Modelo de Contestação à Ação Declaratória de Inexistência de Dívida e Pedido de Indenização em Contrato de Locação Imobiliária com Intermediação de Imobiliária e Garantia de Título de Capitalização

CONTESTAÇÃO

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da ___ Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo – SP

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

Requerida: Mavinc Campo Belo Consultoria Imobiliária Ltda., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 12.345.678/0001-99, com sede na Av. X, nº Y, Bairro Campo Belo, CEP 00000-000, São Paulo/SP, endereço eletrônico: contato@mavinc.com.br, neste ato representada por seu advogado, conforme instrumento de mandato anexo.

Requerente: C. O. C. Y., brasileira, solteira, médica, inscrita no CPF sob o nº 123.456.789-00, residente e domiciliada na Rua X, nº Y, apto 101, Bairro Jardim, CEP 00000-000, São Paulo/SP, endereço eletrônico: carolina.yoshida@email.com.

Demais partes: A. V. de O. N. (locadora) e Porto Seguro Capitalização S.A. (terceira interessada), já devidamente qualificadas nos autos.

3. SÍNTESE DOS FATOS

A autora, C. O. C. Y., ajuizou a presente Ação Declaratória de Inexistência de Dívidas cumulada com pedido de reparação de danos materiais e morais em face de A. V. de O. N. (locadora) e Mavinc Campo Belo Consultoria Imobiliária Ltda. (imobiliária), incluindo a Porto Seguro Capitalização S.A. como terceira interessada.

Segundo narra a autora, após quase 11 anos de locação, comunicou a intenção de desocupar o imóvel, o que foi aceito pela locadora. As chaves teriam sido entregues em 20/01/2025. Posteriormente, a imobiliária realizou a vistoria de saída, supostamente sem a presença ou ciência da autora, e passou a cobrar valores que a autora entende como indevidos, no montante de R$ 29.533,64, referentes a supostos débitos de sua responsabilidade. A autora busca a declaração de inexistência dessas dívidas e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

A Porto Seguro Capitalização S.A. figura apenas como terceira interessada, pois é responsável pelo título de capitalização utilizado como garantia do contrato de locação.

Em síntese, a autora pretende afastar a cobrança dos valores apontados e obter reparação por danos que entende ter sofrido em razão da conduta das rés.

4. PRELIMINARES

Inexistência de Preliminares

Não se vislumbra, neste momento, qualquer vício processual ou condição impeditiva ao regular processamento da demanda, razão pela qual a contestante não suscita preliminares, reservando-se ao direito de fazê-lo caso surjam fatos novos no curso do processo.

5. DOS FATOS

A relação locatícia entre a autora e a locadora, intermediada pela contestante, perdurou por quase 11 anos, sempre pautada pela boa-fé e respeito mútuo, conforme preconiza o princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422). A desocupação do imóvel foi comunicada pela autora e aceita pela locadora, tendo a entrega das chaves ocorrido em 20/01/2025.

Após a entrega das chaves, a contestante, na qualidade de administradora do contrato, procedeu à vistoria de saída, conforme previsto contratualmente e em consonância com o dever de zelar pela integridade do imóvel e pelos interesses do locador (Lei 8.245/1991, art. 23, II e III). A vistoria foi realizada de acordo com os padrões do mercado, sendo documentada e comunicada às partes, inclusive com a disponibilização do laudo para ciência e manifestação da autora.

Os valores cobrados referem-se a débitos apurados na vistoria, relativos a danos e pendências não sanadas pela autora, conforme previsto no contrato de locação. A cobrança foi realizada de forma transparente, com envio de demonstrativo detalhado, oportunizando à autora a apresentação de eventuais esclarecimentos ou impugnações, o que não foi feito tempestivamente.

Ressalta-se que a contestante atuou estritamente dentro dos limites de sua função de intermediadora, sem extrapolar suas atribuições contratuais ou legais, não havendo qualquer conduta ilícita ou abusiva que justifique a pretensão indenizatória da autora.

Portanto, não há que se falar em inexistência de dívida, tampouco em danos materiais ou morais, pois a cobrança decorre de obrigações contratuais assumidas pela autora e apuradas de acordo com os procedimentos regulares do mercado imobiliário.

6. DO DIREITO

I. Da Regularidade da Cobrança e da Inexistência de Ilicitude

A contestante agiu em estrita observância ao contrato de locação firmado entre as partes, que prevê expressamente a realização de vistoria de saída e a responsabilidade do locatário pela reparação de danos e quitação de débitos pendentes ao término da locação (CCB/2002, art. 421; Lei 8.245/1991, art. 23, III).

A cobrança dos valores decorre do exercício regular de direito, não havendo qualquer excesso ou abuso (CCB/2002, art. 188, I). A autora, ao firmar o contrato, anuiu com as condições estabelecidas, inclusive quanto à vistoria de saída e à obrigação de ressarcir eventuais danos ao imóvel.

Ademais, a vistoria foi realizada de acordo com as normas do setor e o laudo foi disponibilizado à autora, que poderia ter apresentado impugnação ou solicitado esclarecimentos, o que não ocorreu. Assim, não há que se falar em ausência de ciência ou em cobrança indevida.

II. Da Ausência de Responsabilidade Civil da Contestante

Para a configuração do dever de indenizar, é imprescindível a demonstração do ato ilícito, do dano e do nexo causal (CCB/2002, art. 186 e art. 927). No caso em tela, não há qualquer conduta ilícita imputável à contestante, que apenas cumpriu seu dever contratual e legal de intermediar a relação locatícia e zelar pela correta apuração de eventuais débitos.

O simples envio de cobrança, fundada em laudo de vistoria e em cláusulas contratuais, não configura dano moral ou material, tampouco abuso de direito. Não há nos autos qualquer prova de que a contestante tenha agido com dolo, culpa, excesso ou má-fé, requisitos indispensáveis à responsabilização civil.

III. Da Inexistência de Danos Materiais e Morais

A autora não logrou demonstrar qualquer prejuízo material decorrente da conduta da contestante. Tampouco restou configurado dano moral, pois a mera cobrança de valores, fundada em obrigação contratual e realizada de forma regular, não é apta a ensejar abalo à honra ou à dignidade da parte (CF/88, art. 5º, X).

O Superior Tribunal de Justi�"'>...