Simulação de Voto

Voto do Magistrado

Trata-se de Ação de Cobrança de Taxa Condominial cumulada com pedido de penhora e/ou imissão na posse, com inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, ajuizada por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO COMERCIAL X em face de A. J. dos S. e Caixa Econômica Federal – CEF.

I. RELATÓRIO

O autor sustenta que a unidade autônoma, sala comercial nº 101, pertencente ao réu A. J. dos S., encontra-se inadimplente quanto às taxas condominiais desde janeiro de 2022, estando o imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Apesar de notificados, os requeridos não regularizaram a dívida, razão pela qual busca a condenação ao pagamento das cotas condominiais, a penhora do imóvel e, em caso de não pagamento, a imissão do condomínio na posse da unidade para locação e satisfação do crédito, além da inclusão da CEF no polo passivo, dada sua condição de credora fiduciária.

II. FUNDAMENTAÇÃO

A) Da Obrigação Propter Rem e Legitimidade Passiva

As taxas condominiais possuem natureza jurídica de obrigação propter rem, estando vinculadas ao imóvel, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil e art. 12 da Lei 4.591/64. Assim, responde pelo débito o titular de direito real sobre a unidade, independentemente de utilizá-la.

No caso de imóvel alienado fiduciariamente, dispõe o art. 27, §8º, da Lei 9.514/1997 que o credor fiduciário somente responde pelos encargos após a consolidação da propriedade e sua imissão na posse. Até esse momento, permanece o devedor fiduciante (no caso, A. J. dos S.) responsável pelo adimplemento das obrigações condominiais. Tal entendimento encontra respaldo no REsp Acórdão/STJ do STJ.

A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo é pertinente, pois, havendo a consolidação da propriedade e posse, passa a responder solidariamente pelos débitos condominiais.

B) Da Penhora e Imissão na Posse

A penhora do imóvel é cabível para a satisfação do crédito condominial (CPC/2015, arts. 797 e 824). A jurisprudência reconhece a possibilidade de imissão do condomínio na posse, especialmente quando o imóvel se encontra fechado e desocupado (CPC/2015, art. 139, IV), visando garantir a efetividade da tutela jurisdicional e a função social da propriedade (CF/88, art. 5º, XXIII).

C) Da Preferência do Crédito Condominial

O crédito condominial goza de preferência sobre outros incidentes sobre o imóvel, inclusive sobre o crédito do credor fiduciário, conforme entendimento do STJ e dos tribunais estaduais, em razão da natureza propter rem e da necessidade de preservação dos interesses coletivos do condomínio.

D) Da Cumulação de Pedidos

A cumulação dos pedidos de cobrança, penhora e imissão na posse é admitida pelo art. 327 do CPC/2015, por serem compatíveis e adequados ao rito processual.

E) Da Competência

A Justiça Estadual é competente para processar e julgar a presente demanda, ainda que haja instituição financeira federal no polo passivo, pois a controvérsia versa sobre obrigação condominial, e não sobre contrato de financiamento (STJ, REsp Acórdão/STJ).

F) Dos Princípios Constitucionais e Processuais

Ressalto a observância dos princípios da função social da propriedade (CF/88, art. 5º, XXIII), da efetividade da execução (CPC/2015, art. 139, IV), da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422), bem como o dever de fundamentação das decisões judiciais (CF/88, art. 93, IX).

G) Da Jurisprudência Aplicável

O entendimento aqui exposto encontra amparo em precedentes do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Estaduais, especialmente no sentido de que o débito condominial recai sobre o proprietário até a imissão do credor fiduciário na posse, e que o crédito condominial possui preferência frente ao fiduciário.

III. DISPOSITIVO

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO para:

1. Condenar os réus A. J. dos S. e, caso já consolidada a propriedade e posse, a Caixa Econômica Federal, ao pagamento das taxas condominiais em atraso referentes à sala comercial nº 101, acrescidas de juros, correção monetária e multa, nos termos da convenção condominial e legislação vigente;
2. Determinar a penhora da unidade autônoma (sala comercial nº 101), para garantia da execução do crédito condominial;
3. Na hipótese de não pagamento, conceder a imissão do condomínio na posse da unidade, autorizando a locação do imóvel para satisfação do crédito, revertendo-se os valores arrecadados à quitação do débito;
4. Condenar os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado do débito, nos termos do art. 85 do CPC/2015;
5. Determinar a inclusão da CEF no polo passivo, para que, caso já tenha consolidado a propriedade e posse, responda solidariamente pelos débitos condominiais;

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

IV. CONHECIMENTO DOS RECURSOS

Tendo em vista o correto preenchimento dos requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos eventualmente interpostos, sem prejuízo da análise do mérito, nos termos do art. 932 do CPC/2015.

V. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Fundamenta-se o presente voto no art. 93, IX, da Constituição Federal de 1988, que exige a devida fundamentação das decisões judiciais, bem como nos princípios e dispositivos legais mencionados nesta decisão.

Sem mais, é como voto.

Cidade/UF, ___ de ____________ de 2024.

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Juiz de Direito