DOS FATOS

A autora, A. J. dos S., firmou contrato de compra e venda de um lote de terreno com a empresa R. L. Empreendimentos Imobiliários Ltda., tendo pago 50% do valor total do contrato. Entretanto, devido à crise econômica causada pela pandemia de COVID-19, que impactou severamente sua situação financeira, a autora não conseguiu pagar as parcelas restantes.

O contrato continha cláusulas abusivas, como a aplicação do índice IGP-M para correção monetária, o que resultou em aumento desproporcional das prestações, inviabilizando a continuidade do pagamento. A autora, de boa-fé, solicitou a rescisão contratual e a devolução de 90% dos valores pagos, corrigidos e com juros de mora.

Por outro lado, a ré, R. L. Empreendimentos Imobiliários, pretende reter 20% do valor pago, com base em uma cláusula contratual. No entanto, tal retenção é abusiva, especialmente porque a ré já revendeu o lote a um novo comprador por um valor três vezes superior ao inicialmente contratado, evidenciando a ausência de prejuízo.

DO DIREITO

A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), conforme os artigos 2º e 3º, pois a ré é fornecedora de serviços e a autora é consumidora final. Nesse contexto, aplicam-se os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

A cláusula que prevê a retenção de 20% dos valores pagos é considerada abusiva, conforme o CDC, art. 51, IV, por impor ônus excessivo à consumidora. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem limitado a retenção entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto.

Além disso, a aplicação irrestrita do IGP-M como índice de correção monetária viola o CDC, art. 6º,  V, do CDC, ao desvirtuar o equilíbrio contratual e onerar desproporcionalmente a consumidora. A ausência de notificação formal da rescisão pela ré também fere o princípio da transparência e da informação, previsto no CDC, art. 6º, III.

FUNDAMENTOS LEGAIS E JURISPRUDENCIAIS

De acordo com a doutrina, Cláudia Lima Marques destaca que a boa-fé objetiva deve guiar as relações de consumo, impondo deveres de lealdade e cooperação entre as partes. Nelson Nery Júnior, por sua vez, enfatiza que o equilíbrio contratual é um dos pilares do CDC, e cláusulas que impõem ônus excessivo ao consumidor são nulas de pleno direito.

Precedentes jurisprudenciais também reforçam esse entendimento:

• TJSP (27ª Câmara de Direito Privado) - Apelação Cível 1001699-77.2021.8.26.0582: Reconheceu a abusividade de cláusulas que geram enriquecimento sem causa e limitou a retenção de valores para evitar onerosidade excessiva ao consumidor.
• TJSP (9ª Câmara de Direito Privado) - Apelação Cível 1044220-21.2022.8.26.0576: Determinou a devolução de 86% dos valores pagos, com retenção limitada a 25%, em consonância com precedentes do STJ.

CONCLUSÃO

Conforme demonstrado, o contrato celebrado contém cláusulas abusivas que violam os direitos da consumidora, especialmente quanto à retenção de valores e à aplicação do índice de correção monetária. A conduta da ré, ao revender o imóvel por valor superior, evidencia a inexistência de prejuízo, o que reforça o pedido de devolução de 90% dos valores pagos, devidamente corrigidos e com juros de mora.