Lei 4.591/1964, art. 3º - Jurisprudência

1 - STF Usucapião urbano. Apartamento. Pressupostos. CF/88, art. 1º, III. CF/88, art. 5º, XXIII. CF/88, art. 6º. CF/88, art. 182. CF/88, art. 183, §§ 1º, 2º e 3º. Emenda Constitucional 26/2000. Lei 4.591/1964, art. 3º. Lei 4.591/1964, art. 7º. Lei 6.015/1973, art. 168, III, «f e «g. Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 11. Lei 6.015/1973, art. art . 227. Lei 10.257/2001, art. 9º, §§ 1º, 2º, 3º. CCB/2002, art. 1.200. CCB/2002, art. 1.208. CCB/2002, art. 1.240. CCB/2002, art. 1.331. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.339, § 1º. CPC/1973, art. 267, VI. CPC/2015, art. 485, VI. Lei 13.465/2017. Decreto 591/1992, art. 11. Súmula 282/STF. Súmula 356/STF.

Conforme disposto na CF/88, art. 183, o usucapião urbano pressupõe solo e construção, imóvel destinado à moradia. Tratando-se de unidade condominial – apartamento –, cumpre perquirir se a fração ideal correspondente e a metragem de área real privativa não suplantam, cada qual individualmente, os 250m² previstos como limite. ... (Continua)

2 - STJ Recurso especial. Condomínio. 1) ação de nunciação de obra nova. Obra em área em pilotis, de uso comum, transferida pela incorporadora para uso comum de alguns condôminos. Inadmissibilidade. Preservação de áreas comuns necessária; 2) fundamentação insuficiente do recurso para conhecimento pelo STJ. Incidência da Dúmula 284/STF; 3) condomínio. Litisconsórcio necessário. Desnecessidade; 4) reexame de matéria fática inadmissível (súmula 7/STJ). Dissídio jurisprudencial não reconhecido; 5) recurso especial improvido.

«1. Área sobre pilotis de uso comum, não pode ser destinada, por transferência dos incorporadores, para uso exclusivo de alguns condôminos, como se lhes pertencesse como propriedade particular, por infringência à Lei de Condomínios (Lei 4591/1964, art. 3º e 10, IV, e 10º, I). ... (Continua)

3 - TJRJ Nunciação de obra nova. Condomínio em edificação. Proprietário da cobertura do edifício. Construção de hidromassagem, sauna e piscina no telhado. Multa diária de R$ 300,00 e prazo de 90 dias para demolição. CPC/1973, art. 934. CCB/2002, art. 1.331 e CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/64, art. 3º. CPC/1973, art. 461, § 4º

«Sentença que, pautada em laudo pericial, determinou o desfazimento das obras para que a área do telhado retorne ao seu estado inicial. Alegações recursais que não merecem acolhida. Laudo pericial a comprovar que a obra embargada foi realizada no espaço onde existia o telhado, área comum, não só por força de lei, mas também por força da convenção condominial. Construção irregular. Alegação de que a cobrança de cota condominial majorada pelo condomínio indicaria sua anuência com a utilização do espaço, que não merece acolhida, por ser inovação recursal. Ainda que assim não fosse, não restou demonstrada, sendo certo que a convenção condominial e a escritura imobiliária indicam que a cobrança de cota condominial em valor superior a de outros condôminos se mostraria correta, pois o aludido imóvel corresponde à fração de terreno equivalente ao dobro da maioria das demais unidades, não se podendo olvidar que a cota deve guardar proporcionalidade com a respectiva fração. Assim, restando patente que o avanço sobre a área comum violou as disposições legais e condominiais, a sentença merece ser mantida por seus próprios fundamentos. Quanto ao pleito de majoração do prazo para desfazimento da obra, merece acolhida porque o prazo de 90 dias se mostra mais adequado à demolição das construções apontadas nas fotografias. Já o valor da multa diária (R$ 300,00) se mostra adequado a seu objetivo coercitivo, sendo certo que valor inferior implicaria em, de forma transversa, estimular o descumprimento da decisão judicial. Por fim, os honorários advocatícios merecem ser mantidos, eis que, além de decorrerem da sucumbência em duas causas distintas, foram fixados em consonância com a natureza da causa.... (Continua)

4 - STJ Embargos à execução. Objeto da penhora. Condomínio em edificações. Elevador de edifício de apartamentos em condomínio. Impossibilidade. Bem de uso comum dos condôminos. Impenhorabilidade reconhecida. Precedente do STJ. Lei 4.591/1964, art. 3º. CPC/1973, art. 649, I.

«2 - É inadmissível a penhora de elevador de edifício de apartamentos, porquanto se encontra incorporado à estrutura do prédio, constituindo condomínio de todos e sendo insuscetível de divisão, de alienação em separado ou de utilização exclusiva por qualquer condômino. Incidência do Lei 4.591/1964, art. 3º. 3 - Precedente (REsp 89.721/RJ). 4 - Recurso conhecido e provido para, reformando o v. acórdão recorrido, desconstituir a penhora efetuada sobre os elevadores do edifício de apartamentos em condomínio ora recorrente.... (Continua)

5 - STJ Condomínio em edificação. Área comum. Utilização exclusiva autorização por assembléia condominial. Área inútil para uso coletivo. Princípio da boa-fé objetiva. Pretensão de retomada indeferida. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, arts. 3º, 10, IV, § 1º.

«Detenção concedida pelo condomínio para que determinado condômino anexe à respectiva unidade, um fundo de corredor inútil para uso coletivo. Decorrido longo tempo e constatada a boa-fé, o condomínio, sem demonstrar fato novo, não pode retomar a área objeto da permissão.... (Continua)

6 - 2TACSP Condomínio em edificação. Infração do regulamento interno. Proibição de uso de áreas comuns em estado de inadimplência. Norma inconstitucional. Reconhecimento da ineficácia. Direito a propriedade e a liberdade de locomoção. CF/88, art. 5º, XV e XXII. Lei 4.591/64, art. 3º. CCB/2002, art. 1.228 e CCB/2002, art. 1.331, § 2º.

«É ineficaz a norma do Regulamento Interno do Condomínio que ofende direitos constitucionais, em relação ao suscitante e os ocupantes da unidade condominial. Indiscutível o fato do acesso ao logradouro público ser propriedade comum dos condôminos. Ora, como poderia o condômino inadimplente sair de sua unidade autônoma, com a proibição de usar o acesso ao logradouro público? Mesmo que a proibição recaísse somente sobre o uso de piscinas, quadras, churrasqueira etc. a norma regimental seria também considerada absurda, pois todo condômino tem o direito de usar das partes comuns, considerando-se que o condomínio é coisa objeto de direito real pertencente simultaneamente a várias pessoas - uso da área comum. Como proprietários das áreas comuns (Art. 1.331, do novo Código Civil), os condôminos tem o direito ao uso e gozo da coisa (CCB, art. 524 de 1916, com correspondência legislativa com o art. 1.228, novo Código Civil. ... (Juiz Willian Campos).... (Continua)

7 - TRF4 Tributário. Execução fiscal. Penhora. Elevador. Edifício de apartamentos. Lei 4.591/1964, art. 3º. CPC/1973, art. 620. CCB/2002, art. 43, II.

«1 - Não é possível penhorar elevador de edifício de apartamentos, porque a inalienabilidade das coisas comuns constitui importante característica do condomínio relativo, em oposição ao regime de condomínio do Código Civil. ... (Continua)

8 - STJ Condomínio em edificação. Área comum. Incorporação. Prazo prescricional. Prescrição. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio). Considerações do Min. Ruy Rosado de Aguiar sobre o tema. Lei 4.591/1964, ar. 3º. CCB, art. 177 e CCB, art. 178, § 1º, IX.

«... 2. Têm razão os recorrentes, porém, quanto à extinção do direito de promover a ação. É certo que a prescrição não pode ser invocada por um condômino contra o outro quando se trata de área destinada ao uso comum e indispensável à existência do condomínio, conforme a lição doutrinária invocada nos autos (Benedito Silverio Ribeiro, Tratado de Usucapião. ed. Saraiva, 1/286). No caso em tela, contudo, os réus e ora recorrentes passaram a ocupar a parte do corredor que leva aos seus apartamentos, porque houve alteração no próprio projeto de construção do prédio, com incorporação de unidades, de tal sorte que o final do corredor dos seus apartamentos perdeu a razão de ser, e o espaço que lhes correspondia transformou-se em área morta, sem qualquer utilidade para o condomínio, permitindo a colocação da porta de entrada no lugar onde hoje se encontra. Logo, não se trata de área indispensável à existência do condomínio e possível o reconhecimento da prescrição. ... (Continua)

9 - STJ Condomínio em edificação. Edifício de apartamentos. Penhora. Elevador.

«Não pode ser penhorado, separadamente, o elevador de um edifício em condomínio. Lei 4.591/1964, art. 3º.... (Continua)

10 - STJ Condomínio em edificação. Permissão de uso da área concernente ao telhado.

«Transação entre o condomínio e os proprietários das unidades residenciais localizadas nos últimos andares dos edifícios. Utilização exclusiva de condômino. Lei 4.591/64, art. 3º. Havendo o condomínio transacionado com os condôminos moradores dos últimos andares dos blocos, de modo a permitir-lhes o uso da área correspondente ao telhado mediante condições, dentre elas a de promoverem as obras necessárias no local sem qualquer ônus para ao conjunto condominial, não há falar em contrariedade ao Lei 4.591/1964, art. 3º, mesmo porque dentre as condições estabelecidas se inserira a de livre acesso de representantes do condomínio àquela área, quando necessário à sua atividade regular operacional. Ausência, ademais, de embaraço ou incômodo aos demais condôminos; demolição que também não beneficia a quem quer que seja. Recurso especial não conhecido.... (Continua)

11 - STJ Condomínio em edificação. Ação demolitória contra condômino que pôs grades e cobertura em área comum do estacionamento. Falta de concordância de todos os condôminos. Irrelevância de a área afetada ser pequena e não ofender a estética. Procedência. CCB, art. 628. Lei 4.591/64, art. 3º e Lei 4.591/64, art. 10, IV.

12 - 1TACSP Responsabilidade civil do condomínio. Infiltração de água. Falha na impermeabilização da laje. Parte comum, embora de uso exclusivo da unidade de cobertura. Vazamento não originado do mau uso. Ação proposta contra o titular do apartamento superior. Descabimento. Ilegitimidade passiva. Demanda a ser promovida contra o condomínio. Extinção do processo. Lei 4.591/64, art. 3º. (Cita doutrina).

Se a convenção pode conceder o uso exclusivo de parte comum, é bem de ver que, só por isto, não deixa de existir a responsabilidade da comunidade de proprietários pela manutenção da coisa comum, em todas as suas partes, e pelos prejuízos que o mau estado de quaisquer delas cause à propriedade individual.... (Continua)

13 - 2TACSP Responsabilidade civil do condomínio. Infiltração de água. Apartamento de cobertura. Proprietária incorporadora que, à revelia da convenção, ergue telhado sobre terraço de seu uso exclusivo. Responsabilidade do condomínio pela conservação da nova cobertura. Caracterização como parte comum. Exclusão da parcela relativa a isolamento especial, antes inexistente. Procedência. Lei 4.591/64, art. 3º.

Cuidando-se de parte comum do edifício e não de unidade autônoma, cabe ao condomínio prover-lhe a conservação, seja da parte originariamente especificada como telhado, seja daquela cobertura providenciada, em proveito de todos, ainda que à revelia da convenção, pela titular do apartamento de cobertura.... (Continua)