AÇÃO DECLARATÓRIA E RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Vara Cível da Comarca de Ubatuba/SP

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. S. F., brasileiro, solteiro, empresário, portador do CPF nº 123.456.789-00, RG nº 12.345.678-9, endereço eletrônico email@email.com, residente e domiciliado na Rua X, nº Y, Saco da Ribeira, Ubatuba/SP, CEP 00000-000,
por seu advogado infra-assinado, com escritório profissional na Rua dos Advogados, nº 200, Centro, Ubatuba/SP, CEP 00000-001, endereço eletrônico advogado@email.com, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO DECLARATÓRIA E RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL em face de
C. de S., brasileiro, casado, empresário, portador do CPF nº 987.654.321-00, RG nº 98.765.432-1, endereço eletrônico email@email.com, residente e domiciliado na Avenida X, nº Y, Itaguá, Ubatuba/SP, CEP 00000-002, 
pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. DOS FATOS

O autor é locatário de galpões situados na Marina no Saco da Ribeira, em Ubatuba/SP, há aproximadamente seis anos, onde desenvolve atividades empresariais de armazenamento de embarcações. Inicialmente, a locação do imóvel ocorreu de forma informal junto ao réu, vindo, posteriormente, a ser formalizada mediante contrato escrito. Contudo, o réu reteve a via assinada do contrato, jamais a entregando ao autor, o que demonstra postura de má-fé e desequilíbrio contratual.

Em determinado momento, o réu sugeriu ao autor que adquirisse o ponto comercial de um concorrente, J. A., que estava vendendo sua empresa na marina. O autor, confiando na estabilidade da relação locatícia, adquiriu o ponto comercial pelo valor aproximado de R$ 400.000,00 e investiu cerca de R$ 1.000.000,00 em melhorias estruturais, reformando telhados, portões e toda a infraestrutura do imóvel, tudo com ciência e anuência do réu.

Durante todo esse período, o autor sempre pagou pontualmente os aluguéis e encargos locatícios. Entretanto, cerca de um ano após a aquisição do ponto, o réu comunicou sua intenção de vender o imóvel para uma construtora e exigiu que o autor assinasse um termo de renúncia a quaisquer direitos sobre o imóvel, inclusive sobre o ponto comercial e benfeitorias realizadas. O autor foi pressionado em reunião com advogados da construtora e do réu, mas recusou-se a assinar tal documento.

A partir de então, o réu e a construtora passaram a adotar práticas coercitivas, como ameaças de despejo sem notificação formal, tentativas de impor novo contrato com prazos reduzidos, retenção do contrato de locação, exigência de pagamentos abusivos de aluguel e tributos, além de denúncias administrativas para dificultar a operação do autor.

Diante desse quadro, o autor busca a declaração de existência e validade da relação locatícia, a renovação compulsória do contrato de locação comercial, bem como a preservação de seu ponto comercial e o ressarcimento por eventuais prejuízos decorrentes da conduta do réu.

Resumo: O autor exerce atividade comercial no imóvel há mais de cinco anos, investiu valores expressivos no ponto e sempre cumpriu suas obrigações, sendo, portanto, titular do direito à renovação da locação comercial, nos termos da legislação vigente.

4. DO DIREITO

4.1. DA TUTELA DO PONTO COMERCIAL E DO DIREITO À RENOVAÇÃO

O direito à renovação compulsória do contrato de locação comercial está previsto na Lei 8.245/1991, art. 51, que assegura ao locatário, que exerça atividade empresarial no mesmo ramo por mais de cinco anos e esteja há pelo menos três anos no mesmo ponto, a possibilidade de renovação do contrato por igual prazo, desde que cumpridos os requisitos legais.

No caso em tela, o autor exerce sua atividade empresarial no imóvel há aproximadamente seis anos, sempre no mesmo ramo, cumprindo, assim, o requisito temporal e de continuidade exigido pela Lei 8.245/1991, art. 51, III.

Ademais, o autor sempre pagou pontualmente os aluguéis e encargos, conforme comprovantes que instruem esta inicial, atendendo ao disposto na Lei 8.245/1991, art. 71, III.

Ressalta-se que a ausência de devolução da via assinada do contrato pelo réu não afasta a existência da relação locatícia, que pode ser comprovada por outros meios de prova, inclusive testemunhal e documental, conforme CPC/2015, art. 369.

4.2. DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO

O princípio da boa-fé objetiva, previsto no CCB/2002, art. 422, impõe às partes o dever de lealdade e cooperação, vedando práticas abusivas e condutas contraditórias. O réu, ao reter o contrato, pressionar o autor a renunciar a direitos e adotar medidas coercitivas, viola frontalmente tal princípio, bem como a função social do contrato (CCB/2002, art. 421).

A proteção ao ponto comercial visa garantir a estabilidade das relações empresariais e a valorização dos investimentos realizados pelo locatário, em consonância com o princípio da livre iniciativa e da dignidade da pessoa humana (CF/88, art. 1º, III e IV).

4.3. DA POSSIBILIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL DA EXISTÊNCIA E RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO

A ação declaratória é cabível para reconhecer a existência da relação locatícia e afastar dúvidas ou ameaças ao direito do autor (CPC/2015, art. 19, I). Já a ação renovatória tem por finalidade as"'>...