Simulação de Voto

Processo: Ação Anulatória de Hasta Pública

Requerente: A. J. dos S.

Requerido: B. C. de S.

I - Relatório

Trata-se de Ação Anulatória de Hasta Pública, proposta por A. J. dos S., que objetiva a anulação do leilão judicial do imóvel identificado na matrícula nº __________ do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de __________, realizado em 20/10/2021. O autor argumenta que a alienação judicial foi maculada por irregularidades, dentre as quais destaca-se a ausência de citação do legítimo proprietário, a avaliação desproporcional ao valor de mercado do imóvel e inconsistências na área registrada na matrícula do bem.

O imóvel, avaliado judicialmente em R$ 861.000,00, possui valor de mercado estimado em R$ 12.000.000,00, segundo o autor. Além disso, o autor aponta que a matrícula do imóvel apresenta discrepância de 51 hectares em relação à área existente, comprometendo a validade do procedimento.

II - Fundamentação

1. Dos princípios constitucionais

A Constituição Federal de 1988, em seu art. 5º, caput, assegura o direito à propriedade (art. 5º, XXII), assim como os princípios da ampla defesa e do contraditório (art. 5º, LV). Esses princípios são pilares do Estado Democrático de Direito, sendo imprescindível que sejam observados em todos os atos processuais que possam interferir no direito de propriedade.

No caso concreto, evidencia-se que o autor, legítimo proprietário do imóvel, não foi devidamente citado ou intimado acerca do procedimento de hasta pública, configurando violação ao contraditório e à ampla defesa.

2. Dos vícios do procedimento judicial

Conforme o art. 903 do Código de Processo Civil de 2015, a arrematação somente se torna perfeita, acabada e irretratável quando ausentes vícios que comprometam sua validade. No presente caso, verificam-se as seguintes irregularidades:

• Ausência de citação ou intimação do proprietário, o que constitui vício insanável, pois impediu o exercício da ampla defesa;
• Avaliação judicial desproporcional ao valor de mercado do imóvel, configurando prejuízo evidente ao autor;
• Discrepância na área registrada na matrícula do imóvel, comprometendo a segurança jurídica do procedimento.

Ademais, o Código Civil de 2002, no art. 1245, estabelece que a transferência da propriedade somente ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Tal marco não foi adequadamente observado, agravando as irregularidades do procedimento.

3. Da jurisprudência

A jurisprudência pátria reforça o entendimento de que a ausência de citação ou intimação do proprietário compromete a validade de arrematações judiciais. Nesse sentido, destaca-se o julgado do TJSP (1ª Câmara de Direito Privado), que reconheceu a nulidade de hasta pública em razão da ausência de intimação do coproprietário (Apelação Cível Acórdão/TJSP).

Ainda, a jurisprudência da 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP (Apelação Cível Acórdão/TJSP) reforça que a ausência de inclusão de todas as partes interessadas no polo passivo compromete a validade do procedimento, determinando o retorno ao status quo ante.

III - Dispositivo

Ante o exposto e em conformidade com o art. 93, IX, da Constituição Federal de 1988, que exige fundamentação de todas as decisões judiciais, VOTO PELA PROCEDÊNCIA do pedido formulado pelo autor, nos seguintes termos:

1. Declarar a nulidade da hasta pública realizada em 20/10/2021, em razão da ausência de citação/intimação do autor e da avaliação judicial desproporcional ao valor de mercado do imóvel;
2. Determinar a retificação da matrícula do imóvel, corrigindo a área registrada de acordo com a área efetivamente existente;
3. Condenar o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC/2015;
4. Suspender os efeitos da arrematação e quaisquer atos subsequentes de transferência de propriedade até o trânsito em julgado desta decisão.

Oficie-se ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de __________ para ciência e cumprimento desta decisão.

É como voto.

_____________________________

Magistrado

Este HTML simula um voto fundamentado de um magistrado, estruturado de forma clara e organizada para leitura.