Modelo de Razões de Apelação em Ação de Rescisão Contratual de Compra e Venda de Lote Urbano: Redução de Cláusula Penal Abusiva, Restituição de Valores Pagos e Limitação de Deduções
Publicado em: 04/11/2024 CivelConsumidor Direito ImobiliárioRAZÕES DE APELAÇÃO
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ª Vara Cível da Comarca de [Cidade/UF], com remessa ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de [Estado].
2. TEMPESTIVIDADE E PREPARO
O Apelante, A. J. dos S., já devidamente qualificado nos autos do processo nº [número do processo], por seu advogado infra-assinado, vem, respeitosamente, apresentar suas razões de apelação contra a r. sentença de fls. [indicar fls.], proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, em face de [Nome da Incorporadora ou Vendedora, ex: E. L. Empreendimentos Imobiliários Ltda.], igualmente qualificada.
A presente apelação é tempestiva, pois interposta dentro do prazo legal de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do CPC/2015, art. 1.003, § 5º. O preparo recursal foi devidamente recolhido, conforme guia anexa, nos termos do CPC/2015, art. 1.007.
3. SÍNTESE DOS FATOS
O Apelante firmou com a Apelada contrato de compra e venda de lote urbano, comprometendo-se ao pagamento parcelado do preço ajustado. Contudo, em virtude de perda de emprego e consequente agravamento de sua situação financeira, tornou-se impossível a continuidade do adimplemento das parcelas, motivo pelo qual requereu a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos.
A r. sentença de primeiro grau julgou a ação parcialmente procedente, determinando a rescisão do contrato e a restituição de 80% dos valores pagos pelo Apelante, autorizando a retenção de 20% a título de cláusula penal, além da dedução de despesas de corretagem. A decisão fundamentou-se na suposta validade da cláusula penal contratual, sem atentar para a sua natureza leonina e desproporcional, bem como para a aplicação dos princípios do Código de Defesa do Consumidor e da legislação civil.
O objetivo principal do presente recurso é afastar a aplicação da cláusula penal em percentual excessivo (20%) e a dedução de valores que extrapolam o razoável, buscando a redução da verba dedutível e a restituição mais justa dos valores pagos pelo Apelante.
4. DOS FUNDAMENTOS DO RECURSO
A r. sentença merece reforma, pois aplicou cláusula penal manifestamente abusiva, em afronta aos princípios da razoabilidade, equidade, boa-fé objetiva e à legislação consumerista. A retenção de 20% sobre o total pago pelo Apelante, somada à dedução de despesas de corretagem, caracteriza-se como enriquecimento sem causa da Apelada, em prejuízo do consumidor hipossuficiente.
O Código Civil, art. 413, estabelece que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, como ocorre no caso em tela. Ademais, o CDC, art. 51, § 1º, III, considera nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.
A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Estaduais tem limitado a retenção, em casos análogos, a patamares entre 10% e 25% das quantias efetivamente pagas, nunca sobre o valor total do contrato, e sempre considerando as peculiaridades do caso concreto, especialmente quando não há demonstração de prejuízo efetivo pelo vendedor e o imóvel não foi fruído pelo comprador.
No presente caso, o Apelante jamais teve a posse do lote, tampouco usufruiu economicamente do bem, não havendo fundamento para a retenção de percentual elevado ou dedução de despesas que não guardam relação direta com o prejuízo efetivamente suportado pela Apelada.
Assim, requer-se a redução da cláusula penal para percentual razoável, não superior a 10% das quantias efetivamente pagas, afastando-se a dedução de valores que não correspondam a prejuízo real, em consonância com a legislação e a jurisprudência dominante.
5. DO DIREITO
5.1. DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL E DA NECESSIDADE DE REDUÇÃO
O Código Civil, art. 413, dispõe que "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio". No caso, a retenção de 20% sobre o valor pago, acrescida de outras deduções, revela-se excessiva e desproporcional, especialmente diante da ausência de fruição do imóvel pelo Apelante.
O CDC, art. 51, § 1º, III, prevê a nulidade de cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. A cláusula penal leon"'>...
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