Modelo de Ação de Anulação de Leilão Extrajudicial com Pedido de Tutela de Urgência contra Caixa Econômica Federal, M. R. V. Engenharia e Arrematante, por ausência de notificação e posse irregular do imóvel
Publicado em: 26/04/2025 CivelProcesso Civil Direito ImobiliárioAÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ Vara Cível da Comarca de __ do Estado de __.
2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
A. J. dos S., brasileiro, solteiro, engenheiro civil, portador do CPF nº 123.456.789-00, RG nº 12.345.678-9, endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliado na Rua das Palmeiras, nº 100, Bairro Centro, Cidade/UF, CEP 00000-000,
por seu advogado infra-assinado (instrumento de mandato anexo), com escritório profissional na Rua dos Advogados, nº 200, Bairro Centro, Cidade/UF, CEP 00000-000, endereço eletrônico [email protected],
vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, instituição financeira, inscrita no CNPJ sob o nº 00.360.305/0001-04, com sede na SBS Quadra 4, Lotes 3/4, Edifício Matriz I, Brasília/DF, endereço eletrônico [email protected];
e M. R. V. Engenharia S.A., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 08.343.492/0001-20, com sede na Avenida Raja Gabaglia, nº 2.650, Bairro Estoril, Belo Horizonte/MG, CEP 30494-170, endereço eletrônico [email protected];
e J. P. de O. S., brasileiro, solteiro, empresário, portador do CPF nº 987.654.321-00, endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 50, Bairro Jardim, Cidade/UF, CEP 11111-111,
pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.
3. DOS FATOS
O Autor, A. J. dos S., adquiriu, mediante financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal, um imóvel localizado na Rua das Palmeiras, nº 100, apto. 101, Bairro Centro, Cidade/UF, tendo como construtora a M. R. V. Engenharia S.A.. Por dificuldades financeiras supervenientes, o Autor ficou inadimplente em algumas parcelas do financiamento.
Em momento algum, o Autor foi formalmente notificado acerca da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, tampouco sobre a designação de leilão extrajudicial para alienação do imóvel, conforme exige a Lei 9.514/97, art. 26. O Autor apenas tomou conhecimento da venda do imóvel por meio de mensagens de e-mail e WhatsApp, sendo esta última enviada por pessoa que se identificou como representante do arrematante, J. P. de O. S..
O referido arrematante, sem qualquer autorização judicial, ingressou no imóvel, apresentando ao condomínio apenas o registro da arrematação, e passou a exigir a retirada dos móveis do Autor, sob ameaça de fazê-lo por conta própria. Ressalte-se que o arrematante não ajuizou ação de imissão de posse, agindo de forma arbitrária e à revelia do devido processo legal (CF/88, art. 5º, LIV).
O Autor, ao tomar ciência dos fatos, buscou regularizar a situação junto à M. R. V. Engenharia S.A., que emitiu guia para pagamento, demonstrando sua intenção de purgar a mora, conforme faculta o Decreto-Lei 70/1966, art. 34. Todavia, mesmo com a tentativa de quitação, não logrou êxito em reaver o imóvel, que permanece sob a posse do arrematante.
Diante da ausência de notificação pessoal, da violação ao direito de purga da mora e da imissão irregular do arrematante na posse do bem, não restou alternativa ao Autor senão buscar a tutela jurisdicional para anular o leilão extrajudicial e restaurar seus direitos.
4. DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS (DO DIREITO)
4.1. DA NULIDADE DO LEILÃO POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL
A Lei 9.514/97, art. 26, §1º, impõe ao credor fiduciário o dever de promover a notificação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora, sob pena de nulidade do procedimento de consolidação e do próprio leilão. Tal exigência visa garantir o contraditório e a ampla defesa, princípios constitucionais previstos na CF/88, art. 5º, LV.
No caso em tela, não houve qualquer notificação formal ao Autor, seja por carta registrada, seja por oficial de registro de imóveis, acerca da consolidação da propriedade e da realização do leilão. A comunicação feita por e-mail e WhatsApp, além de não ter partido da credora fiduciária, não supre a exigência legal, pois não permite a comprovação inequívoca da ciência do devedor.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a ausência de notificação pessoal do devedor para purgação da mora e para ciência do leilão extrajudicial acarreta a nulidade do procedimento, devendo ser restituído o status quo ante.
4.2. DO DIREITO DE PURGA DA MORA ATÉ A ARREMATAÇÃO
O Decreto-Lei 70/1966, art. 34, assegura ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora a qualquer tempo até a expedição do auto de arrematação. O Autor, ao procurar a M. R. V. Engenharia S.A. e obter guia para pagamento, demonstrou sua inequívoca intenção de quitar o débito e reaver o imóvel, o que lhe foi obstado de forma ilegal.
A conduta da credora e do arrematante violou, ainda, o princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422), que deve nortear as relações contratuais e processuais, bem como o direito fundamental à moradia (CF/88, art. 6º).
4.3. DA POSSE IRREGULAR PELO ARREMATANTE
O arrematante, J. P. de O. S., ingressou no imóvel sem autoriza�"'>...
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