NARRATIVA DE FATO E DIREITO E POSSÍVEIS DEFESAS
Fatos e Direito:
Os Autores são filhos e herdeiros do falecido comprador de um imóvel adquirido por meio de contrato de promessa de compra e venda, cujo preço já foi integralmente quitado. O Réu, entretanto, não procedeu à outorga da escritura definitiva, mesmo após a quitação do imóvel e o falecimento do comprador. Diante disso, os Autores buscam a adjudicação compulsória do imóvel para regularizar a propriedade e realizar o inventário.
Defesas Possíveis:
O Réu poderá alegar que não foi comunicado do falecimento do comprador ou que houve descumprimento de alguma cláusula contratual. Poderá também sustentar que há pendências em relação a documentos necessários para a formalização da escritura. No entanto, tais alegações não afastam o direito dos Autores, uma vez que o contrato foi integralmente cumprido pelo comprador, e o Réu está obrigado a outorgar a escritura.
Conceitos e Definições:
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Adjudicação Compulsória: Ação que visa obter, judicialmente, a transferência da propriedade de um imóvel, quando o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, após a quitação do preço pelo comprador (CCB/2002, art. 1.417).
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Função Social do Contrato: Princípio que determina que os contratos devem atender não apenas aos interesses das partes, mas também ao bem-estar social, garantindo o cumprimento das obrigações pactuadas (CCB/2002, art. 421).
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Boa-Fé Objetiva: Princípio que impõe às partes contratantes o dever de agir com lealdade e cooperação, evitando comportamentos que frustrem a legítima expectativa da outra parte (CCB/2002, art. 422).
Considerações Finais:
A adjudicação compulsória é uma medida necessária para garantir aos herdeiros o direito de propriedade sobre o imóvel adquirido por seu falecido pai, cuja quitação foi devidamente comprovada. A ação visa suprir a recusa do Réu em formalizar a transferência da propriedade, garantindo a regularização fundiária e o acesso ao direito de propriedade, conforme preconizado pela Constituição Federal e pelo Código Civil.
TÍTULO:
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL ADQUIRIDO POR CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUITADO
1. Introdução
A presente ação de adjudicação compulsória visa à regularização do imóvel adquirido por contrato de compra e venda devidamente quitado. O pedido se faz necessário em virtude do falecimento do comprador, e os herdeiros buscam obter a escritura definitiva para regularizar a propriedade e, assim, dar início ao inventário. O promitente vendedor não formalizou a transferência da titularidade do imóvel, motivo pelo qual é necessária a intervenção judicial para obrigar a outorga da escritura definitiva.
Legislação:
Jurisprudência:
Adjudicação compulsória de imóvel
Contrato de compra e venda quitado e adjudicação
Direito de herdeiros à propriedade
2. Adjudicação Compulsória
A adjudicação compulsória é o meio jurídico adequado para garantir ao comprador, ou a seus sucessores, o direito de obter a propriedade do bem que foi integralmente quitado, mas que não foi transferido formalmente pelo promitente vendedor. Trata-se de um mecanismo de proteção ao direito de propriedade, fundamentado no princípio da boa-fé contratual e no dever de cumprimento das obrigações.
Legislação:
Jurisprudência:
Adjudicação compulsória
Compra e venda quitada e adjudicação
Adjudicação de imóvel por herdeiros
3. Contrato de Compra e Venda
O contrato de compra e venda, devidamente quitado, cria para o comprador o direito de exigir a escritura definitiva do imóvel. A partir do pagamento integral, o comprador adquire o direito real sobre o imóvel, independentemente de qualquer outro ato. Neste sentido, a adjudicação compulsória se justifica pela inércia ou recusa do promitente vendedor em formalizar a transferência.
Legislação:
Jurisprudência:
Contrato de compra e venda de imóvel
Quitação de contrato de compra e venda
Compra e venda e direito de propriedade
4. Imóvel Quitado
A quitação do contrato de compra e venda confere ao comprador o direito à propriedade plena do imóvel. No entanto, em muitos casos, a formalização dessa titularidade fica pendente devido à omissão do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. Assim, a ação de adjudicação compulsória surge como a solução para garantir a regularização do imóvel no nome do comprador ou de seus herdeiros.
Legislação:
Jurisprudência:
Imóvel quitado e adjudicação
Escritura definitiva após quitação
Contrato quitado e direito de propriedade
5. Herdeiros
Os herdeiros do comprador falecido possuem o direito de pleitear a adjudicação compulsória, de forma que a propriedade do imóvel possa ser regularizada em nome do espólio e, posteriormente, partilhada entre os sucessores. Este direito decorre da quitação integral do contrato, que confere ao falecido a condição de proprietário, ainda que a escritura não tenha sido formalmente outorgada.
Legislação:
Jurisprudência:
Herdeiros e direito de propriedade
Sucessão e adjudicação de imóvel
Herdeiros e escritura definitiva
6. Regularização de Imóvel
A regularização de um imóvel adquirido por contrato de compra e venda é essencial para garantir a segurança jurídica da propriedade e possibilitar o exercício pleno dos direitos de proprietário, como o uso, gozo e disposição do bem. A ausência de escritura definitiva impede que o imóvel seja devidamente registrado em cartório, o que compromete sua circulação no mercado imobiliário e sua inclusão no inventário.
Legislação:
Jurisprudência:
Regularização de imóvel por adjudicação
Registro de imóvel e escritura
Compra e venda de imóvel e regularização
7. Escritura Definitiva
A escritura definitiva é o documento que formaliza a transferência da propriedade de um imóvel, assegurando ao comprador o direito pleno sobre o bem. Em contratos de compra e venda quitados, a negativa ou omissão do vendedor em outorgar a escritura constitui um descumprimento contratual, justificando o pedido de adjudicação compulsória.
Legislação:
Jurisprudência:
Escritura definitiva de imóvel
Escritura após quitação de contrato
Adjudicação e outorga de escritura definitiva
8. Direito de Propriedade
O direito de propriedade, garantido pela Constituição Federal, confere ao proprietário o uso, gozo e disposição de seus bens. No caso de contratos de compra e venda de imóveis quitados, o comprador adquire o direito de propriedade mesmo antes de receber a escritura definitiva. A adjudicação compulsória assegura a formalização desse direito, forçando o promitente vendedor a cumprir sua obrigação.
Legislação:
Jurisprudência:
Direito de propriedade em imóvel
Compra e venda e direito de propriedade
Adjudicação e direito de propriedade
9. Direito Sucessório
O direito sucessório garante que os herdeiros tenham acesso ao patrimônio do falecido, sendo o imóvel objeto de contrato de compra e venda quitado parte desse patrimônio. Com a adjudicação compulsória, os herdeiros garantem a transmissão formal do imóvel para o espólio, permitindo sua partilha no inventário.
Legislação:
Jurisprudência:
Sucessão de imóvel e adjudicação
Adjudicação e herdeiros
Direito sucessório e imóvel
10. Considerações Finais
A ação de adjudicação compulsória é um instrumento essencial para garantir a regularização de imóveis adquiridos por contratos de compra e venda quitados, quando o promitente vendedor se recusa ou se omite em outorgar a escritura definitiva. Para os herdeiros, essa medida é fundamental para garantir a formalização da titularidade do bem e a sua inclusão no inventário, respeitando os princípios de boa-fé, direito de propriedade e função social do contrato.
