Modelo de Contestação com Preliminar de Ilegitimidade Passiva de Imobiliária em Ação de Indenização por Danos Materiais, Morais e Multa Contratual entre Locador e Locatária

CONTESTAÇÃO

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de São Paulo – SP

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

MAVINC CAMPO BELO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 12.345.678/0001-90, com sede na Rua das Palmeiras, nº 100, Bairro Campo Belo, CEP 04567-000, São Paulo/SP, endereço eletrônico: [email protected], neste ato representada por seu sócio administrador, por seu advogado infra-assinado (procuração anexa), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar CONTESTAÇÃO à ação de indenização por danos materiais, morais e multa contratual movida por O. G. da S., brasileiro, viúvo, aposentado, CPF nº 123.456.789-00, residente e domiciliado na Rua das Acácias, nº 200, Bairro Jardim, CEP 00000-000, São Paulo/SP, endereço eletrônico: [email protected], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. SÍNTESE DOS FATOS

O autor, O. G. da S., ajuizou a presente ação em face de N. L. R. e da ora contestante, MAVINC CAMPO BELO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA., alegando ser proprietário de imóvel locado à primeira ré, com contrato intermediado e administrado pela contestante. O contrato de locação previa prazo de 30 meses e vedava alterações no imóvel sem autorização do locador. O imóvel, segundo o autor, foi entregue em perfeito estado, conforme laudo de vistoria de entrada, e continha mobiliário planejado de valor sentimental.

Após pedido de rescisão antecipada pela locatária, foi realizada vistoria de saída sem a presença das partes. O autor sustenta que a vistoria teria apenas reproduzido fotos da vistoria de entrada, omitindo supostos danos ou alterações não autorizadas, e pleiteia indenização por danos materiais, morais e multa contratual, além de prioridade na tramitação do feito por ser idoso.

A contestante, por sua vez, atuou exclusivamente como intermediadora e administradora do contrato, limitando-se às obrigações previstas contratualmente, sem ingerência sobre a posse direta do imóvel ou responsabilidade por eventuais danos causados pela locatária.

4. PRELIMINARES

4.1. ILEGITIMIDADE PASSIVA
Nos termos do CCB/2002, art. 667, e conforme entendimento consolidado na jurisprudência, a imobiliária que atua como mandatária na administração do imóvel não responde pelas obrigações locatícias assumidas pela locatária e pelo fiador, salvo se houver disposição contratual expressa nesse sentido, o que não ocorre no caso em tela.

A contestante limitou-se a intermediar a locação e administrar os recebimentos, não sendo parte legítima para responder por danos materiais, morais ou multa contratual decorrentes de conduta exclusiva da locatária. A responsabilidade por eventuais danos ao imóvel é da locatária, que detinha a posse direta e exclusiva do bem durante a vigência do contrato.

Assim, requer-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva da MAVINC CAMPO BELO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA., com a consequente extinção do processo em relação à contestante, nos termos do CPC/2015, art. 485, VI.

5. DO MÉRITO

Caso ultrapassada a preliminar de ilegitimidade passiva, o que se admite apenas por argumentar, a contestante refuta integralmente os pedidos do autor, pelos seguintes fundamentos:

5.1. INEXISTÊNCIA DE DANO MATERIAL OU MORAL ATRIBUÍVEL À IMOBILIÁRIA
Não há nos autos qualquer elemento concreto que comprove a prática de ato ilícito pela contestante, tampouco a existência de nexo causal entre sua atuação e os supostos danos alegados pelo autor. A vistoria de saída foi realizada conforme procedimento padrão e dentro dos limites contratuais, não havendo demonstração de omissão dolosa ou culposa da imobiliária.

Eventuais danos ao imóvel, caso existentes, decorrem da conduta da locatária, única responsável pela guarda e conservação do bem, nos termos do contrato e da legislação aplicável (Lei 8.245/1991, art. 23, II). Não há fundamento legal para imputar à administradora a obrigação de indenizar por fatos que não praticou nem poderia evitar.

5.2. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL EM FACE DA IMOBILIÁRIA
A multa contratual prevista no instrumento de locação é aplicável à parte que descumprir as obrigações locatícias, não à administradora, que não figura como parte locadora ou locatária. A pretensão do autor carece de amparo contratual e legal, devendo ser rejeitada.

5.3. DA AUSÊNCIA DE DANO MORAL
O dano moral, por sua natureza, exige demonstração inequívoca de violação a direito da personalidade, o que não se verifica no caso concreto. A mera insatisfação do autor com o resultado da vistoria não configura abalo moral indenizável, sobretudo na ausência de conduta ilícita ou abusiva da contestante.

5.4. DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA LEGALIDADE DA ATUAÇÃO DA IMOBILIÁRIA
A contestante sempre pautou sua conduta pelos princípios da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e da legalidade (CF/88, art. 5º, II), cumprindo rigorosamente as obrigações assumidas e agindo com transparência e diligência na administração do contrato.

5.5. DA IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
Não há nos autos elementos que justifiquem a inversão do ônus da prova em desfavor da contestante, sendo ônus do autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do CPC/2015, art. 373, I.

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