abuso cobrancas condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Despesas de manutenção. Condômino inadimplente. Alegação deste de que tais valores são abusivos. Mera discordância da forma de rateio que, aliás, vem sendo aceito e honrado pelos demais condôminos. Alegação que não exime o condômino dissidente de concorrer com as despesas de manutenção do serviço, cabendo-lhe, eventualmente, exercer depois a pretensão judicial ou extrajudicial que considerar mais adequada para proteção de seus interesses. Abuso de direito por parte da administração do condomínio não demonstrado. Inadimplemento constatado ante a ausência de prova de pagamento. Ação de cobrança julgada parcialmente procedente. Recurso desprovido.

2 - TJSP Condomínio edilício. Despesas comuns. Execução fundada em título extrajudicial. Embargos à execução. Cumprimento de sentença em relação aos honorários advocatícios sucumbenciais. Tentativas infrutíferas de localização de bens penhoráveis. Pedido do exequente de redirecionamento da execução contra os condôminos, genericamente considerados. Descabimento. Embora o condomínio não seja dotado de personalidade jurídica, nem por isso deixa de ser ente personalizado, para fins processuais, figurando na relação processual como sujeito distinto, que não se confunde com os condôminos. Impossibilidade de, automaticamente, pretender responsabilizar a eles, parte estranha à execução, pela dívida em cobrança, atingindo seu patrimônio. Redirecionamento da execução, ademais, que no caso de condomínio não poderia atingir indistintamente a massa condominial, mas, prioritariamente, o corpo diretivo, a começar pelo síndico, isso em caso de demonstração de abuso no tocante à não localização de patrimônio expropriável. Hipótese dos autos, de resto, que envolve crédito de diminuto valor, não tendo o exequente demonstrado de forma convincente o esgotamento das possibilidades de localização de bens passíveis de penhora. Decisão agravada confirmada, embora por outro fundamento. Agravo de instrumento do exequente desprovido

3 - STJ Sucessão. Direito das coisas. Condomínio. Herdeiros. Pagamento de alugueres. Frutos. Exercício do direito. Concomitância. Impedimento do usufruto. Necessidade de resistência real. CCB/2002, art. 1.319. CCB/1916, art. 627.

«Ação cujo objeto mediato revela pretensão de condômina-herdeira ao pagamento de alugueres em razão do uso exclusivo de bem imóvel recebido como herança inviabilizando o uso comum por outros condôminos. O CCB/2002, art. 1.319, correspondente ao CCB/1916, art. 627 do Código Bevilácqua, assim dispõe: «Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou». A exegese do referido dispositivo pressupõe relação negocial onerosa entre um dos condôminos e o terceiro, posto cediço em doutrina que «o não uso da coisa comum por alguns dos condôminos não lhe dá o direito a aluguer, ou prestação, que fique em lugar de uso que teria podido exercer, salvo negócio jurídico entre os condôminos» (Pontes de Miranda, in «Tratado de Direito Privado», Borsoi, Tomo XII, 1955, pág. 41). ... (Continua)

4 - TJSP CONDOMÍNIO -

Ação consignatória c/c Pretensões de consignação de valores relativos a cotas condominiais e tarifa de consumo de água e de imposição ao réu de obrigação de fazer consistente em determinar que a cobrança daquelas se dê por meio de boletos separados - GRATUIDADE DA JUSTIÇA - Deferimento da benesse ao réu, que constitui condomínio de baixa renda e demonstrou impossibilidade de arcar com os encargos processuais - Preliminar acolhida - MÉRITO - Impossibilidade de interrupção do fornecimento de água a condômino, pelo próprio condomínio, notadamente por intermédio de terceira, independentemente de eventual aprovação da medida, em assembleia condominial - Inexistência de disposição legal que ampare a deliberação assemblear invocada pelo réu, a qual, antes, se revela em desconformidade com o ordenamento jurídico brasileiro, que autoriza a interrupção do serviço de fornecimento de água, tão somente, em situações excepcionais, enumeradas de forma taxativa, pelo legislador, dada a essencialidade de tal serviço - Corte de fornecimento de água que constitui ato privativo da concessionária prestadora de serviço público - Abuso de direito - Inexistência de circunstância que justifique, «in concreto, a efetivação da cobrança, em boleto único, das cotas condominiais e da tarifa de consumo de água, em prejuízo da autora - Sentença confirmada - Recurso improvido... (Continua)

5 - TJSP EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL.

Sentença de extinção, reconhecida a quitação do débito, prejudicado o pedido de exclusão da coexecutada do polo passivo. Apelo dos executados, sustentando comprovação de excesso de execução e de má-fé do condomínio apelado, pela inclusão indevida da corré e servidora pública no polo passivo. Alegam abusos na execução de apenas uma cota condominial e cobrança indevida de valores, com pretensão de aplicação do art. 940 do CCivil, para a condenação do condomínio recorrido ao pagamento de R$ 330,00, cobrado a maior, além do apenamento por alegada má-fé processual. Improvimento recursal. Pleito de restituição de quantias cobradas indevidamente (art. 940, CCivil). Impossibilidade. Mero erro de cálculos, ausente demonstração de má-fé do exequente. Má-fé processual não demonstrada. Não caracterizada a prática de nenhuma das condutas elencadas no art. 80 do Estatuto de Ritos. Extinção pela quitação da obrigação condominial bem decretada, prejudicado o pedido de exclusão do polo passivo. Sentença mantida. Recurso improvido.... (Continua)

6 - TJSP Apelação Cível - Inexigibilidade de débito - Associação de moradores - Proprietários de lotes que não aderiram a associação - Cobrança que não pode se fundamentar unicamente nas disposições estabelecidas quando da formação do loteamento em que está inserido o imóvel adquirido - Obrigação que não pode ser atrelada tão somente à constituição da associação - Ré que teria passado a efetuar cobranças referentes a prestação de serviços não relacionados à manutenção do loteamento - Necessidade de observância da satisfação dos requisitos para cobrança, fixados em entendimento uniformizado - Inconstitucionalidade da cobrança de proprietário não associado reconhecida pelo e. STF (Tema 492) - Inaplicabilidade de disposições relativas a condomínio - Controvérsia que não se refere a exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento - Requisitos não preenchidos - Inexigibilidade de valores cobrados pela associação apelante - Possibilidade, todavia, de exigência de valores das despesas referentes à conservação do lote, desde que acompanhadas de descrição pormenorizada de serviços e do rateio correspondente a cada lote - Recurso provido.

7 - TJSP Locação. Bem imóvel comercial. Cobrança. Aluguéis e despesas condominiais. Alegação de irregularidades na despesa condominial. Desacolhimento. Locatárias que efetuaram sucessivas renovações da locação, atingindo o período de quinze anos ininterruptos. Despicienda a alegação de irregularidades ou abuso, pois ainda que houvesse, tinham as locatárias a faculdade de não renovar o contrato e alugar outro imóvel, não podendo agora, depois da quitação, requerer a restituição dos valores pagos. Previsão contratual de pagamento. Responsabilidade dos locadores. Pretensão de condenação da autora no pagamento em dobro da quantia indevidamente cobrada, com fundamento no CCB, art. 940. Inviabilidade. Ausência de reconvenção. Ocorrência de infração contratual, com a rescisão do contrato antes de seu término. Validade da exigência da multa compensatória. Cobrança com proporcionalidade ao tempo cumprido. Aplicação do CCB, art. 413. Ação procedente. Agravo retido e apelações desprovidas.

8 - STJ Condomínio em edificação. Condômino. Atividade anti social. Multa. Ampla defesa. Direito de defesa. Aplicação dos direitos fundamentais nas relações privadas. Direito civil. Recurso especial. Condomínio. Ação de cobrança de multa convencional. Ato antissocial (CCB/2002, art. 1.337, parágrafo único). Falta de prévia comunicação ao condômino punido. Direito de defesa. Necessidade. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Penalidade anulada. Precedentes do STF. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. CF/88, art. 5º, LIV e LV. CCB/2002, art. 1.336.

«2. A controvérsia consiste em saber se a sanção prevista para o condômino antissocial (CCB/2002, art. 1.337, parágrafo único) pode ser aplicada sem que antes lhe seja conferido o direito de defesa. ... (Continua)

9 - TJSP APELAÇÃO. ANULAÇÃO DE MULTA CONDOMINIAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

Pretensão improcedente em primeiro grau. Inconformismo da autora. CERCEAMENTO DE DEFESA. Não reconhecimento. Princípio do livre convencimento motivado. Desnecessidade de outras provas, além daquelas constantes nos autos. As partes foram instadas a especificar as provas que pretendiam produzir e a apelante se manteve inerte, demonstrando, assim, desinteresse na abertura da fase probatória. Nulidade não reconhecida. MULTA. REGULARIDADE FORMAL. A recorrente fora advertida em mais de uma oportunidade para a retirada dos vasos, das plantas e das câmeras que estavam no hall (área comum), porém não adotou nenhuma medida para se adequar às normas condominiais e evitar a aplicação da multa. Embora a condômina tenha direito ao devido processo legal administrativo, a penalidade não pressupõe defesa prévia. O síndico possui competência para fazer valer as normas e aplicar multas, não se exigindo que seja concedida à parte infratora a oportunidade de se manifestar previamente. Inconformismo que poderia ter sido deduzido na Assembleia, conforme previsto na Convenção. COBRANÇA CONJUNTA. Não se vislumbra ilegalidade ou abuso a inserção das multas nos boletos relativos à cobrança da taxa condominial. Trata-se de questão de cunho administrativo, pautada por critério de gestão. Não fosse por isso, a apelante realizou o depósito judicial da quantia correspondente à cota condominial, em ação de consignação que já tramitava. Regularidade das multas que afasta a pretensão por danos morais, uma vez que o apelado agiu em exercício regular de direito. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

10 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Cumprimento de sentença. Decisão agravada que determinou o levantamento do bloqueio em conta corrente do executado-Agravado. Pleito recursal que merece prosperar. Cumprimento de sentença que se arrasta desde 16/05/2011, isto é, há mais de 13 anos, sem que o crédito do condomínio-exequente tenha sido satisfeito. Débito que atinge a cifra de R$ 1.562.623,12 a título de despesas condominiais. Ausência de sinalização do devedor (Agravado) no sentido de cumprir a obrigação. Não é razoável que o credor tenha que suportar tempo excessivamente longo para ter o seu crédito satisfeito. Interpretação da regra da impenhorabilidade inscrita no art. 833, IV e X do CPC. Rigor que deve ser mitigado, mormente ante à ausência de disposição do devedor para cumprir as decisões judiciais. Inteligência do CPC, art. 5º. Recalcitrância e falta de cooperação do devedor, que não pode se escudar atrás do biombo legal dos, IV e X do CPC, art. 833 sem violar o princípio da efetividade da execução. Hermenêutica que harmoniza a aplicação da regra processual e observância de princípios constitucionais atinentes a direitos fundamentais. Precedentes do Colendo STJ. Nos dizeres da Ministra Nancy Andrighi, «busca-se, nesse contexto, harmonizar duas vertentes do princípio da dignidade da pessoa humana - de um lado, o direito ao mínimo existencial; de outro, o direito à satisfação executiva (Recurso Especial Acórdão/STJ, j. em 14/11/2017). Possibilidade de penhora de ativos financeiros inferiores a 40 salários-mínimos nas hipóteses de abuso, má-fé ou fraude (Recurso Especial Acórdão/STJ, relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 13/08/2021). Possibilidade de penhora de parte do salário ou de proventos de aposentadoria. Precedentes do Colendo STJ consolidados no EREsp. Acórdão/STJ. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO

11 - TJSP CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - CONDOMÍNIO -

Obrigação propter rem - Imóvel gerador da despesa que responde pela dívida - Penhora - Possibilidade - Confissão dos agravados de celebração de negócio tendo por objeto o imóvel gerador das despesas - Ação de usucapião utilizada para regularização registral - Demonstração inequívoca de posse sobre o imóvel no período das cotas condominiais vencidas e cobradas - Princípio da boa-fé objetiva - Aplicação do Recurso Repetitivo Acórdão/STJ - Tema 886/STJ - Bloqueio de ativos financeiros - Salário - Sem demonstração de que a constrição não prejudica o mínimo existencial do devedor - Impenhorabilidade - Quantia até 40 (quarenta salários) mínimos mantidas em conta corrente - Sem demonstração do abuso, má-fé ou fraude do devedor - Impenhorabilidade - Decisão parcialmente reformada. ... (Continua)

12 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

Alega a autora a existência de contrato de locação verbal entre ela e o réu, inadimplido por este. Pleiteia a desocupação do imóvel e o pagamento dos aluguéis vencidos. Indeferida a petição inicial, uma vez reconhecida a ausência de interesse processual da autora. Inconformismo desta. RELAÇÃO LOCATÍCIA. AUSÊNCIA. Como bem identificou o D. Magistrado a quo, a autora e réu viviam em união estável. Ajuizamento de demanda anterior visando à extinção do condomínio, ao arbitramento de indenização e à alienação do imóvel em questão. Estava ciente a autora, portanto, de que a ação de despejo era instrumento inadequado para solucionar a situação por ela vivenciada. De rigor, portanto, a manutenção da r. sentença, advertida a autora sobre eventual abuso do direito de ação, com a consequente aplicação das sanções cabíveis. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

13 - STJ Agravo interno. Recurso especial. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Incidência de juros. Débito inadimplido. Possibilidade. Precedentes. Taxa condominial. Responsabilidade. Ausência de indicação no recurso especial de dispositivo tido como violado. Súmula 284/STF. Não provimento.

1 - «Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (CDC, art. 6º, III), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos» (EREsp. Acórdão/STJ, relator Ministro Sidnei Beneti, relator para acórdão Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 13/6/2012, DJe de 26/11/2012). ... (Continua)

14 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CÔNJUGE EMBARGANTE. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR FALTA DE INTIMAÇÃO. PREÇO VIL. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA CONDOMINIAL. TEORIA DA CAUSA MADURA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME:

Apelação interposta contra a sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro opostos contra a penhora de imóvel de seu cônjuge, e extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do CPC, art. 485, I. A Apelante, casada sob o regime de comunhão parcial de bens, sustenta nulidade processual por ausência de intimação dos atos de penhora e arrematação, questiona o valor de avaliação do imóvel arrematado e alega abusividade das cobranças condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: (i) definir se a Apelante possui legitimidade para opor embargos de terceiro em razão da penhora de imóvel do cônjuge; (ii) estabelecer se há nulidade processual pela ausência de intimação da Apelante sobre os atos executórios; e (iii) determinar se a arrematação do imóvel ocorreu a preço vil, justificando a anulação do ato expropriatório. III. RAZÕES DE DECIDIR: A Apelante possui legitimidade para opor embargos de terceiro, nos termos do art. 674, §2º, I, do CPC, por ser cônjuge do executado e residir no imóvel penhorado, tendo interesse direto sobre as parcelas do financiamento quitadas na constância do casamento. A ausência de intimação da Apelante sobre a penhora e arrematação não configura nulidade, pois ficou evidenciado que ela tinha pleno conhecimento da dívida e dos atos executórios desde o início do processo, conforme demonstrado pela atuação coordenada com o cônjuge e o uso reiterado de argumentos já rejeitados em agravos anteriores. A alegação de que a união estável entre a Apelante e o executado teria se iniciado em 2005, justificando a inclusão do imóvel no patrimônio comum, é improcedente, pois carece de comprovação nos autos. O imóvel, adquirido antes do casamento, permanece bem particular do cônjuge, nos termos do art. 1.659, I, do Código Civil. A dívida condominial é de natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel, e sua cobrança é legítima contra a Apelante, que reside no bem e usufrui dos serviços custeados pelas cotas condominiais, conforme entendimento consolidado pelo STJ (REsp 1.696.704). A arrematação do imóvel a valor estipulado em edital não configura preço vil, uma vez que o cônjuge executado teve oportunidade de impugnar a avaliação em momento oportuno e não o fez, configurando preclusão. A repetição do argumento pela Apelante, sem novos elementos, caracteriza abuso processual. A teoria da causa madura, prevista no art. 1.013, §3º, do CPC, permite o julgamento imediato do mérito dos embargos, evitando a perpetuação de litígios infundados e garantindo a efetividade da execução para a satisfação da dívida condominial. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade da Apelante nos embargos de terceiro e seu direito à meação sobre as parcelas quitadas na constância do casamento. Negado provimento quanto à nulidade processual e ao pedido de desconstituição da penhora, com manutenção da penhora sobre o imóvel para prosseguimento da execução. Tese de julgamento: A cônjuge do executado possui legitimidade para opor embargos de terceiro em face de penhora de imóvel onde resida e em que houve pagamento de parcelas de financiamento durante o casamento sob regime de comunhão parcial de bens. O conhecimento inequívoco dos atos expropriatórios afasta a nulidade processual por falta de intimação da cônjuge não executada. A dívida condominial, de natureza propter rem, vincula-se ao imóvel e pode ser executada independentemente de quem figure como proprietário ou ocupante. A preclusão impede a rediscussão de valor de arrematação quando já oportunamente impugnado pelo executado. A teoria da causa madura permite o julgamento do mérito dos embargos de terceiro para evitar litígios protelatórios e garantir a efetividade da execução. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, I, e CPC, art. 1.013, §3º; CC, art. 1.659, I; CPC/2015, art. 674, §2º, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.696.704, Rel. Min. Nancy Andrighi.... (Continua)

15 - STJ Fato posterior. Direito superveniente. Error in procedendo. Execução de título executivo judicial civil decorrente da prática de ato ilícito. Impenhorabilidade. Penhora de bem de família. Hermenêutica. Lei 8.009/1990. Interpretação estrita. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. Precedentes do STJ. CPC/1973, art. 462.

«... 3. O título judicial que embasa a execução é oriundo de condenação do cônjuge da recorrente ao pagamento de indenização pela prática de ilícito civil na condição de síndico, causando prejuízo ao condomínio recorrido, extraindo-se do acórdão da apelação, que, entre outras irregularidades na administração (fls. 53-54): ... (Continua)

16 - STJ Processual civil. Bloqueio de dinheiro via bacen jud. Dinheiro disponível em conta-corrente, não em caderneta de poupança. Impenhorabilidade absoluta. CPC, art. 833, X (antigo CPC/1973, art. 649, X). Norma restritiva. Interpretação ampliativa. Impossibilidade. Prestígio à jurisprudência firmada nesse sentido. Ausência de justificativa excepcional ou relevantes razões para alteração. Dever dos tribunais superiores de manter suas orientações estáveis, íntegras e coerentes. Delimitação da controvérsia

1 - A controvérsia cinge-se ao enquadramento das importâncias depositadas em conta-corrente até 40 (quarenta) salários mínimos na impenhorabilidade prevista no CPC/1973, art. 649, X, atual CPC/2015, art. 833, X.... (Continua)

17 - STF Imprensa. Liberdade de imprensa. Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental - ADPF. Lei de Imprensa. Adequação da ação. Regime constitucional da liberdade de informação jornalística, expressão sinônima de liberdade de imprensa. A plena liberdade de imprensa como categoria jurídica proibitiva de qualquer tipo de censura prévia. Lei 5.250/1967. Não recepção pela CF/88. Inconstitucionalidade total declarada. Estado democrático de direito. Amplas considerações do Min. Carlos Ayres de Britto sobre o tema. CF/88, art. 5º, IV (Liberdade do pensamento), V (Dano moral ou à imagem), VI (Liberdade religiosa e de consciência), IX (Liberdade de expressão. Liberdade de imprensa), X (Proteção à intimidade, à vida privada, à honra), XIII (Liberdade de trabalho) e XIV (acesso à informação), CF/88, art. 220, e seus §§ e CF/88, art. 224.

«... Uma vez assentada a adequação da presente arguição de descumprimento de preceito fundamental (ADPF) como ferramenta processual de abertura da jurisdição deste Supremo Tribunal Federal, e não havendo nenhuma outra questão preliminar a solver, passo ao voto que me cabe proferir quanto ao mérito da questão. Fazendo-o, começo por me impor a tarefa que certamente passa pela curiosidade inicial de cada um dos Senhores Ministros: saber até que ponto a proteção constitucional brasileira à liberdade de imprensa corre parelha com a relevância intrínseca do tema em todos os países de democracia consolidada. A começar pelos Estados Unidos da América, em cuja Constituição, e por efeito da primeira emenda por ela recebida, está fixada a regra de que «[o] Congresso não legislará no sentido de estabelecer uma religião, ou proibindo o livre exercício dos cultos; ou cerceando a liberdade de palavra, ou de imprensa (...)» (art. I). ... (Continua)