PETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível do Foro Central da Comarca de [Cidade/UF]

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. J. dos S. LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 12.345.678/0001-90, com sede na Rua das Flores, nº 100, Bairro Centro, CEP 12345-678, [Cidade/UF], endereço eletrônico: [email protected], neste ato representada por seu sócio-administrador, A. J. dos S., brasileiro, casado, empresário, portador do CPF nº 123.456.789-00, residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 102, Bairro Centro, CEP 12345-678, [Cidade/UF],
por intermédio de seu advogado, M. F. de S. L., inscrito na OAB/UF sob o nº 12345, com escritório profissional na Rua das Palmeiras, nº 200, Bairro Centro, CEP 12345-678, [Cidade/UF], endereço eletrônico: [email protected],
vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
em face do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL JARDINS, pessoa jurídica de direito privado, inscrito no CNPJ sob o nº 98.765.432/0001-10, com sede na Rua das Flores, nº 100, Bairro Centro, CEP 12345-678, [Cidade/UF], endereço eletrônico: [email protected], neste ato representado por seu síndico, C. E. da S., brasileiro, casado, administrador, portador do CPF nº 987.654.321-00, residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 100, Bairro Centro, CEP 12345-678, [Cidade/UF],
e, subsidiariamente, em face dos condôminos que estejam comercializando produtos idênticos aos da loja de conveniência, cujos nomes e qualificações serão apurados no curso da instrução processual, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. DOS FATOS

A autora, A. J. dos S. LTDA, é locatária de box comercial situado nas dependências do Condomínio Edifício Residencial Jardins, onde instalou e opera regularmente uma loja de conveniência, cuja atividade principal consiste na venda de produtos alimentícios, bebidas, itens de higiene, limpeza e utilidades domésticas.

O contrato de locação celebrado entre a autora e o condomínio, bem como o Regulamento Interno e a Convenção Condominial, estabelecem, de forma expressa, cláusula de exclusividade para a comercialização dos referidos produtos no âmbito do condomínio, de modo a garantir à autora a exploração exclusiva desse ramo de atividade, evitando concorrência desleal e protegendo o legítimo interesse econômico do empreendimento.

Contudo, nos últimos meses, diversos condôminos passaram a comercializar, em suas unidades autônomas ou em áreas comuns, produtos idênticos ou similares aos ofertados pela loja de conveniência da autora, notadamente bebidas, alimentos prontos, produtos de limpeza e outros itens de consumo rápido, em flagrante violação à cláusula de exclusividade e ao regramento condominial.

Tal conduta, além de afrontar o direito contratual da autora, gera desequilíbrio concorrencial, prejuízo financeiro e ameaça à própria viabilidade do negócio, uma vez que a clientela do condomínio, composta majoritariamente pelos próprios moradores, passa a ser direcionada para outros pontos de venda irregulares, sem qualquer controle sanitário, tributário ou administrativo.

Diante das reiteradas tentativas de solução amigável, inclusive mediante notificações extrajudiciais ao síndico e aos condôminos infratores, sem que houvesse cessação das práticas lesivas, não restou alternativa à autora senão buscar a tutela jurisdicional para compelir o condomínio e os condôminos a observarem a obrigação de fazer consistente em impedir a comercialização, por condôminos, de produtos idênticos aos da loja de conveniência.

Ressalta-se que a proteção da exclusividade contratual não visa restringir o direito de propriedade dos condôminos, mas sim assegurar o cumprimento das normas internas livremente pactuadas e preservar o equilíbrio econômico do empreendimento, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e respeito às deliberações condominiais.

Assim, faz-se necessária a intervenção judicial para garantir o respeito ao contrato, à convenção e ao regulamento interno, restaurando a ordem e a segurança jurídica no âmbito condominial.

4. DO DIREITO

4.1. DA COMPETÊNCIA E DOS REQUISITOS DA PETIÇÃO INICIAL

A presente demanda é de competência do juízo cível, nos termos do CPC/2015, art. 319, sendo preenchidos todos os requisitos legais para a propositura da ação, inclusive a opção pela realização de audiência de conciliação/mediação, conforme requerido ao final.

4.2. DA OBRIGAÇÃO DE FAZER E DA CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE

O Código Civil Brasileiro prevê, em seu CCB/2002, art. 421, que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Ademais, o CCB/2002, art. 1.333, dispõe que a convenção de condomínio, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, obriga não só os condôminos atuais, mas também os futuros, sendo instrumento normativo de observância obrigatória.

A cláusula de exclusividade, expressamente prevista no contrato de locação e no regulamento interno do condomínio, constitui obrigação de fazer, impondo ao condomínio o dever de zelar pelo cumprimento das normas internas e impedir a prática de atos que violem direitos de terceiros, especialmente quando tais atos configuram concorrência desleal e afrontam a boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422).

A jurisprudência reconhece que a violação de cláusula de exclusividade enseja a tutela jurisdicional para compelir o condomínio e os condôminos ao cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer, conforme o caso, sendo legítima a pretensão da autora de ver resguardado seu direito contratual e convencional.

4.3. DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ OBJETIVA

Os contratos devem ser interpretados conforme a boa-fé e a função social, princípios consagrados no CCB/2002, art. 421 e art. 422. O descumprimento deliberado de cláusulas contratuais e convencionais, como a exclusividade de exploração comercial, representa violação a tais princípios, autorizando a intervenção judicial para restaurar o equilíbrio e a confiança entre as partes.

4.4. DA OBRIGAÇÃO DO CONDOMÍNIO DE ZELAR PELO CUMPRIMENTO DAS NORMAS INTERNAS

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