pacto de retrovenda
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Agravo regimental no recurso especial. Ação de despejo. Ação declaratória de nulidade do contrato de locação e da escritura de compra e venda do imóvel com pacto de retrovenda. Negócio simulado. Pacto comissório. Nulidade. Súmula 7/STJ. Improvimento. CCB/1916, art. 1.140. CCB/2002, art. 505.

«1.- A convicção a que chegou o Tribunal a quo quanto à existência de negócio simulado nos contratos de locação e de compra e venda do imóvel locado com pacto de retrovenda decorreu da análise do conjunto probatório. O acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte. Incide nesse ponto a Súmula 7/STJ. ... (Continua)

2 - TAMG Compra e venda. Bem imóvel. Pacto de retrovenda. Procuração apartada da escritura pública. Validade reconhecida na hipótese. Considerações sobre o tema. CCB/1916, art. 1.140 e CCB/1916, art. 1.142. CCB/2002, art. 505.

«... Instalada de longa data a discussão a respeito da admissibilidade, ou não, da formalização do pacto de retrovenda em título autônomo, diverso daquele em que foi constituída a compra e venda. Não há, em relação ao tema, uniformidade na doutrina.
Para Carvalho Santos:
«...devido à gravidade de suas conseqüências e inconvenientes, o pacto de retrovenda deve ser estipulado na própria escritura de venda e compra, de forma que terceiros possam conhecer a natureza do direito do adquirente se com ele quiserem negociar o imóvel. Estipulado em ato diferente, valerá apenas como promessa de revenda (Código Civil Brasileiro Interpretado, 9. ed. v. 16, p. 187).
No mesmo sentido é a lição de Caio Mário da Silva Pereira:
«Sua natureza (refere-se à retrovenda) é de pacto adjeto ao contrato de compra e venda, pois que, se for ajustada em ato apartado, deixará de ser cláusula especial, para erigir-se em promessa unilateral de vender (Instituições de Direito Civil, v. 3, p. 141).
Enfrentando o tema - validade de instrumentação autônoma da cláusula retrovenda -, a eg. Corregedoria da Justiça do Estado de São Paulo confirmou a sentença do Dr. Hélio Lôbo Júnior, da 1ª Vara de Registros Públicos, referendando excelente parecer do Dr. Ricardo Henry Marques Dip (Recurso 153/87, Parecer 423/87, em Decisões Administrativas da Corregedoria da Justiça do Estado de São Paulo, 1987, p. 179-181), assim decidindo:
«...não exige a lei que em único título se trate do negócio jurídico principal e do pacto acessório. Autônomas que sejam suas instrumentações, impede que ao registro principal concorra a averbação de cláusula acessória. A eficácia «erga omnes da retrovenda (CCB/1916, art. 1.142) não reclama a unitariedade da titulação, mas apenas a publicidade da cláusula no sistema do registro imobiliário.
Fazendo uma interpretação literal do CCB/1916, art. 1.142, «in fine, do CC, tem-se a idéia de que o legislador quis dispensar a publicidade da cláusula no Registro Imobiliário, já que sua eficácia em relação a terceiros independeria dessa formalidade. Diz o referido artigo:
«Na retrovenda, o vendedor conserva a sua ação contra os terceiros adquirentes de coisa retrovendida, ainda que eles não conhecessem a cláusula de retrato. ... (Juiz Gouvêa Rios).... (Continua)

3 - TAMG Compra e venda. Bem imóvel. Pacto de retrovenda. Procuração apartada da escritura pública. Validade. CCB/1916, art. 1.140. CCB/2002, art. 505.

«Tendo a cláusula de retrovenda, prevista em procuração apartada da escritura pública de compra e venda, passado a fazer parte integrante desta, e tendo o comprador tomado ciência de referida cláusula no ato da assinatura da escritura, deverá ela ser considerada válida para aquele fim, tanto mais que vigora, «juris tantum, a fé de ofício do tabelião.... (Continua)

4 - TAMG Compra e venda. Bem imóvel. Pacto de retrovenda. Natureza jurídica. Considerações sobre o tema. CCB/1916, art. 1.140. CCB/2002, art. 505.

«Na compra e venda com cláusula de retrovenda, o comprador do imóvel fica obrigado a vendê-lo ao antigo proprietário, caso exerça ele seu direito de retrato, ou seja, a opção de recompra do imóvel. Esse tipo de negócio configura, pois, uma compra e venda retratável, dependente, apenas, da vontade unilateral do antigo proprietário, não podendo o comprador se opor contra o exercício desse direito de opção.... (Continua)

5 - STJ Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda com pacto de retrovenda. Simulação. Contrato de mútuo com juros extorsivos. Reexame de provas. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.

«1 - Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ). ... (Continua)

6 - TJSP Negócio jurídico. Defeitos. Contrato de confissão de dívida seguida de outro de cessão de uso com pacto de recompra. Bem móveis. Alegação de simulação de contrato comum de venda e compra. Descabimento. Pretensão carente de fundamento, pois o pacto de retrovenda é inerente ao contrato de compra e venda, quer imobiliária quer à venda e compra de bens móveis. Recurso improvido. CCB/1916, art. 1.140. CCB/2002, art. 505.

7 - STJ Embargos de declaração. Agravo interno. Agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda com pacto de retrovenda. Simulação. Contrato de mútuo com juros extorsivos. Reexame de provas. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Omissão. Obscuridade. Contradição. Inexistência. Embargos rejeitados.

1 - Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição porventura existentes no acórdão, não servindo à rediscussão da matéria já julgada no recurso. ... (Continua)

8 - STJ Administrativo e processual civil. Agravo regimental no agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda com pacto de retrovenda. Rescisão do contrato principal. CCB/1916, art. 1.142. Ausência de prequestionamento. Súmula 211/STJ. Omissão não caracterizada. CCB/1916, art. 1.140. CCB/2002, art. 505.

«1. Constatado que a Corte de origem empregou fundamentação adequada e suficiente para dirimir a controvérsia, é de se afastar a alegada violação do CPC/1973, art. 535. ... (Continua)

9 - TAMG Compra e venda. Bem imóvel. Pacto de retrovenda. Natureza jurídica. Cláusulas especiais. Considerações sobre o tema. CCB/1916, art. 1.140. CCB/2002, art. 505.

«... Para atender a eventual dificuldade econômica do vendedor, pode ser pactuado no contrato de compra e venda que ele, vendedor alienante, se reserva o direito de readquirir o bem transmitido, em certo prazo, restituindo o preço acrescido das despesas realizadas pelo comprador. Em outras palavras: ao termo do prazo convencionado, o bem vendido retorna ao patrimônio do vendedor, mediante o pagamento recebido mais as despesas advindas da transação, voltando as partes ao «statu quo ante.
Trata-se, portanto, de condição resolutiva presente no contrato de compra e venda, com as conseqüências próprias da resolução de domínio.
«Resolvido o domínio pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem o detenha (CCB/1916, art. 647).
Orlando Gomes doutrina que:
«A compra e venda é contrato bilateral, simplesmente consensual, oneroso, comunitário, ou aleatório, de execução instantânea, ou diferida (Contratos, 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1966, p. 213).
No decorrer de sua explanação, assegura:
«O contrato de compra e venda admite a inserção de cláusulas especiais que lhe modificam a fisionomia, submetendo-o à disciplina de regras particulares.
E ainda:
«As figuras nascidas da oposição de tais cláusulas denominam-se pactos adjetos à compra e venda. Tais são: 1ª) a retrovenda - 'cláusula de retrovenda', 2ª) a venda a contento - «pactum displicentiae; 3ª) a preempção ou preferência; 4ª) o pacto de melhor comprador - «addictio in diem; 5ª) o pacto comissório; 6ª) a reserva de domínio - «pactum reservati dominii («ob. cit., p. 243).
Especialmente sobre a retrovenda, discorre:
«A retrovenda é o pacto adjeto ao contrato de compra e venda pelo qual o vendedor se reserva o direito de, no decurso de certo prazo, reaver o bem imóvel que vendeu, restituindo o preço mais as despesas feitas pelo comprador («ob. cit., p. 245). ... (Juiz Gouvêa Rios).... (Continua)

10 - STJ Processual civil. Ação rescisória. Escritura pública de compra e venda de imóvel com pacto de retrovenda. Petição inicial. Indeferimento. CPC, art. 321. Violação da norma jurídica. Prova falsa. Prova nova. Erro de fato. Inexistência. Desprovimento do agravo interno. Manutenção da decisão recorrida.

I - Na origem, trata-se de ação rescisória para desconstituir acórdão da Quarta Turma Cível. Na sentença, indeferiu-se a petição inicial e julgou-se extinto o processo. No Tribunal a quo, a sentença foi mantida. ... (Continua)

11 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REPARAÇÃO DE DANOS - CONTRATO VERBAL DE MÚTUO DE DINHEIRO - TESE DEFENSIVA QUANTO À CELEBRAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE RETROVENDA - NÃO RECONHECIMENTO - CONJUNTO DE ELEMENTOS FÁTICO PROBATÓRIOS QUE COMPROVAM A CELEBRAÇÃO DO MÚTUO - FATOS ARTICULADOS NA PETIÇÃO INICIAL, ADEMAIS, QUE NÃO FORAM IMPUGNADOS ESPECIFICAMENTE PELO RÉU - APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO CPC, art. 341 - DIREITO DOS AUTORES AO RECEBIMENTO DA DIFERENÇA ENTRE O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL CUJO PREÇO DA VENDA SERVIRIA AO PAGAMENTO DA DÍVIDA E O SALDO DEVEDOR DO MÚTUO, RECALCULADO ESTE SEM A APLICAÇÃO DE JUROS REMUNERATÓRIOS ILEGAIS À TAXA DE 5% AO MÊS - RECONHECIMENTO - DEMAIS VERBAS INDENIZATÓRIAS INDEVIDAS - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA

12 - TJSP AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA -

Autores que adquiriram dos réus apelantes o imóvel indicado na inicial, mas não lograram registrar a escritura, por força de exigências do Oficial de Registro de Imóveis - Contrato de aquisição do imóvel foi integralmente quitado - Autores que permaneceram na posse do imóvel desde 1998, sem oposição - Notificação a eles enviada pelos réus apenas em 2017, quando há muito consumado o prazo de usucapião - Ação que tenha natureza declaratória, tendo a declaração de usucapião eficácia «ex tunc para a data em que consumado o prazo - Ausência de qualquer comprovação do alegado pelos réus, de que o imóvel teria sido dado como garantia de empréstimo - Compra e venda que não veio acompanhada de pacto de retrovenda - Existência de hipotecas sobre o imóvel que não impede a usucapião, modo originário de aquisição da propriedade - Recurso desprovido.... (Continua)

13 - STJ Recurso especial. Embargos de devedor. Execução de título extrajudicial. Promessa de compra e venda. Cláusula de retrovenda não repetida na escritura pública do pacto definitivo. Necessária renúncia expressa. Multa por embargos procrastinatórios. Descabimento.

«1 - A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral, figura autônoma, que materializa relação jurídica de natureza patrimonial, em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo, pronto e acabado, qual seja o fato de realização da compra e venda, mediante outorga da respectiva escritura pública. ... (Continua)

14 - STJ Processual civil. Ação rescisória. Escritura pública de compra e venda de imóvel com pacto de retrovenda. Petição inicial. Indeferimento. CPC/2015, art. 321. Violação da norma jurídica. Prova falsa. Prova nova. Erro de fato. Inexistência. Desprovimento do agravo interno. Manutenção da decisão recorrida.

I - Na origem trata-se de ação rescisória proposta pelo Centro de Ensino Unificado do Distrito Federal Ltda. (UNIDF, antiga UDF) em desfavor do Distrito Federal e da Cia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil (NOVACAP) para desconstituir o Acórdão 906285, da Quarta Turma Cível, referente à apelação interposta nos Autos de 2006.01.1.022651-9. Na sentença, indeferiu-se a petição inicial e julgou- se extinto o processo. No Tribunal a quo, a sentença foi mantida. ... (Continua)

15 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Dispositivos supostamente violados. Matéria não prequestionada e fundamentação deficiente. Súmula

16 - STJ Recurso especial. Ação anulatória de escritura pública de compra e venda de imóvel e da correspondente matrícula. Vício de julgamento extra petita. Inexistência. Pacto comissório. Não caracterização. Imprestabilidade da procuração outorgada para a celebração do pacto. Terceiro de boa-fé.

1 - Consoante cediço no STJ, não há falar em julgamento extra petita quando o julgador — adstrito às circunstâncias fáticas da demanda (causa de pedir remota) e ao pedido constante nos autos — procede à subsunção normativa com amparo em fundamentos jurídicos diversos dos esposados pelo autor e refutados pelo réu, o que se coaduna com as máximas contidas nos brocardos iura novit curia e da mihi factum dabo tibi jus. ... (Continua)

17 - STJ Recurso especial. Ação de imissão de posse cumulada com ação condenatória. Compromisso de compra e venda firmado com cláusula de retrovenda. Ao concluir que o negócio jurídico foi celebrado no intuito de garantir contrato de mútuo usurário e, portanto, consistiu em simulação para ocultar a existência de pacto comissório, o tribunal de origem procedeu à reforma da sentença proferida pelo magistrado singular, julgando improcedentes os pedidos veiculados na demanda. Pacto comissório. Vedação expressa. CCB/1916, art. 765 do Código Civil 1916. Nulidade absoluta. Mitigação da regra inserta no CCB/1916, art. 104 do diploma civilista (1916). Possibilidade de arguição como matéria de defesa. Insurgência recursal da parte autora.

«Ação de imissão de posse cumulada com ação condenatória ajuizada pelo promissário comprador em face de um dos alienantes, visando à desocupação do imóvel, bem assim ao ressarcimento dos prejuízos experimentados (aluguéis). ... (Continua)

18 - STJ Embargos de declaração em recurso especial. Ação de imissão de posse cumulada com ação condenatória. Compromisso de compra e venda firmado com cláusula de retrovenda. Ao concluir que o negócio jurídico foi celebrado no intuito de garantir contrato de mútuo usurário e, portanto, consistiu em simulação para ocultar a existência de pacto comissório, o tribunal de origem procedeu à reforma da sentença proferida pelo magistrado singular, julgando improcedentes os pedidos veiculados na demanda. Pacto comissório. Vedação expressa. CCB/1916, art. 765 do Código Civil 1916. Nulidade absoluta. Mitigação da regra inserta no CCB/1916, art. 104 do diploma civilista (1916). Possibilidade de arguição como matéria de defesa. Insurgência recursal da parte autora. CCB/1916, art. 1.140. CCB/2002, art. 505.

«1. Ausência de quaisquer dos vícios elencados no CPC/1973, art. 535 (omissão, contradição ou obscuridade). Acórdão deste órgão fracionário que se encontra devidamente fundamentado, com o enfrentamento de todos os aspectos necessários à resolução da controvérsia, isto é, a possibilidade de arguição de simulação, sob a égide do Código Civil de 1916, como matéria de defesa, notadamente em hipótese que visou ocultar o estabelecimento de pacto comissório. ... (Continua)

19 - TJSP Adjudicação. Bem imóvel. Pacto comissório. Alegação em defesa, em autos de adjudicação compulsória de imóvel compromissado à venda, com cláusula de retrovenda. Simulação evidente, passando o vendedor quitação da integralidade do preço no instrumento respectivo, permitida a recompra desde que pagas as sessenta prestações mensais então previstas, a primeira a se vencer nos trinta dias seguintes, e as demais sucessivamente. Irrelevância de prova da alegada agiotagem, nula de pleno direito a cláusula comissória assim indevidamente mascarada. Valor do imóvel que, na realidade, correspondia ao do empréstimo então feito. Sequer consignado na avença o valor de cada prestação, tudo de fachada. Adjudicação julgada improcedente, com inversão dos ônus do sucumbimento. Recurso provido. CCB/1916, art. 1.140. CCB/2002, art. 505.

20 - STJ Pacto comissório. Contrato particular de permuta de imóvel. Pacto comissório. Registro público. Cláusula resolutiva não constante de registro imobiliário. Inadimplemento. Paralisação da construção. Contrato de compra e venda posteriormente celebrado pela construtora. Terceiro que conhecia as pendências referentes ao imóvel. Presunção relativa do domínio. Prazo decadencial. Decadência. CCB/1916, art. 178, § 8º e § 9º, V, CCB/1916, art. 1.141, CCB/1916, art. 1.163.

«1. Tem-se ação ajuizada com o escopo principal de: (I) resolver o contrato particular de permuta de imóvel celebrado entre as construtoras e a promovente, então proprietária, tendo em vista as consequências do inadimplemento contratual previstas em cláusula do próprio contrato particular; e (II) anular a compra e venda posterior, celebrada entre aquelas construtoras e terceiro, a ora recorrente, tendo em vista dolo das partes, além dos consequentes pedidos de embargo da obra e de sua demolição e de condenação ao pagamento de multa contratual, perdas e danos e lucros cessantes. ... (Continua)

21 - TJSP AÇÃO REIVINDICATÓRIA E AÇÕES DECLARATÓRIAS DE NULIDADE -

Reunião das ações - Improcedência da ação reivindicatória - Procedência das ações declaratórias de nulidade - Inconformismo das partes - Desacolhimento - Aplicação do disposto no art. 252 do RITJSP - Prova robusta de simulação nos negócios jurídicos de compra e venda e retrovenda utilizados como garantia de dívida, configurando pacto comissório - Anulação da escritura pública e dos contratos de retrovenda em razão de simulação e ausência de outorga uxória - Sucumbência de que deve levar em conta o valor da causa - Sentença mantida - Recursos desprovidos... (Continua)