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Quem adquire imóvel em loteamento fechado cujos serviços essenciais são mantidos por associação mediante cobrança de taxa de todos os proprietários, ainda que não tenha aderido formalmente às normas estatutárias, está obrigado ao pagamento das contribuições. Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao apreciar recurso da Associação Residencial Ecológica Patrimônio do Carmo, loteamento de alto nível localizado na região metropolitana de São Paulo.

A entidade mantém serviço de vigilância, portaria, áreas de lazer, fornecimento de água por meio de poços artesianos e estação de tratamento de esgoto para os quatro bairros que compõem o loteamento. Ocorre que um comprador de dois lotes do condomínio deixou de pagar as taxas relativas à manutenção do local feita pela associação, motivando um ação de cobrança. O comprador alegou, basicamente, que não teria aderido às normas estatutárias.

Em primeira instância, o pagamento foi julgado devido, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo reverteu a decisão, desobrigando o comprador de arcar com as taxas, por, segundo os magistrados, englobar indistintamente importâncias que seriam devidas e outras que não seriam e representar serviços próprios do poder público.

A associação recorreu, e a Quarta Turma do STJ reformou a decisão do TJ-SP por unanimidade. De acordo com o relator, ministro Aldir Passarinho Junior, quando alguém adquire um lote em condomínio fechado já implantado, que oferece vantagens aos proprietários, faz adesão contratual ao estatuto, responsabilizando-se pelo pagamento da sua quota parte. Por isso, não é razoável que depois queira “excluir-se do grupo em favor de uma pseudo-individualidade que sequer poderá exercer, na medida em que não tem como se afastar da comunidade" e continuará a usufruir de suas vantagens, afirmou o ministro.

O relator destacou que existem precedentes no STJ que decidiram de maneira semelhante para compradores de imóvel em loteamento aberto. Muito mais, em caso como o que estava em análise, quando se trata de loteamento fechado, disse o ministro Aldir Passarinho Junior, as despesas administrativas são devidas, pois a vinculação entre os titulares é maior. Assim, o comprador não pode eximir-se do pagamento pelo que utiliza. (REsp 443.305).