min. Marco Aurélio Bellizze).»


JURISPRUDÊNCIA DE QUALIDADE

Esta é uma jurisprudência de qualidade. Para o profissional do direito esta decisão é uma fonte importante de subsídio, já para o estudante é muito mais relevante, justamente por dar vida ao direito, ou seja, aqui estão envolvidas pessoas reais, problemas reais que reclamam soluções reais. Vale a pena ler esta decisão. Certa, ou errada, podemos ou não concordar com ela, contudo, está bem fundamentada pelo Min. Marco Aurélio Bellizze. Tudo está exposto de forma didática, clara, fácil compreensão e de prazerosa leitura, como é de longa tradição do ministro relator.

Como pode ser visto nesta decisão, o ministro relator, em poucas linhas, delimitou a controvérsia, distinguiu, definiu e determinou o fundamento legal dos institutos jurídicos envolvidos na hipótese, ou seja, no fundamental contém o que toda decisão judicial ou tese jurídica, ou peça processual deveriam conter, há, portanto uma tese jurídica definida, se esta tese está correta, ou não, o exame é feito noutro contexto. Neste sentido esta decisão deveria ser lida e examinada com carinho, principalmente pelo estudante de direito, na medida que é uma fonte importante de estudo, aprendizado e qualificação. Decisões bem fundamentadas estimulam a capacidade de raciocínio lógico do estudioso. O raciocínio lógico é a ferramenta mais importante para qualquer profissional desenvolver sua capacidade criativa.

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A JURISDIÇÃO, A ADVOCACIA E A DEMOCRACIA

Vale lembrar sempre, que navegam na órbita da inexistência, decisões judiciais ou teses jurídicas que neguem a ideia do respeito incondicional devido às pessoas, que neguem a ideia de que deve ser dado a cada um o que é seu, que neguem os valores democráticos e republicanos, que neguem os valores solidificados ao longo do tempo pela fé das pessoas, que neguem, ou obstruam, a paz entre as pessoas. Pessoas estas, que para quem presta serviços é o consumidor e para quem presta a jurisdição é o jurisdicionado. Em suma, essas decisões e ou teses jurídicas orbitam na esfera da inexistência porque, negam o modo democrático de viver, negam o modo republicano de viver, negam o modo cristão de viver, negam o modo de viver de qualquer fé, já que nenhuma fé, em sentido material, é incompatível com o modelo democrático de ser e viver. Neste cenário, nenhum indivíduo detém legitimamente o poder de dispor destes valores, principalmente quem fez da vida pública o seu meio de vida, e aí incluem-se os que são responsáveis pela jurisdição e pela atividade parlamentar. Só exercem legitimamente a jurisdição e a vida parlamentar aqueles que têm fé e condições de serem os guardiões e fiéis depositários dos valores democráticos, republicanos, e da fé do povo. Exceções não são legítimas, devem ser tratadas como lixo ideológico e não obrigam a ninguém. Prestar juramento à Constituição, materialmente falando, e depois passar a vida negando-a, ou colocar-se na condição de violador, é muito ruim, desnecessário e humilhante para quem o faz. Pense nisso.

O CPC/2015 E OS VALORES FUNDAMENTAIS DA CF/88

De acordo com o art. 1º, do CPC/2015, «O processo civil será ordenado, disciplinado e interpretado conforme os valores e as normas fundamentais estabelecidos na Constituição da República Federativa do Brasil [...]». Ele deveria ter sido escrito com base nestes valores, se não foi escrito com base nos valores fundamentais da Constituição, determinar ao aplicador, ou ao intérprete, ou a jurisdicionado que o faça não faz sentido e é contraditório e é a prova fundamental de que é conflitante com a Constituição e como tal não existe materialmente. Utilizar um instrumento materialmente inconstitucional é apenas violência.

Vamos refletir melhor. Se respeitados fossem os princípios fundamentais da Constituição, no mínimo, não haveria mais espaços no seio da jurisdição para os seculares vícios que foram consolidando-se com o tempo, sai lei, entra lei, sai déspota e entra déspota, e os mesmos vícios permanecem e continuam cada vez piores, mais cruéis e mais dissimulados. Eis alguns desses vícios, o principal deles provavelmente é o eterno faz de contas, ou seja, «faz de conta que está lá», mas não está lá, «faz de conta que não está lá», mas está lá, sempre dependendo das conveniências e necessidades de quem julga ou de quem é julgado, o cenário que aparece é o da conveniência. Não haveria, também, mais espaço para pesos e medidas diferentes dependendo de quem pede, ou contra quem se pede, este cenário pode ser visualizado naquela frase sempre dita, que parece tão inocente, mas não é: «a jurisprudência oscila ora para um lado e ora para outro lado», ou, noutra «a jurisprudência não consegue se firmar», ou ainda, «é a consciência do julgador», mas o que realmente esta acontecendo é a negação da jurisdição. Pois cada um não está recebendo o que é seu. Esta negação é histórica e secular na medida de que a jurisdição que chegou até nós é um instrumento de poder e de submissão feito para servir a soberanos, fossem eles bons ou déspotas e não um instrumento a serviço do cidadão ou ao povo.

No entanto, num modelo democrático, cristão e republicano, a jurisdição deveria servir ao povo, ao cidadão, a sociedade e não ao déspota do momento como é de longa tradição latina e principalmente ibérica, no entanto, a redefinição dos papéis jamais ocorreu nem evidências há que no futuro possa ocorrer. Se fossem respeitados os princípios fundamentais da Constituição, também não haveria a chamada citação ficta, a chamada intimação ficta, as chamadas presunções, e outras violências de maior ou menor grau que o jurisdicionado acaba sofrendo sem necessidade, já que elas carregam no seu âmago a negação da jurisdição e seus compromissos democráticos é a aceitação do velho faz de contas. O CPC/2015, não ameniza os eternos vícios e compromissos antidemocráticos, ao contrário, os agudiza e os solidifica.

Quanto aos princípios fundamentais. Vamos nos concentrar, como ponto de partida, em apenas alguns dos princípios e compromissos fundamentais de que fala a Constituição, um deles é o compromisso com a constituição de uma sociedade livre, justa e solidária, o outro que determina o respeito a dignidade das pessoas e outro que determina o respeito aos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa.

Estes e outros valores fundamentais da Constituição não são compatíveis com a aquela eterna ideia de que do processo deve se extrair uma verdade formal, o CPC/2015 não toca neste ponto. Se o objetivo é construir uma sociedade justa, livre e solidária, por óbvio, se uma decisão judicial não for materialmente justa, não respeitar o compromisso da liberdade e solidariedade, não respeitar as pessoas ou os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa, não cumprir o primado fundamental da jurisdição que é dar a cada um o que é seu e o CPC/2015 não caminha nesta direção, ao contrário reforça a ideia de um estado violento que exerce a posse e a propriedade sobre o cidadão e sua vontade, ou seja, não é constitucional nem democrático e nem republicano. Como visto uma decisão proferida nestas condições, embora pareça judicial, mas não é, esta decisão simplesmente orbita na esfera da inexistência, e não obriga a ninguém, por não nascer e representar o exercício legítimo da jurisdição. Quem nestas condições prolatou esta decisão judicial responde pessoalmente por ela diante das vítimas e não tem em sua defesa a proteção institucional. Como dito, o CPC/2015, não ameniza os eternos vícios e compromissos antidemocráticos, ao contrário, os agudiza e os solidifica.

Uma decisão judicial ou mesmo uma arbitragem, formal ou informal, só tem o véu da existência quando todos os envolvidos reconheçam nela autoridade suficiente para respeitá-la, e se a respeitam eles a cumprem sem constrangimentos. Se o cumprimento desta decisão requerer violência, ela é materialmente inconstitucional. Como podemos imaginar uma jurisdição séria e que ao final possa obter o respeito das partes, quando a premissa que nela se contém parte da ideia que deve obrigatoriamente existir um perdedor e um ganhador. Esta é uma característica que repousa somente em ambientes de extrema violência, que neste caso é a violência do estado, ou mais precisamente de governos despóticos. Vale lembrar, que são pessoas que aparentam serem cidadãos normais que servem governos a despóticos e sujam suas mãos de sangue em seu nome. Quando existem pessoas envolvidas não é de qualidade o serviço prestado quando ao final ali remanescer um perdedor e um ganhador. Pense nisso.

Vale lembrar, também, quem fica 5 anos, ou mais, em uma faculdade de direito, deveria ser capaz de produzir um serviço de qualidade, caso contrário tudo acaba girando em torno do desperdício de tempo, recursos e trabalho, inclusive o tempo e os recursos perdidos na faculdade. Vale sempre lembrar que num ambiente onde o consumidor, ou o cidadão, é mal servido, lá a mesa não é farta, a vida é curta, difícil e não é bela. O CPC/2015, não ameniza nem se preocupa com a qualidade da jurisdição ao contrário, agudiza e os solidifica os vícios e os compromissos antidemocráticos. Pense nisso.

Vale lembrar que o respeito a estes valores e compromissos constitucionais mencionados por si só revogam quase todo o CPC/2015, para não dizer todo, contudo, se visto sob a perspectiva da funcionalidade nem o artigo 1º remanesce constitucional, já que o código perpetua, na sua essência, a violência do estado, ou de governos despóticos, contra o cidadão, perpetua o descompromisso com a verdade material, o descompromisso com os valores democráticos, o descompromisso com os valores da fé, etc. A jurisdição pode ser exercida de forma eficiente e econômica sem violência, sem indumentárias e sem pedestais, para tanto é necessário apenas o respeito incondicional às pessoas e a necessária vocação, já que servir as pessoas é um sacerdócio. Como dito e redito, essa violência já vem de séculos e não há indícios de que venha a cessar em algum momento presente ou futuro. O cidadão tem o sagrado direito de opor-se a ela, independente de onde provenha. A violência sem fim do Estado é uma característica das sociedades opressivas, como as latinas e principalmente as sociedades ibéricas. A violência do Estado, do qual o CPC/2015, é apenas mais um instrumento, não se compatibiliza com o compromisso de uma sociedade democrática onde o estado é apenas um prestador de serviços. Quem faz da jurisdição seu instrumento de trabalho e seu meio de vida, o faz, como garante e fiel depositário dos valores democráticos, republicanos bem como os valores da fé das pessoas, pois numa sociedade livre e democrática é o povo o titular do poder e do destino. Quem nega este compromisso o faz em seu próprio nome e responde pessoalmente perante as vítimas ou perante as pessoas ou instituições prejudicadas. Pense nisso. Lembre-se sempre.

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A solução de controvérsias é um serviço que só pode ser prestado por quem estiver adequadamente qualificado e puder assumir o compromisso com e por ele, para tal e por certo o modelo vigente onde tudo gira em torno do [ouvi dizer] não qualifica materialmente ninguém, e tudo que envolve as pessoas e seu sentimento deve ser tratado de forma séria e responsável, não haverá frutos se este serviço for prestado sem o respeito incondicional as pessoas ali envolvidas. Estude, qualifique-se e pense nisso, por óbvio, a litigância por si só não se insere no conceito de uma prestação de serviço de qualidade, quanto mais a litigância compulsiva.

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O princípio da legalidade (CF/88, art. 5º, II) e a natureza valorativa e principiológica do direito dado pela Constituição Federal/88 e é da natureza própria de um regime democrático, republicano e da livre iniciativa, esta legalidade em sentido material do termo são o ponto de partida para o aprendizado do direito, para o exercício da advocacia e da jurisdição, em último caso, já que a solução de controvérsias é privada por natureza. Não há tese jurídica sem fundamento legal ou constitucional. O aval constitucional é condição de validade formal e material de uma lei, ou normativo infraconstitucional. Interpreta-se a lei de acordo com a Constituição e não o contrário, adaptar a Constituição para que prevaleça uma lei inconstitucional não faz sentido e é negação de tudo que é sagrado. Ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei (princípio da legalidade), obviamente, lei em sentido material requer com aval constitucional, também em sentido material, esta é a premissa fundamental, como dito, redito e mil vezes dito, da nossa Constituição é necessário antes de qualquer interpretação desembarcar o lixo ideológico que a nega.

Fique aqui, desenvolva-se e cresça conosco, ajude a tornar a resolução das controvérsias uma questão privada, o que sempre foi e nem há motivos para que seja diferente, ajude a tornar a resolução das controvérsias uma vocação e um instrumento a ser usado somente em benefício das pessoas, da sociedade e do profissional que a presta. As pessoas são a fonte de tudo que é bom, inclusive, a fonte de nosso sustento como profissionais. Como, dito, não há direito sem o respeito incondicional à vida, às pessoas e seus sonhos e as suas necessidades materiais e imateriais. Não custa sempre lembrar que não há uma mesa farta num lugar onde não haja um consumidor feliz, respeitado e satisfeito. Como também não há uma sociedade livre, justa e solidária e capaz de produzir riquezas e ciência quando o seu povo não é livre, não é feliz, ou não é respeitado. Vale lembrar sempre que num ambiente democrático e republicano o povo, ou mais precisamente o cidadão, é o grande soberano e o titular do seu destino e de sua vontade, governos, despóticos ou não, não exercem sobre ele qualquer tutela, posse ou propriedade. Governos existem para prestar serviços ao povo e cuidar dele. Portanto, no âmbito da administração pública, só existem servidores públicos em sentido material. Pense nisso.

Vale lembrar, principalmente ao estudante de direito, que é sempre importante antes de definir uma tese jurídica consultar a jurisprudência das cortes superiores, particularmente as súmulas e os julgados tomados em recursos repetitivos e em repercussão geral.

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