Simulação de Voto

Relatório

Trata-se de impugnação à avaliação indireta de imóvel apresentada pelo executado, nos autos da Ação de Execução movida pela parte exequente. A controvérsia reside na validade e adequação da avaliação indireta realizada por corretores imobiliários indicados pela exequente, que, de acordo com o requerido, carece de elementos técnicos robustos e foi realizada sem acesso ao interior do imóvel, comprometendo a exatidão de sua valoração.

Fundamentação

Nos termos do art. 93, IX, da Constituição Federal de 1988, as decisões judiciais devem ser devidamente fundamentadas, expondo a correlação entre os fatos e o direito aplicável. Assim, passo à análise da impugnação à luz dos dispositivos legais e constitucionais pertinentes.

1. Da avaliação indireta e dos critérios técnicos

Conforme dispõe o art. 870, parágrafo único, do Código de Processo Civil de 2015, a avaliação de bens penhorados deve ser realizada por perito nomeado pelo juízo quando a situação exigir conhecimento técnico especializado. No presente caso, os laudos apresentados pelos corretores imobiliários indicados pela parte exequente não atendem aos requisitos de precisão e imparcialidade exigidos, tendo sido realizados de forma superficial e sem acesso ao interior do imóvel.

Tal conduta viola o princípio da ampla defesa e do contraditório, previstos no art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal de 1988, na medida em que impede o executado de contestar adequadamente os critérios utilizados para a valoração do bem, além de colocar em risco a justa satisfação do crédito exequendo.

2. Da jurisprudência aplicável

A jurisprudência dos Tribunais reforça a necessidade de maior rigor técnico na avaliação de bens penhorados quando há controvérsias quanto ao valor atribuído. Exemplos disso podem ser encontrados nas decisões do TJSP e do TJRJ:

• TJSP (15ª Câmara de Direito Privado) - Agravo de Instrumento Acórdão/TJSP - "A avaliação de imóveis penhorados, quando impugnada e diante da necessidade de conhecimento técnico especializado, deve ser realizada por perito nomeado pelo juízo, nos termos do CPC/2015, art. 870, parágrafo único."
• TJRJ (18ª Câmara de Direito Privado) - Agravo de Instrumento Acórdão/TJRJ - "A avaliação apresentada pela agravante carece de elementos técnicos robustos e de maior precisão, considerando que foi realizada de forma indireta, com sugestão de valor, e baseada em métodos genéricos de comparação com bens supostamente similares."

3. Da necessidade de uma avaliação imparcial

A avaliação de bens realizada por perito judicial, imparcial e devidamente nomeado pelo juízo, é a medida mais adequada para garantir a exatidão do valor atribuído ao bem e resguardar os interesses das partes. Tal nomeação se justifica, especialmente, quando a avaliação é impugnada com base em inconsistências técnicas, como ocorre no caso em questão.

Conclusão e Voto

Ante o exposto, julgo procedente a impugnação apresentada pelo executado e determino:

1. A anulação da avaliação indireta realizada pelos corretores imobiliários indicados pela exequente, por ausência de elementos técnicos adequados.
2. A nomeação de perito judicial para a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, nos termos do art. 870, parágrafo único, do CPC/2015.
3. A intimação das partes para a apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos, caso desejem.

Por fim, determino que as custas e honorários periciais sejam arcados pela parte exequente, caso seja constatada a improcedência dos laudos apresentados.