1 - 2TACSP Direito de vizinhança. Prédio vizinho de linhas de transmissão elétrica. Instalação de janelas com observância das normas legais e regulamentares. Constatação de perigo. Coexistência de direitos. Forma possível de composição. Determinação de obras as expensas da empresa exploradora de energia elétrica. CCB, arts. 572 e § 2º e 573.
«... A evidência, o proveito econômico da passagem de fios energizados é da apelada, que, por isto, terá de suportar os gastos com as modificações necessárias no imóvel da recorrente.
Deste modo, deverá a apelante substituir as janelas na forma proposta pelo laudo pericial (fls. 387), ficando as despesas a cargo da apelada, mediante apuração de valores em arbitramento.
O prazo para realização das obras também será estabelecido por ocasião do arbitramento e começará a correr a partir do depósito pela apelada do valor arbitrado, cujo levantamento autorizará o MM. Juízo de 1º grau, após a conclusão das obras e, se findo o prazo, as obras não estiverem concluídas, começará a fluir a multa diária imposta na sentença, descontando-se do depósito efetuado pela recorrida, até seu limite e daí por diante será objeto de execução por quantia certa. ... (Juiz Nestor Duarte).... ()
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2 - STJ Administrativo. Construção. Código de Posturas. Observância. Alvará de construção. Inexistência.
«Demolição. Se a edificação é feita sem observância às regras urbanísticas, cumpre à Administração impedi-la e, até mesmo, demoli-la, desde que observado o devido processo legal. Inexistência de violação ao CCB, art. 572. Agravo regimental improvido.... ()
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3 - STJ Administrativo. Pedido de alvará de construção em área considerada pela legislação urbanística municipal como de «preservação permanente. Indeferimento pela administração: Legalidade. Recurso conhecido e provido.
«À luz do CCB, art. 572, o direito do proprietário de construir não é absoluto. Está, como no caso concreto, jungido à observância da legislação urbanística municipal. ... ()
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4 - STJ Desapropriação. Indenização. Área «non aedificandi, situada à margem de rodovia pública. Área urbana e área rural.
«A regra é que a área «non aedificandi, situada às margens das rodovias públicas, não é indenizável, porquanto decorre da limitação administrativa ao direito de propriedade, estabelecida por lei ou regulamento administrativo (CCB, art. 572). Esse entendimento tem sido adotado especialmente em se tratando de área rural. No caso de área urbana, é necessário verificar-se se a restrição administrativa já existia antes da inclusão da área no perímetro urbano e se implica interdição do uso do imóvel. Em caso afirmativo, a indenização é devida.... ()
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5 - 2TACSP Direito de vizinhança. Direito de construir. Ação demolitória. Loteamento. Restrições convencionais. Registro nos órgãos públicos competentes. Obrigatoriedade reconhecida. Pedido procedente. CCB, art. 572.
«As limitações ao direito de construir de caráter convencional são restrições de ordem urbanística, e por isso atendem não só ao interesse individual dos contratantes como ao de todos os moradores do bairro. Tratam-se de obrigações convencionais e gerais, complementares às legais e administrativas, fixadas no plano do loteamento, restritivas do direito de construir e estipuladas em proveito de todos os moradores do bairro e têm cunho obrigatório, cogente, quando devidamente inscritas no Cartório de Registro de Imóveis e constante das matriculas dos lotes e dos contratos dos adquirentes.... ()
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6 - 2TACSP Direito de vizinhança. Direito de construir. Ação demolitória. Loteamento. Restrições convencionais. Construção de torre de telefonia móvel. Inexistência de finalidade social ou interesse público. Pedido procedente para demolição da torre. CCB, art. 572
«... Não há que se falar em finalidade social ou interesse público de tal aparelho de forma a suplantar o direito de vizinhança e as restrições convencionais acima citadas. Acaso houvesse interesse público relevante deveria o poder público desapropriar o imóvel, assim como indenizar os prejuízos de todos aqueles que tivessem a sua propriedade atingida, mormente desvalorizada em razão da instalação da mencionada torre e seus apetrechos, seja por que razão fosse, até de cunho paisagístico. ... (Juiz Paulo Ayrosa).... ()
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7 - 1TACSP Produção antecipada de prova. Direito de vizinhança. Solidariedade. Dano em prédio residencial causado por construção do vizinho. Legitimidade passiva do proprietário, independente da empreiteira contratada para a obra. Responsabilidade solidária de ambos. Descabida denunciação da lide a esta empresa, na cautelar. «Periculum in mora configurado. CCB, art. 554 e CCB, art. 572. (Cita doutrina e precedente).
Os danos causados à residência por construção do vizinho, ensejam um caso típico de cabimento da produção antecipada de prova, por ser evidente o perigo na demora. Nela, é parte passiva legítima o vizinho proprietário, e não cabe denunciar a lide à empreiteira contratada para a obra.... ()
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8 - 2TACSP Direito de vizinhança. Direito de construir. Ação demolitória. Loteamento. Restrições convencionais. Legitimidade ativa dos vizinhos. Legitimidade passiva do proprietário do terreno e da empresa construtora da torre de telefonia móvel locatária do imóvel. Pedido procedente para demolição da torre. CCB, art. 572. Lei 6.766/79, art. 45.
«... Diante das lições acima, há que se reconhecer, não só a legitimidade ativa dos autores, na qualidade de vizinhos do réu Gerard, como o interesse daqueles em verem preservadas as características urbanísticas do bairro do qual são proprietários de imóveis residenciais, exigindo o respeito às normas restritivas convencionais instituídas pelo loteador nos idos de 1954, época do registro do loteamento em referência. De igual forma, o Lei 6.766/1979, art. 45 confere legitimidade não só ao loteador, mas também aos vizinhos para a propositura de ação destinada a impedir a construção em desacordo com restrições legais e contratuais, sendo esta última a alegada pelos autores. Igualmente é de se reconhecer a legitimidade passiva, seja do proprietário do imóvel no qual se erigiu a torre de transmissão/recepção de telefonia móvel celular, assim como a colocação de um container com os mecanismos necessários à sua operação, como a empresa locatária, TESS S/A, na qualidade de proprietária de tais bens e responsável pela sua edificação, cuja demolição se pretende nesta demanda. Com efeito, não tem pertinência o argumento de que se vale o apelado Gerard quanto à natureza da ação, que seria de desmonte e não de demolição, visto tratar-se de eufemismo. Reconhece-se assim que Gerard, na qualidade de nu-proprietário do terreno locado à empresa TESS S/A, a co-responsabilidade pela edificação da torre de recepção/transmissão e instalação dos aparelhos necessários à sua operação (o container), assim como a co-responsabilidade da empresa TESS S/A, na qualidade de locatária e proprietária dos bens instalados no terreno locado, cuja demolição e remoção aqui se pretende. ... (Juiz Paulo Ayrosa).... ()
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9 - 2TACSP Direito de vizinhança. Normas civis e administrativas. Apreciação da legalidade do ato administrativo como medida incidental. Possibilidade. Considerações do Juiz Kioitsi Chicuta sobre o tema. CCB, art. 572 e CCB, art. 573. CPC/1973, art. 934.
«... A questão debatida está embasada no direito de vizinhança e, por essa razão, deve ser analisada sob a ótica própria e não daquela exclusiva do Direito Administrativo. A vizinhança é complexo de relações jurídicas, de natureza concreta, e o exercício do direito de propriedade observa regras jurídicas limitativas. Quando tais regras jurídicas limitativas são administrativas, há grande divergência de sua aplicação frente ao direito subjetivo de vizinhança, mas prevalece entendimento que tal direito pode ser público, ou seja, há direito público de vizinhança não previsto no Código Civil. Como destaca Vilson Rodrigues Alves, «o interesse público, ou social, sobreleva: mas, mediatamente, também se tutela o interesse particular, de modo que, se na vizinha, se usa nocivamente, ao particular, a propriedade, de acordo com a norma publicística que veda esse usus, ou o uso desse modus, o particular, vizinho assim prejudicado, terá a pretensão e ação para fazer valer seu direito público de vizinhança (cf. «Uso Nocivo da Propriedade, págs. 205-206). ... ()
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10 - 2TACSP Direito de vizinhança. Direito de construir. Limitações. Estipulação em favor de terceiro. Amplas considerações sobre o tema. CCB, art. 572 e CCB, art. 1.098. CCB/2002, art. 436.
«... Os tratadistas do tema - Direito de Construir, referem-se a existência de várias restrições ao direito de construir do proprietário de imóvel urbano, dentre elas as restrições legais de vizinhança, estabelecidas pela legislação civil; as restrições administrativas, estabelecidas pelas posturas municipais, estaduais ou na União no seu âmbito de competência e as restrições convencionais, limitativas ao direito de construir, figurando especialmente cláusulas relativas à natureza das construções, altura, recuos, afastamentos e tipos de edificação, dentre outros. Leciona Hely Lopes Meireles (Direito de Construir, pág 70 e ss. ed. Malheiros Editores, 1996) que tais restrições convencionais: «...apresentam-se, comumente, sob duas modalidades: individuais e gerais. As primeiras objetivam condições de interesse particular dos contratantes; as segundas impõem requisitos de interesse comum do bairro, pelo que são operantes entre todos os seus moradores beneficiários diretos de suas vantagens. (...) As restrições gerais de vizinhança são comuns e freqüentes nos planos de loteamento e nos compromissos desses terrenos, visando a assegurar ao bairro os requisitos urbanísticos convenientes à sua destinação. Com essas restrições de caráter negocial, mas de finalidade nitidamente coletiva, os particulares suprem a deficiência de nossa legislação urbanística e assegura ao bairro a privatividade residencial e as condições de conforto e harmonia estética previstas no plano de urbanização do loteamento. São restrições de ordem urbanística, e por isso atendem não só ao interesse individual dos contratantes como ao de todos os moradores do bairro. Equiparam-se, assim, às estipulações em favor de terceiros, nas quais tantos os estipulações como os beneficiários podem exigir o cumprimento do estipulado (CCB, art. 1.098, (atual art. 436)). Na verdade o que se tem por objetivo nestas restrições gerais ao direito de construir é o interesse de todos na formação e manutenção do bairro com as condições de conforto e bem-estar idealizadas e procuradas por seus moradores. Leciona Silvio Rodrigues (Direito Civil - Direito das Coisas, Volume V, pág. 116 e ss. 9ª ed. Saraiva, 1979) que: «Os direitos de vizinhança são obrigações «propter rem Por isso vinculam o vizinho e o constituem devedor da obrigação de respeitá-los (quer abster-se da prática de certos atos, quer sujeitando-se à invasão de sua órbita dominial), em virtude da sua condição de dono do prédio confinante, ou seja, em virtude de sua condição de vizinho. De modo que o direito de vizinhança e o correspondente dever dele decorrente (pois, «jus et obligatio sunt correlata) acompanham a coisa, vinculando quem quer que se encontre na posição de dono ou possuidor, e, portanto, de vizinho. Desse modo, e como acontece com toda obrigação «propter rem, ela se transmite ao sucessor a título particular do vizinho, e se extingue pelo abandono da coisa. (...) Assim, à obrigação de não usar mal a propriedade corresponde o direito do vizinho de promover a interrupção do incômodo;... Segue o douto mestre Hely (obra citada): «Inadmissível é que qualquer vizinho descumpra as imposições urbanísticas, para construir em desacordo com o estipulado a favor dos moradores do bairro. Além disso, o desatendimento das restrições urbanísticas do bairro lesa patrimonialmente toda a vizinhança, desvalorizando as propriedades, pela supressão das vantagens previstas no lotenamento e que atuaram como fator valorizante dos lotes adquiridos. Sem razão, portanto, os que negam ação do vizinho prejudicado pela construção violadora das restrições contratuais. Se é certo que a convenção não é firmada entre os vizinhos, não é menos exato que as restrições são impostas a favor dos vizinhos, criando-lhes autêntico direito subjetivo aos benefícios delas decorrente. (...) Trata-se, pura e simplesmente, de obrigações convencionais e gerais, fixadas no plano do loteamento, restritivas do direito de construir e estipuladas em proveito de todos os moradores do bairro. ... (Juiz Paulo Ayrosa).... ()
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11 - STJ Ação civil pública. Nunciação de obra nova. Loteamento. Parcelamento do solo urbano. Administrativo. Meio ambiente. Urbanístico. Direito ambiental. Registro público. Convenção particular. City Lapa. Restrições urbanístico-ambientais convencionais estabelecidas pelo loteador. Estipulação contratual em favor de terceiro, de natureza propter rem. Descumprimento. Prédio de nove andares, em área onde só se admitem residências unifamiliares. Pedido de demolição. Vício de legalidade e de legitimidade do alvará. Ius variandi atribuído ao Município. Incidência do princípio da não-regressão (ou da proibição de retrocesso) urbanístico-ambiental. Princípio da isonomia. Provas notórias. Amplas considerações sobre o tema no corpo do acórdão. Violação ao Lei 6.766/1979, art. 26, VII (Lei Lehmann), ao CCB, art. 572(CCB/2002, art. 1.299) e à legislação municipal. Considerações do Min. Hermann Benjamin sobre a natureza jurídica e benefícios das restrições urbanístico-ambientais convencionais. CPC/1973, arts. 334, I e 934. CCB/1916, art. 572, CCB/1916, art. 882 e CCB/1916, art. 1.098. CCB/2002, art. 250, CCB/2002, art. 436 e CCB/2002, art. 2.035, parágrafo único. Lei 7.347/1985, art. 1º. CF/88, art. 5º, XXII, XXIII (Direito à propriedade) e CF/88, art. 182.
«... 5.1 Natureza jurídica e benefícios das restrições urbanístico-ambientais convencionais ... ()
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12 - STJ Ação civil pública. Nunciação de obra nova. Loteamento. Parcelamento do solo urbano. Administrativo. Meio ambiente. Urbanístico. Direito ambiental. Registro público. Convenção particular. City Lapa. Restrições urbanístico-ambientais convencionais estabelecidas pelo loteador. Estipulação contratual em favor de terceiro, de natureza propter rem. Descumprimento. Prédio de nove andares, em área onde só se admitem residências unifamiliares. Pedido de demolição. Vício de legalidade e de legitimidade do alvará. Ius variandi atribuído ao Município. Incidência do princípio da não-regressão (ou da proibição de retrocesso) urbanístico-ambiental. Princípio da isonomia. Provas notórias. Amplas considerações sobre o tema no corpo do acórdão. Violação ao Lei 6.766/1979, art. 26, VII (Lei Lehmann), ao CCB, art. 572(CCB/2002, art. 1.299) e à legislação municipal. Considerações do Min. Hermann Benjamin sobre o desrespeito ao embargo judicial, liminarmente imposto: o STJ como árbitro de conflito que antepõe, de um lado, a força do fato consumado e, de outro, a humilhação do império da lei. CPC/1973, art. 334, I e CPC/1973, art. 934. CCB/1916, art. 572, CCB/1916, art. 882 e CCB/1916, art. 1.098. CCB/2002, art. 250, CCB/2002, art. 436 e CCB/2002, art. 2.035, parágrafo único. Lei 7.347/1985, art. 1º. CF/88, art. 5º, XXII, XXIII (Direito à propriedade) e CF/88, art. 182.
«... 18. Desrespeito ao embargo judicial, liminarmente imposto: o STJ como árbitro de conflito que antepõe, de um lado, a força do fato consumado e, de outro, a humilhação do império da lei ... ()
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13 - STJ Ação civil pública. Nunciação de obra nova. Loteamento. Parcelamento do solo urbano. Administrativo. Meio ambiente. Urbanístico. Direito ambiental. Registro público. Convenção particular. City Lapa. Restrições urbanístico-ambientais convencionais estabelecidas pelo loteador. Estipulação contratual em favor de terceiro, de natureza propter rem. Descumprimento. Prédio de nove andares, em área onde só se admitem residências unifamiliares. Pedido de demolição. Vício de legalidade e de legitimidade do alvará. Ius variandi atribuído ao Município. Incidência do princípio da não-regressão (ou da proibição de retrocesso) urbanístico-ambiental. Princípio da isonomia. Provas notórias. Amplas considerações sobre o tema no corpo do acórdão. Violação ao Lei 6.766/1979, art. 26, VII (Lei Lehmann), ao CCB, art. 572 (CCB/2002, art. 1.299) e à legislação municipal. Considerações do Min. Hermann Benjamin sobre o sentido atual das restrições urbanístico-ambientais privadas. CPC/1973, art. 334, I e CPC/1973, art. 934. CCB/1916, art. 572, CCB/1916, art. 882 e CCB/1916, art. 1.098. CCB/2002, art. 250, CCB/2002, art. 436 e CCB/2002, art. 2.035, parágrafo único. Lei 7.347/1985, art. 1º. CF/88, art. 5º, XXII, XXIII (Direito à propriedade) e CF/88, art. 182.
«... 5.2 Sentido atual das restrições urbanístico-ambientais privadas ... ()
