despesa condominial
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP EMBARGOS DE TERCEIRO - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - DESPESA CONDOMINIAL - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA -

Execução originária é relativa a débitos condominiais inadimplidos - Imóvel é objeto de alienação fiduciária em favor de «Fundo de Arrendamento Residencial - FAR (credor fiduciário), representado pelo Embargante Banco do Brasil - Descabida a penhora do bem, sob pena de ofensa a direito de terceiro (o imóvel não integra o patrimônio da Executada) - Cabível a penhora dos direitos aquisitivos - Sucumbência recíproca - RECURSO DO EMBARGANTE PARCIALMENTE PROVIDO, para a insubsistência da penhora do imóvel matriculado sob o número 142.332 do Cartório de Registro de Imóveis de Tatuapé/SP, com a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel... (Continua)

2 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Arrematação. Despesa condominial. Edital. Previsão. Súmula 7/STJ. Incidência.

1 - É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, quanto à ausência de previsão no edital de despesas condominiais, sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula 7/STJ.... (Continua)

3 - TJSP Tutela antecipada. Declaratória de inexigibilidade de débito de despesa condominial. Ilegalidade da determinação de pagamento de despesa relativa a conserto de veículo de moradora. Impossibilidade. Não preenchimento dos requisitos do CPC/1973, art. 273. Antecipação da tutela indeferida. Recurso desprovido.

4 - TJSP Família. Penhora. Bem de família. Descaracterização. Dívida decorrente de despesa condominial com natureza «propter rem- excepcionalidade prevista no Lei 8009/1990, art. 3º, IV. Constrição mantida. Recurso desprovido.

5 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesa condominial. Multa moratória. Fixação em 2% a partir do dia 12/01/03. CCB/2002, arts. 1.336, I e § 1º e 2.035.

«Está previamente estabelecida pela convenção, não havendo nos autos prova de que tenha sido extinta. Fica mantida no valor livremente convencionado até 12/01/03. Para as prestações vencidas a partir de 13/01/03 fica fixada em 2%, nos termos do art. 1.336, I e § 1º c. c. CCB/2002, art. 2.035.... (Continua)

6 - TJSP Execução de contribuições condominiais - Arrematação de vaga autônoma de garagem - Alegação de que o arrematante é pessoa estranha ao condomínio, tendo em vista que não comprovou propriedade de unidade condominial - Boleto expedido em nome do arrematante agravado para cobrança de despesa condominial, com referência à unidade - Agravo não provido

7 - STJ Embargos de declaração em agravo interno. Despesa condominial. Alegação genérica. Deficiente fundamentação. Súmula 284/STF. Necessidade de reexame de provas. Súmula 7/STJ. Omissão. Obscuridade. Contradição. Inexistência. Embargos rejeitados.

1 - Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição porventura existentes no acórdão, não servindo à rediscussão da matéria já julgada no recurso. ... (Continua)

8 - TJSP Agravo de instrumento. Arrematação. Bem imóvel. Falta de de depósito do valor do lanço. Impossibilidade. Inteligência do CPC/1973, art. 690. Credor hipotecário. Despesa condominial. Crédito de preferência. Recurso parcialmente conhecido e provido na parte conhecida.

9 - TJSP Penhora. Incidência sobre unidade condominial. Crédito proveniente de despesa condominial. Alienação por iniciativa particular. Possibilidade. Escolha do credor. Inexistência de adjudicação da unidade condominial, tendo esta sido levada à hasta pública por duas vezes, que resultaram negativas. Preço mínimo da alienação que deve ser o mesmo da avaliação. Inteligência do CPC/1973, art. 685-C. Recurso conhecido em parte e na parte conhecida, dá-se parcial provimento, com observação.

10 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Processual civil (CPC/2015). Ilegitimidade passiva. Afastada. Despesa condominial. Titular atual do imóvel. Precedentes. STJ. Coisa julgada. Afastada. Imóveis diversos. Impossibilidade de revisão. Súmula 7/STJ. Razões que se mantém. Agravo interno desprovido.

11 - TJSP Condomínio. Fundo de reserva. Gastos devidamente comprovados com serviços de alvenaria e serralheria. Aprovação em assembléia. Legitimidade da cobrança. Pagamento devido. Incidência de todos os encargos para o caso de inadimplemento. Cabimento. Hipótese de despesa condominial regulamente prevista. Procedência mantida. Recurso não provido.

12 - TJSP RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO DE DESPESA CONDOMINIAL. Corte no fornecimento de água efetuado pelo condomínio. Ato ilícito configurado. Lesão a direito da personalidade demonstrada. Indenização moral caracterizada. Responsabilidade solidária entre condomínio e administradora. Sentença reformada, em parte. Recurso desprovido, em parte.     

13 - TJSP Agravo de instrumento. Penhora. Incidência sobre bem imóvel. Cobrança de despesas condominiais. Penhora de meação. Validade. Coproprietário que responde integralmente pela despesa condominial como devedor solidário, podendo a coisa comum até mesmo ser penhorada por inteiro, mesmo que executado apenas um dos codevedores. Inteligência dos arts. 1315 e 275, ««caput e parágrafo único, do Código Civil. Recurso desprovido.

14 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Execução por título extrajudicial. Concurso de créditos. Créditos condominiais e fiscais. Insurgência contra o reconhecimento da preferência do crédito fiscal. Acolhimento. Natureza «propter rem da despesa condominial. Continuação da existência do imóvel como bem útil que depende do recebimento desta importância. Fixação da preferência do crédito do condomínio. Recurso provido para este fim.

15 - STJ Associação de moradores. Contribuição de manutenção. Inadimplência. Condenação a pagamento. Execução. Penhora do imóvel. Alegação de impenhorabilidade com fundamento da condição de bem de família. Reconhecimento. Impossibilidade de equiparação a despesa condominial. Lei 8.009/1990, arts. 1º e 3º. CPC/1973, art. 655.

«1. Na esteira da jurisprudência desta Corte, as contribuições criadas por Associações de Moradores não podem ser equiparadas, para fins e efeitos de direito, a despesas condominiais, não sendo devido, portanto, por morador que não participa da Associação, o recolhimento dessa verba. Contudo, se tal obrigação foi reconhecida por sentença transitada em julgado, a modificação do comando sentencial não pode ser promovida em sede de execução. ... (Continua)

16 - TJSP Agravo de instrumento. «Ação de cobrança de despesa condominial em fase de cumprimento de sentença. Lance mínimo para segunda praça fixado em 60% do valor da avaliação do bem. Alegação de eventual dificuldade na venda do imóvel em razão do percentual estabelecido, requerendo-se a redução para 50% - Alegação afastada.

«Compete ao juiz da execução fixar o preço mínimo para a alienação do imóvel, considerando as circunstâncias do caso concreto, buscando a melhor satisfação do crédito e menor onerosidade ao devedor. Princípios da utilidade da execução e da menor onerosidade. CPC/2015, art. 880, § 1º, CPC/2015, art. 885 e CPC/2015, art. 891. Decisão agravada mantida. RECURSO DESPROVIDO.... (Continua)

17 - TJSP Condomínio. Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Reconvenção. Pretendida compensação do débito condominial em razão de eventual crédito em favor dos condôminos relativo a verbas recebidas com o aluguel de boxes de garagem. Desacolhimento. Ausência de liquidez e certeza. Juros moratórios e correção monetária a partir do vencimento de cada despesa condominial. Dívida «ex re. Multa moratória de 2%. Verba sucumbencial a encargo dos réus-apelantes em razão do perdimento das ações (principal e reconvenção). Sentença parcialmente reformada. Recurso dos réus improvido e recurso adesivo do autor provido.

18 - TJPR Processual civil. Agravo de instrumento. Habilitação de crédito em inventário. Dívidas vincendas de condomínio. CPC/2015, art. 644 que permite a habilitação de dívida não vencida, mas exige que seja líquida e certa. Despesa condominial que é apurada mensalmente, variável de acordo com a necessidade do condomínio, e não detém liquidez e certeza. Impossibilidade de habilitação. Recurso conhecido e não provido. CPC/2015, art. 644.

19 - TJSP Competência. Declinação de ofício. A contribuição devida à entidade civil não é despesa condominial nos moldes da Lei nº: 4591/64. Circunstância em que versando o recurso sobre questão afeta a sociedade civil cuja matéria é da competência preferencial das 1ª a 10ª Câmaras da Seção de Direito Privado, pela Resolução nº: 194/04, com alteração dada pela Resolução nº: 281/06, cabe a redistribuição do recurso para uma dessas Câmaras. Recurso não conhecido.

20 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Embargos de terceiro. Condomínio. Cobrança de despesas condominiais. Ajuizamento da ação contra a imobiliária que figurava como proprietária do imóvel gerador da despesa condominial. Alegação de ilegitimidade de parte do sucessor da adquirente do bem, alegando que o condomínio sabia da transação e que estava na posse do bem há tempos. Desacolhimento. Natureza «propter rem da obrigação. Possibilidade de o condomínio escolher contra quem demandar, se o proprietário, o promissário-comprador ou contra ambos. Embargos improcedentes. Recurso desprovido.

21 - STJ Civil. Agravo interno no recurso especial. Recurso manejado sob a vigência do CPC/2015. Embargos de terceiro. Execução de valores devidos a título de despesa condominial. Imóvel em condomínio irregular. Violação dos Lei 8.009/1990, art. 1º, 3º, IV, e Lei 8.009/1990, art. 5º. Falta de prequestionamento. Súmula 211/STJ. Falta de pertinência temática com a matéria discutida nos autos. Súmula 284/STF. Dissídio jurisprudencial não comprovado. Agravo interno não provido.

«1 - Aplica-se o CPC/2015 a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18/03/2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

22 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Cumprimento de sentença. Ação de cobrança. Associação de moradores. Vício na prestação jurisdicional não configurado. Taxa de manutenção. Resprepetitivo Acórdão/STJ. Taxa que não se equipara a despesa condominial. Não configuração do caráter propter rem. Anuência dos recorridos não demonstrada. Impossibilidade de cobrança. Agravo interno desprovido.

«1 - É assente nesta Casa o entendimento de que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. ... (Continua)

23 - STJ Agravo interno no recurso especial. Ação de cobrança. 1. Associação de moradores. Loteamento fechado. Taxa de manutenção. Proprietário do imóvel que não é associado. Impossibilidade de cobrança. Resp repetitivo 1.439.163/SP. Taxa que não se equipara a despesa condominial. Não configuração do caráter propter rem. Necessidade de reforma do acórdão recorrido e da sentença. Improcedência da ação. 2. Aferição da adesão das partes ora agravadas ao ato que instituiu os débitos cobrados na exordial. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. Agravo desprovido.

«1. A Segunda Seção desta Casa, sob o rito dos recursos repetitivos (CPC, de 1973, art. 543-C), no julgamento do Recurso Especial 1.439.163/SP, realizado em 11/3/2015, sendo o relator para acórdão o Ministro Marco Buzzi, pacificou que «as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. ... (Continua)

24 - TJSP Ação Condomínio. Despesas condominiais e contas de consumo de água e gás. Exceção de preexcutividade. Existência de título executivo nos termos do art. 784, X do CPC no que tange à despesa condominial. Certeza, liquidez e exigibilidade do débito demonstradas pelos documentos juntados aos autos (ata de assembléia e matrícula do imóvel). Ata de assembléia, no entanto, que prevê cobrança de conta de gás conforme consumo da unidade. Valores cobrados não demonstrados. Necessidade de demonstração do quantum consumido. Excesso de execução não comprovado no que tange às contas de consumo. Exceção de preexecutividade que merece ser acolhida em parte, para afastar cobranças de contas de consumo. Recurso parcialmente provido

25 - STJ Associação de moradores. Contribuição de manutenção. Inadimplência. Condenação a pagamento. Execução. Penhora do imóvel. Alegação de impenhorabilidade com fundamento da condição de bem de família. Reconhecimento. Impossibilidade de equiparação a despesa condominial. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a caracterização do imóvel como bem de família e da natureza jurídica da dívida. Lei 8.009/1990, arts. 1º e 3º. CPC/1973, art. 655.

«... I – Da caracterização do imóvel como bem de família e da natureza jurídica da dívida. Violação dos Lei 8.009/1990, art. 1º e Lei 8.009/1990, art. 3º ... (Continua)

26 - TJSP APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais. Despesa condominial paga em atraso. Registro da dívida em nome do autor-devedor no cadastro de inadimplentes. Restrição mantida injustificadamente pelo credor para além de 5 dias úteis do integral e efetivo pagamento do débito. Dano moral configurado. Súmula 548 do C. STJ. Sentença de procedência. Resignação do condomínio-réu. Majoração do «quantum indenizatório para R$ 3.000,00. Razoabilidade e proporcionalidade. Caráter reparatório e de desestímulo ao ofensor, sem que haja enriquecimento sem causa. Fixação em patamar inferior ao pleiteado não implica sucumbência recíproca. Súmula 326 do C. STJ. Verba honorária arbitrada conforme o proveito econômico alcançado pelo vencedor. Recurso parcialmente provido.

27 - TJSP Família. Embargos de terceiro. Penhora. Bem imóvel. Execução de despesas de condomínio. Constrição judicial incidente sobre a nua propriedade, sem afetação dos direitos da usufrutuária embargante. Validade. Alegação de impenhorabilidade por ser o bem de família, além do que gravado com cláusula de usufruto. Desacolhimento. Débito teve origem em taxas de manutenção do loteamento. Dívida equiparada à despesa condominial. Exceção prevista no Lei 8009/1990, art. 3º, IV. Afirmativa, ainda, da existência de ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público contra a associação de moradores e proprietários do loteamento, tendo sida deferida liminar para suspensão de cobranças. Invalidade. Ação de cobrança de despesas de condomínio, da qual se originou a execução e a conseqüente interposição dos embargos, já transitada em julgado. Não incidência no presente caso. Embargos improcedentes. Recurso desprovido.

28 - TJSP Locação. Bem imóvel comercial. Cobrança. Aluguéis e despesas condominiais. Alegação de irregularidades na despesa condominial. Desacolhimento. Locatárias que efetuaram sucessivas renovações da locação, atingindo o período de quinze anos ininterruptos. Despicienda a alegação de irregularidades ou abuso, pois ainda que houvesse, tinham as locatárias a faculdade de não renovar o contrato e alugar outro imóvel, não podendo agora, depois da quitação, requerer a restituição dos valores pagos. Previsão contratual de pagamento. Responsabilidade dos locadores. Pretensão de condenação da autora no pagamento em dobro da quantia indevidamente cobrada, com fundamento no CCB, art. 940. Inviabilidade. Ausência de reconvenção. Ocorrência de infração contratual, com a rescisão do contrato antes de seu término. Validade da exigência da multa compensatória. Cobrança com proporcionalidade ao tempo cumprido. Aplicação do CCB, art. 413. Ação procedente. Agravo retido e apelações desprovidas.

29 - TJSP Embargos de declaração. Contradição Inocorrência Embargante que pretende a rediscussão das questões já analisadas, evidenciando o caráter infringente do recurso. Os embargos de declaração opostos para eliminar a contradição prevista no CPC/2015, art. 1.022, I, não têm cabimento quando o entendimento da parte embargante é contrário à fundamentação explanada no Acórdão. Questão analisada de acordo com a jurisprudência e com a legislação aplicável ao caso. Inaplicabilidade da Lei 13.465/2017, que disciplina o condomínio de lotes, na medida em que não pode incidir sobre débitos criados antes de sua vigência. Ademais, a taxa de manutenção relativa ao loteamento não se convola automaticamente em despesa condominial com a vigência imediata da Lei. Precedentes do TJSP. Ausentes as hipóteses do CPC/2015, art. 1.022, fica mantido o v. Acórdão como prolatado. Embargos Rejeitados.

30 - TJSP APELAÇÃO.

Despesa Condominial EXTRAORDINÁRIA. AÇÃO MONITÓRIA Obrigação de pagamento pela produção e montagem de cobertura das vagas de garagem. Pretensão procedente em primeiro grau. Inconformismo da ré. Acolhimento. OBJEÇÃO PROCESSUAL. PERTINÊNCIA SUBJETIVA. Ação proposta por suposta empresa mandatária, em nome próprio. Ilegitimidade ativa. Recorrida que não figura como detentora do crédito, mas apenas como responsável contratual pelas cobranças. Adiantamento do crédito não comprovado. Processo extinto sem exame do mérito, observada a possibilidade de repropositura da ação instruída com documentos comprobatórios da titularidade do crédito. Sentença reformada. Inversão dos ônus sucumbenciais. RECURSO PROVIDO.... (Continua)

31 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação de execução de título extrajudicial fundada em despesas condominiais, ajuizada contra a devedora fiduciante. Insurgência contra decisão que indeferiu a penhora total do imóvel gerador do título executado. Impossibilidade de penhora do imóvel de propriedade da instituição financeira fiduciária, que não integrou o polo passivo do processo. Não é possível opor a responsabilidade pelo pagamento a um terceiro que não participa da demanda, realidade que se aplica inclusive sendo a dívida perseguida de natureza «propter rem". Possibilidade, contudo, de penhora dos direitos da devedora sobre bem imóvel, gerador da despesa condominial e objeto de alienação fiduciária em garantia. Precedentes do C. STJ e deste E. Tribunal de Justiça. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

32 - 2TACSP Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificação. Despesas. Cambial. Emissão e protesto de duplicata representativa da verba rateada. Inadmissibilidade. Procedimento reiterado da administração. Indenização devida pelo dano moral. Fixação em 20 vezes o valor do título. Ação procedente. CF/88, art. 5º, V e X.

«... O que se afigura é não ter, o apelante, atinado, ainda, com a irregularidade do seu procedimento - emissão de duplicata para cobrança de despesa condominial, remetendo-a a cartório para protesto. Tanto que não foi a primeira vez que assim procedeu, reincidindo no erro. Daí porque foi condenado a pagar indenização por dano moral no patamar fixado pela r. sentença. Mesmo que seja exigível do apelado o pagamento das despesas condominiais, não pode, o apelante, emitir duplicata contra o condômino no valor dessas despesas, pois a duplicata mercantil ou de serviço deve ter por causa subjacente um dos motivos previstos na Lei. Em suma, a r. sentença merece ser prestigiada neste julgamento. ... (Juiz Sá Duarte).... (Continua)

33 - 2TACSP Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Despesas. Pluralidade de proprietários. Ação proposta contra um deles. Admissibilidade. Ausência de litisconsórcio passivo unitário. Obrigação «propter rem. Responsabilidade solidária. Solidariedade reconhecida. CCB, art. 896. CPC/1973, art. 47.

«... Em que pese ajuizada a demanda apenas em face de um dos proprietários da unidade, não há falar em litisconsórcio passivo unitário ou necessário porquanto o réu é devedor solidário no que diz com o pagamento das verbas exigidas, presente a voluntariedade litisconsorcial.
É verdade que o art. 896 da lei civil registra que a solidariedade não se presume, mas decorre da lei ou da vontade das partes, surgindo quando mais de um devedor (ou credor) tem obrigação (ou direito) pela dívida toda. Contudo, é exatamente esta a hipótese concreta. Despesa condominial representa dívida do próprio imóvel, acompanhando a coisa porque dela se origina, cuidando-se de obrigação «propter rem ou «in rem scriptae. Contraída no interesse de todos a qualquer destes obriga, ressalvado direito de regresso do acionado contra os demais que não integraram a lide. ... (Juiz Francisco Casconi).... (Continua)

34 - TJSP Execução de título extrajudicial. Arguição de nulidade da citação da executada. Decisão insurgida que indeferiu a suspensão dos leilões. Nulidade. Exame em sede recursal. Aplicação do CPC/2015, art. 1.013. Envio de citação pelo correio. Imóveis de propriedade da executada, constantes da declaração à Receita Federal. Avisos de recebimento assinados. Dois endereços são condomínios edilícios, com recepção da correspondência, sem recusa, datados de 2017. Informação da executada de residência em outro endereço, em imóvel de sua propriedade, com juntada apenas de comprovante de condomínio de 2019. Avisos de recebimentos subscritos em 2017. Ausência de prova de equívoco nos recebimentos. Endereço indicado sequer declarado na Receita Federal. CPC/2015, art. 248, § 4º. Citação válida. Recurso não provido. CCB/2002, art. 242. CPC/2015, art. 830, § 2º.

«Os endereços para os quais foram enviadas as cartas de citação são de imóveis de propriedade da executada, dois deles são condomínios edilícios, com recepção das cartas e avisos de recebimento assinados sem qualquer ressalva, com aplicação da regra do CPC/2015, art. 248, § 4º. Diante dos subsídios existentes e dos pormenores do caso, a citação se mostrou válida, pois a executada alega residir em outro imóvel, também de sua propriedade (não declarado na RF), apresentando o título de 2010 e a despesa condominial de 02.2019, sendo os avisos de recebimento de 02.2017. Portanto, não há elementos para invalidar a citação.... (Continua)

35 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO AFASTADA. PRESCINDÍVEL A JUNTADA DE ATAS CONDOMINIAIS. RECURSO DESPROVIDO.

Caso em exame ... (Continua)

36 - STJ Civil. Agravo interno em agravo no recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015. Condomínio. Rateio de despesas. Apartamentos em cobertura de edifício. Assembleia que não obtém votos para alteração de critério legal da fração ideal (CCB/2002, art. 1336, I). Ação declaratória de nulidade, repetição de indébito e obrigação de fazer. Negativa de prestação jurisdicional. Inocorrência. Ausência de ofensa ao CPC/2015, art. 1022. Direito de prova. Violação não observada. Matéria de direito. Revolvimento do material de conhecimento. Óbice da Súmula 7/STJ. Manutenção da fração ideal para rateio das despesas condominiais. Enriquecimento ilícito ou inobservância do dever de boa-fé no exercício de direito que não se verificam pela mera alegação de injustiça do critério. Precedentes. Divergência jurisprudencial. Não verificação quando a decisão recorrida se orienta no mesmo sentido dos precedentes atuais do STJ. Súmula 83/STJ. Agravo interno não provido.

1 - As disposições do CPC/2015, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016. ... (Continua)