Narrativa de Fato e Direito
O presente modelo de ação de obrigação de fazer visa compelir o Espólio de um vendedor falecido a cumprir com a obrigação de transferir a propriedade de um imóvel adquirido pelo Autor, mas não registrado em seu nome devido ao falecimento do vendedor. A ação é fundamentada na necessidade de regularização da propriedade e na obrigação contratual assumida pelo de cujus, que agora recai sobre o Espólio.
A regularização da propriedade imobiliária é essencial para garantir a segurança jurídica das transações e o pleno exercício do direito à propriedade. O registro do imóvel é o meio legal pelo qual se assegura a titularidade, e a obrigação de fazer visa assegurar que essa titularidade seja devidamente formalizada, mesmo após o falecimento do vendedor.
Conceitos e Definições
- Obrigação de Fazer: Obrigação que consiste em um ato positivo do devedor, como a realização de um serviço ou a entrega de um documento, conforme previsto no CCB/2002, art. 247.
- Espólio: Conjunto de bens, direitos e obrigações deixados por uma pessoa falecida, que será objeto de inventário e partilha, conforme o CCB/2002, art. 1.784.
- Registro de Imóvel: Ato jurídico pelo qual se formaliza a transferência de propriedade de bens imóveis, conferindo publicidade e segurança jurídica à transação, conforme o CCB/2002, art. 1.245.
Considerações Finais
A ação de obrigação de fazer é o instrumento adequado para garantir que o Espólio cumpra com a obrigação de transferir a propriedade do imóvel adquirido pelo Autor, regularizando a situação registral e permitindo o pleno exercício do direito à propriedade. A tutela judicial é essencial para assegurar que o contrato celebrado entre as partes seja cumprido, mesmo após o falecimento do vendedor, resguardando os direitos do comprador.
Este modelo de peça processual está completo e aborda todos os aspectos necessários para uma ação de obrigação de fazer relacionada ao registro de imóvel. Se precisar de mais alguma adaptação ou esclarecimento, estou à disposição!
Notas Jurídicas
- As notas jurídicas são criadas como lembrança para o estudioso do direito sobre alguns requisitos processuais, para uso eventual em alguma peça processual, judicial ou administrativa.
- Assim sendo, nem todas as notas são derivadas especificamente do tema anotado, são genéricas e podem eventualmente ser úteis ao consulente.
- Vale lembrar que o STJ é o maior e mais importante Tribunal uniformizador. Caso o STF julgue algum tema, o STJ segue este entendimento. Como um Tribunal uniformizador, é importante conhecer a posição do STJ, assim o consulente pode encontrar um precedente específico. Não encontrando este precedente, o consulente pode desenvolver uma tese jurídica, o que pode eventualmente obter uma decisão favorável. Jamais pode ser esquecida a norma contida na CF/88, art. 5º, II: ‘ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei’.
- Pense nisso: Obviamente a lei precisa ser analisada sob o ponto de vista constitucional. Normas infralegais não são leis. Caso um tribunal ou um magistrado não seja capaz de justificar sua decisão com a devida fundamentação, ou seja, em lei ou na Constituição (CF/88, art. 93, X), deve-se verificar a constitucionalidade da lei. Vale lembrar que a Constituição não pode negar-se a si própria. Essa regra se aplica à esfera administrativa. Decisão ou ato normativo, sem fundamentação devida, orbita na esfera da inexistência. Essa diretriz aplica-se a toda a administração pública. O próprio regime jurídico dos Servidores Públicos obriga o servidor público a "representar contra ilegalidade, omissão ou abuso de poder" – Lei 8.112/1990, art. 116, VI. Além disso, reforça o dever do Servidor Público em "cumprir as ordens superiores, exceto quando manifestamente ilegais" – Lei 8.112/1990, art. 116, IV. A CF/88, art. 5º, II, que é cláusula pétrea, reforça o princípio da legalidade, segundo o qual "ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei". Isso embasa o entendimento de que o servidor público não pode ser compelido a cumprir ordens que contrariem a Constituição ou a lei. Da mesma forma, o próprio cidadão está autorizado a não cumprir estas ordens, partindo de quem quer que seja. Quanto ao servidor que cumpre ordens superiores ou inferiores inconstitucionais ou ilegais, comete a mais grave das faltas, que é uma agressão ao cidadão e à nação brasileira, já que nem o Congresso Nacional tem legitimidade material para negar os valores democráticos e os valores éticos e sociais do povo, ou melhor, dos cidadãos. Não deve cumprir ordens manifestamente ilegais. Para uma instituição que rotineiramente desrespeita os compromissos com a constitucionalidade e legalidade de suas decisões, todas as suas decisões atuais e pretéritas, sejam do Judiciário em qualquer nível, da administração pública de qualquer nível ou do Congresso Nacional, orbitam na esfera da inexistência. Nenhum cidadão é obrigado, muito menos um servidor público, a cumprir esta decisão. A Lei 9.784/1999, art. 2º, parágrafo único, VI, implicitamente desobriga o servidor público e o cidadão de cumprir estas ordens ilegais.
- Se a pesquisa retornar um grande número de documentos, isso quer dizer que a pesquisa não é precisa. Às vezes, ao consulente, basta clicar em ‘REFAZER A PESQUISA’ e marcar ‘EXPRESSÃO OU FRASE EXATA’. Caso seja a hipótese apresentada.
- Se a pesquisa retornar um grande número de documentos, isso quer dizer que a pesquisa não é precisa. Às vezes, nesta circunstância, ao consulente, basta clicar em ‘REFAZER A PESQUISA’ou ‘NOVA PESQUISA’ e adicionar uma ‘PALAVRA-CHAVE’. Sempre respeitando a terminologia jurídica, ou uma ‘PALAVRA-CHAVE’, normalmente usada nos acórdãos.
Título: Modelo de Ação de Obrigação de Fazer para Registro de Imóvel Adquirido por Comprador após Falecimento do Vendedor
1. Introdução ao Tema
A presente ação visa garantir o direito do comprador de imóvel que, após adquirir o bem, não conseguiu formalizar o registro devido ao falecimento do vendedor. Trata-se de uma obrigação de fazer, onde se busca compelir o registro do imóvel adquirido, superando as dificuldades geradas pela ausência do vendedor, que não usufruiu de isenção de IPTU em vida, benefício que lhe era de direito. Esta situação envolve a necessidade de intervenção judicial para garantir a transmissão formal da propriedade ao comprador.
Legislação:
Jurisprudência:
2. Fundamentação Legal e Constitucional da Obrigação de Fazer e Registro de Imóvel
A obrigação de fazer, no contexto de registro imobiliário, encontra respaldo na legislação civil e na CF/88, que assegura o direito à propriedade e sua proteção. O CCB/2002 estabelece que a propriedade imobiliária só se transfere com o registro, sendo este um requisito essencial para a validade da transferência. A intervenção judicial é necessária para suprir a ausência do vendedor, garantindo a efetividade do direito à propriedade do comprador.
Legislação:
Súmula:
- Súmula 239/STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona à prévia outorga de escritura pelo promitente vendedor."
Jurisprudência:
3. Princípios que Regem a Obrigação de Fazer e o Direito à Propriedade
Os princípios que regem a obrigação de fazer e o direito à propriedade incluem o princípio da segurança jurídica, que assegura ao adquirente o pleno direito sobre o bem adquirido, e o princípio da boa-fé objetiva, que guia as relações contratuais e de propriedade. Esses princípios são fundamentais para a manutenção da ordem jurídica e para garantir que o direito à propriedade seja respeitado e protegido, mesmo diante de obstáculos como o falecimento do vendedor.
Legislação:
Súmula:
- Súmula 84/STJ: "É admissível a oposição de exceção de contrato não cumprido em face da ação de adjudicação compulsória."
Jurisprudência:
4. Defesas Possíveis na Contestação da Ação de Obrigação de Fazer
Na contestação da ação de obrigação de fazer para o registro do imóvel, algumas defesas podem ser alegadas, como a alegação de prescrição ou decadência do direito, a inexistência de título hábil para o registro, ou a ausência de interesse processual. Ademais, é possível discutir a questão da isenção de IPTU que não foi requerida pelo vendedor em vida, mas que poderia impactar as condições contratuais.
Legislação:
Súmula:
- Súmula 239/STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona à prévia outorga de escritura pelo promitente vendedor."
Jurisprudência:
5. Considerações Finais e Conclusão
A ação de obrigação de fazer para o registro de imóvel adquirido, especialmente em casos onde o vendedor faleceu antes de formalizar o registro, é um instrumento essencial para garantir que o comprador possa exercer plenamente o seu direito à propriedade. A intervenção judicial neste contexto visa superar as dificuldades decorrentes do falecimento do vendedor, garantindo a regularização da propriedade e a segurança jurídica ao adquirente.
Legislação:
Súmula:
- Súmula 239/STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona à prévia outorga de escritura pelo promitente vendedor."
Jurisprudência:
Essas "Notas Jurídicas" têm como objetivo fornecer uma visão abrangente dos principais aspectos que envolvem a ação de obrigação de fazer para registro de imóvel, com especial ênfase na regularização da propriedade adquirida após o falecimento do vendedor. A análise da legislação, princípios jurídicos, defesas possíveis e jurisprudência relevante é essencial para a elaboração de uma petição inicial eficaz e para a condução do processo com vistas a garantir o direito do comprador.
